旅游地產(chǎn)及其發(fā)展分析

江雨

旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，隨著現(xiàn)代度假行業(yè)發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的一種新型旅游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是房地產(chǎn)業(yè)里特殊的一類，兼具旅游價(jià)值和地產(chǎn)的性質(zhì)。本文將介紹旅游地產(chǎn)有別于一般地產(chǎn)的性質(zhì)、在旅游一方面上的主要功能，就中國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和前景提出一些建議。

一、旅游地產(chǎn)概述

（一）旅游地產(chǎn)的概念

所有依托了周邊豐富的旅游資源而修建，有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的集旅游、休閑、度假、居住于一體的置業(yè)項(xiàng)目都可以被稱為旅游地產(chǎn)，或者狹義地稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫銜接，擁有更好的自然景觀、建筑景觀、生態(tài)環(huán)境、人文內(nèi)涵，同時(shí)擁有著完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

（二）旅游地產(chǎn)的特征

1、旅游地產(chǎn)具有優(yōu)美的環(huán)境資源

旅游地產(chǎn)開發(fā)多選擇靠近景色優(yōu)美、氣候宜人的的風(fēng)景名勝區(qū)，對(duì)環(huán)境的要求十分苛刻，同時(shí)也看重當(dāng)?shù)氐奈幕Y源。

2、旅游地產(chǎn)具有專業(yè)的物業(yè)管理以及酒店管理配備

與普通住宅相比，旅游地產(chǎn)的關(guān)注重點(diǎn)在配套設(shè)施與服務(wù)管理上。顧客選擇旅游地產(chǎn)是將其作為休閑居所，而非普通住宅的“方便第一，享受其次”。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目除了給客戶提供完善的日用設(shè)施以外，同時(shí)也要解決一系列配套公用設(shè)施以及購物、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂場所，也就是為客戶創(chuàng)造一個(gè)配備齊全的小社會(huì)。

3、符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案

旅游地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)之一就是滿足人們的度假需求，注重營造一種和諧、安寧、輕松的環(huán)境氛圍，使旅游者從日常工作釋放自我、緩解壓力。這就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般傳統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)單純住宿條件的要求，要求對(duì)旅游者的休閑度假等需求進(jìn)行周全的設(shè)計(jì)。

4、消費(fèi)檔次高

旅游地產(chǎn)在國外是中產(chǎn)階級(jí)以上的消費(fèi)品，并非是人人都能享有的旅游產(chǎn)品。國內(nèi)旅游地產(chǎn)消費(fèi)者集中在城市的高收入層，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷上升，傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)項(xiàng)目已經(jīng)不能滿足他們?nèi)找嬖鲩L的消費(fèi)需求。

5、投資回報(bào)高

從個(gè)人使用的方面來看，旅游地產(chǎn)的投資帶來的收益就是旅游者體驗(yàn)到與日常生活工作不同的舒適與放松，也是一種特別的回報(bào)方式。

相比消費(fèi)而言的高回報(bào)，對(duì)于住戶來說，旅游地產(chǎn)也不失為一種投資選擇。地價(jià)的增值和閑置房屋出租是最主要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

二、旅游地產(chǎn)的主要功能

（一）旅游地產(chǎn)的旅游功能

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所在地一般都擁有優(yōu)美的自然環(huán)境和稀缺資源，如山、湖、海、森林、氣候、溫泉等和特色濃郁的人文環(huán)境。

（二）旅游地產(chǎn)的度假功能

旅游地產(chǎn)是為適應(yīng)度假生活需要應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，是以旅游為目的的地產(chǎn)。隨著中國GDP的穩(wěn)健增長，中國總體上已經(jīng)開始進(jìn)入度假旅游時(shí)代，從觀光到度假，是旅游發(fā)展的必然規(guī)律。在發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，度假旅游已經(jīng)成為一種生活常態(tài)，旅游地產(chǎn)自然成了人們的最佳選擇。

（三）旅游地產(chǎn)的休閑功能

休閑旅游活動(dòng)可主要?jiǎng)澐譃橄猜糜晤愋蓍e、文化娛樂類休閑、體育健身類休閑幾類，涉及到多種服務(wù)產(chǎn)業(yè)。在旅游地產(chǎn)中最能滿足休閑需求的就是依附于主題公園開發(fā)的旅游地產(chǎn)。

