淺析房地產開發企業營改增后供應商的選擇

文/紀巧莉

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淺析房地產開發企業營改增后供應商的選擇

文/紀巧莉

隨著2016年5月1日房地產業營改增的實施，選擇怎樣的供應商、供應商怎樣開具發票能夠使企業成本最低、賬務處理更為簡便，已成為各企業關注的焦點，本文從票據索要原則及面臨多種供應商選擇時的具體判定方法兩方面進行分析，對房地產開發企業如何選擇供應商提供了一個較完整的思路。

營改增；供應商；房地產新老項目；增值稅發票

2016年5月1日房地產業營改增后，供應商選擇機制成為各企業關注的焦點。選擇怎樣的供應商、供應商怎樣開具發票才能使企業的成本最低、賬務處理最為簡便，下面談一下筆者的幾點看法：

一、票據索要原則

（一）根據開發項目的計稅方法選擇索要發票種類

凡是屬于房地產老項目并選擇簡易計稅方法計征增值稅的房地產開發企業，即使取得增值稅專用發票也不能作為進項稅額扣除，而且因為不認證會產生滯留票，可能招致稅務評估部門的詢查，因此房地產開發企業應向供應商全部索要增值稅普通發票入賬。

凡是目前既有老項目（簡易計稅方法計稅）又有新項目（一般計稅方法計稅 ）的房地產開發企業，對于直接用于老項目的支出（比如老項目土地增值稅清算鑒證服務、老項目的建筑安裝成本、工程監理等），則索取增值稅普通發票入賬；對于直接用于新項目的支出（比如新項目的建筑安裝成本、工程監理）及新舊項目都涉及的支出（比如工程部、辦公室、財務部、銷售部的日常辦公費用），則索取增值稅專用發票入賬。

（二）根據供應商身份選擇索要發票種類

對于同一筆成本或費用，房地產開發企業面臨的供應商可能有一般納稅人和小規模納稅人。一般納稅人既可以開具增值稅專用發票，也可以增值稅普通發票，小規模納稅人可以開具增值稅普通發票，也可以到國稅機關代開3%增值稅專用發票。

對于一般納稅人而言，開具上述兩種發票除了特殊事項外，一般稅負相同，比如房地產開發企業因為甲供料而購買鋼筋和水泥，供應商肯定是一般納稅人，對此房地產開發企業應根據項目的增值稅計稅方法不同而要求對方開具增值稅專用發票或者普通發票。對于對方而言，因為不同發票下的稅負是相同的，所以銷售單價不會因為發票開具種類而變化。

對于小規模納稅人而言，開具這兩種發票除了特殊事項外，一般稅負也相同，比如房地產開發企業因為接受咨詢，供應商是小規模納稅人，對此房地產開發企業應根據項目的增值稅計稅方法不同而要求對方開具增值稅專用發票或者普通發票。對于對方而言，因為不同發票下的稅負是相同的，所以銷售單價不會因為發票開具種類而變化。

但是對于同一筆支出，供應對象同時存在有一般納稅人和小規模納稅人時，在供應商所提供的商品質量相同的情形下，價格就成為選擇的重要因素，在選擇價格時就應當考慮不同發票所帶來稅負影響，綜合比對選擇考慮稅收效應之后性價比最優的供應商。以增值稅專用發票為例，稅負的影響因素共有6個，分別為：

1.增值稅減少額：因取得增值稅專用發票可以抵扣進項稅而產生的應繳增值稅減少額。

2.附加稅費減少額：因增值稅減少而引起的以增值稅為計稅依據的城建稅、教育費附加、地方教育費附加的減少額。

3.附加稅費減少而引起的企業所得稅增加額：增值稅附加稅費減少造成稅前扣除項目減少而引起的企業所得稅增加額。

4.可稅前扣除成本引起的企業所得稅減少額：增值稅專用發票的不含稅價款可以做為稅前扣除成本而引起成的的企業所得稅減少額。

5.可稅前扣除成本引起的土地增值稅減少額：增值稅專用發票的不含稅價款可以做為稅前扣除項目而引起的的土地增值稅減少額（因普通住宅增值率一般未超過20%而免稅，故此項影響主要針對非普通住宅和商鋪）。

6.附加稅費減少而引起的土地增值稅增加額：增值稅附加稅費減少造成稅前扣除項目減少而引起的土地增值稅增加額。

二、面臨多種供應商選擇時的具體判定方法

表1

下接（第170頁）