（四）旅游地產(chǎn)的養(yǎng)生功能

我國正在步入老齡化社會(huì)，而老年人對(duì)保健養(yǎng)生極為重視，旅游地產(chǎn)所在地一般都擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境和稀缺資源，適宜開展養(yǎng)生活動(dòng)。專門針對(duì)于養(yǎng)生的旅游地產(chǎn)都有獨(dú)特的稀缺資源和養(yǎng)生理念作為吸引旅游者的招牌。

（五）旅游地產(chǎn)的商務(wù)功能和商業(yè)功能

商務(wù)和商業(yè)兩者的名稱雖然相近，但它們?cè)诼糜蔚禺a(chǎn)中的意義并不等同。

商務(wù)旅游的意義包含獎(jiǎng)勵(lì)旅游、會(huì)議旅游、會(huì)展旅游，旅游地產(chǎn)的商務(wù)功能正是為游客提供住宿、工作環(huán)境以及休閑娛樂的場所。

而旅游地產(chǎn)的商業(yè)功能則是它本身具有的資產(chǎn)價(jià)值可以產(chǎn)生商業(yè)效益，如同眾多的商業(yè)廣場在游客游覽的同時(shí)為他們提供必需的社區(qū)服務(wù)，滿足著游客的消費(fèi)欲望。

三、旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀和前景

（一）旅游地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

旅游地產(chǎn)作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)在旅游方向的一個(gè)分支，似乎沒有受到房地產(chǎn)跌價(jià)的直接影響，并且在我國人民不斷增長的旅游需求之下，維持著不快但穩(wěn)健的發(fā)展，加上寬松的政策環(huán)境，以至房地產(chǎn)開發(fā)商將其作為轉(zhuǎn)型的首選。

（二）旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢與前景

旅游地產(chǎn)不僅有著廣泛的市場需求，而且還具備有利的地產(chǎn)政策環(huán)境，我國對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā)限制較少，不像住宅地產(chǎn)那樣時(shí)常變化，風(fēng)險(xiǎn)較低是一個(gè)優(yōu)勢；加上出臺(tái)的《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見》等文件，政府鼓勵(lì)民間資本投資旅游業(yè)，合理開發(fā)旅游資源，經(jīng)營和管理旅游資源等，得到了政策的大力肯定。

四、旅游地產(chǎn)的發(fā)展試探性建議

（一）創(chuàng)新旅游地產(chǎn)的土地供給和流轉(zhuǎn)方式，解決土地和農(nóng)民的利益問題。

很多旅游地產(chǎn)都會(huì)在遠(yuǎn)離都市的鄉(xiāng)間郊外選址，常常會(huì)由于土地的占用和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民產(chǎn)生各種各樣的糾紛。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)糾紛而拖延項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程是十分致命的，選擇合理的土地分配方式處理矛盾糾紛，將能使雙方得到最大化的利益進(jìn)而達(dá)成共識(shí)，解決好土地的問題。

（二）引導(dǎo)旅游地產(chǎn)差異性發(fā)展，同一地域最好不過于密集也不要同質(zhì)化，避免旅游地產(chǎn)扎堆和一哄而上，最后使整個(gè)地區(qū)的旅游經(jīng)濟(jì)沒落。

（三）重視旅游地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)，不能急功近利導(dǎo)致粗制濫造。及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，挽留老客戶和吸引新客戶。

旅游地產(chǎn)隨著開發(fā)完成之日起，就處于不斷消耗的狀態(tài)，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)旅游地的特色采用一些手段來延長旅游地產(chǎn)的使用期限。

（四）朝著綠色、低碳、環(huán)保的方向規(guī)劃發(fā)展，杜絕因地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致環(huán)境破壞。

旅游資源是旅游地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的根本，在旅游地產(chǎn)的開發(fā)過程中不能對(duì)環(huán)境造成任何的破壞，否則將會(huì)影響旅游地產(chǎn)的最終開發(fā)效果。

（作者單位：四川師范大學(xué)歷史文化與旅游學(xué)院）