01　城市綜合體概論

蔡文武 CAI Wenwu湖北省質量技術監督局，武漢430071（Hubei Provincial Quality and Technical Supervision Bureau，430071 Wuhan）

本刊特稿（Feature Artisles）

01城市綜合體概論

蔡文武 CAI Wenwu
湖北省質量技術監督局，武漢430071（Hubei Provincial Quality and Technical Supervision Bureau，430071 Wuhan）

具有數千年農耕文明史的中國，真正的城市規劃和建設始于20世紀五六十年代，極盛于20世紀九十年代。21世紀初“城鎮化”被列為國家戰略。隨著城市規模的擴大和城市文明程度的提高，“城市綜合體”這種特殊的現代化城市建筑形態被引入中國，而且很快形成蓬勃發展之勢。為應對此種趨勢，深入探討了“城市綜合體”的概念、內涵、由來、模式、功能、特征、發展變化及其規劃建設問題，旨在呼喚更多的人關心、支持甚至是直接參與中國的城市綜合體以及城鎮化的規劃和建設。

城市綜合體；規劃；建設；概論

一、引言

城市大約起源于公元前3200年。專家考證，世界上最早的城市出現于埃及、美索不達米亞、印度河流域、黃河流域以及中美洲等五個地域。最早將“城”與“市”概念分開的是中國人，《管子·度地》篇的“內為之城，城外為之郭”和《易經·系辭下》的“日中為市，致天下之民，聚天下之貨，交易而退，各得其所”就是例證。“城市”一詞最早見于中國史籍《韓非子·愛臣》篇：“大臣之祿雖大，不得藉威城市”，又見于《戰國策·趙策一》：“今有城市之邑七十，愿拜內之于王，唯王才之”。人們對城市的研究，可以追溯至公元前5-4世紀雅典民主政治的“黃金時期”即伯利克利時代（或稱之為“柏拉圖-亞里士多德時代”）。作為世界古代史上最著名的哲學圣賢柏拉圖和亞里士多德師生倆，曾先后提出了關于城邦完美社會——“理想國”和城邦公民的完善德性——“共和政治”的社會理想，雖然他們關注的只是古希臘城邦的政治生活，然而卻是最早詮釋城市功能和作用的理論成果。如所周知，人類社會經過三次重大變革，便由農耕社會發展到工業社會，工業社會是以城市化作象征的，它既是人類走向成熟和文明的標志，也是人類群居生活的高級形式。具有數千年農耕文明史的中國，真正意義的城市規劃和建設當起源于20世紀五六十年代，興盛于20世紀90年代。21世紀初，“城鎮化”被提升為國家戰略。隨著城市規模的擴大和城市文明程度的不斷提高，“城市綜合體”這種特殊的現代化城市形態被引入中國，而且發展速度極快。何謂“城市綜合體”、“城市綜合體”的功能作用是什么、怎樣建設“城市綜合體”，針對這些問題，筆者特意從“城市綜合體”之概念、內涵、由來、發展和現狀進行介紹分析，旨在幫助人們對此有一個比較清晰的了解和認知。

二、城市綜合體的概念

20世紀20年代，法籍瑞士人、現代建筑大師勒·柯布西耶在他的《走向新建筑》一書中，主張在城市規劃中采用功能區域劃分的原則。20世紀60年代初，加拿大籍美國人、城市規劃和建設思想家簡·雅各布斯在她的經典名著《美國大城市的死與生》中指出，城市如同生命的有機體是一種極富動態和多樣化的地方，是人們真實生活的世界。她說，“城市中復雜關系和不同人群利益的協調過程，更多的是一個政治過程”，“真正好的城市首先必須是一個適合并能夠全方位地服務于公眾生活的城市”。隨著城市的繁榮發展和人們日益增長的物質和文化生活的多元化需要，城市綜合體被廣泛納入城市的規劃和建設之中。城市綜合體作為歐美的一種造城理念，興起于美國紐約市的心臟地帶——曼哈頓，1958年正式誕生于法國巴黎的拉德芳斯，而能代表現代城市綜合體最高形態的當推日本東京的六本木。

所謂的“城市綜合體”就是由酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）的首個英文字母組合而成的“豪布斯卡”（HOPSCA）。其涵義是：在城市中聚集商業（購物中心、主題商場、專業市場）、會展設施、酒店、餐飲、寫字樓、住宅、文化娛樂設施、休閑健身設施、廣場、停車場、園林景觀等于一體的高度集約的現代化的街區建筑群體。它是人們居住、辦公、商務、購物、文化娛樂、休閑健身、社交、出行、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的“城中之城”。

三、城市綜合體的本質

城市綜合體（豪布斯卡，HOPSCA）是隨著城市規模的不斷擴大和城市文明程度不斷提高而出現的一種特殊的城市形態，亦即城市發展到一定階段的產物，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化延展的結果，是城市現代化建設的必然選擇。城市綜合體既不同于建筑綜合體（多個功能不同的空間組合成的建筑），不同于CBD（Central Business District，即中央商務區），也不同于MALL（按：“摩爾”的原意為“林蔭道”，是指在毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，許多商店、娛樂設施和餐館組合成的大型零售綜合體），卻是高于它們的高級開發階段。它不僅僅是一個建筑數量、種類和功能的疊加概念，更是一個社會多生態系統概念，它完全具備現代化城市的所有功能，是一個城市的微縮體。因此城市綜合體至少有五個方面的作用。

第一個作用，創造城市價值。通過多種功能的組合協調，能夠有效地推進智慧城市建設，更好地發揮“互聯網”作用，提升“大數據”的應用水平，增強城市的輻射能力，創造極高的社會價值；成為推動經濟社會發展和城市現代化建設的新引擎。

第二個作用，完善城市功能。城市綜合體是城市空間布局的創新模式，能夠優化城市土地及空間資源配置，科學規劃城市發展構架和格局，合理分割和突出城市區間功能，促進環境友好型城市建設和綠色生態發展。能夠有效地達到英國人埃比尼澤·霍華德19世紀在其《明日的田園城市》一書中憧憬的“花園城市”標準。

第三個作用，豐富城市生活。城市綜合體以科學合理的方式整合各種消費資源，最大化地實現建筑、業態和人群的集約與互補，最優地實現購物、旅游、娛樂和休閑的聯動和共享。能夠豐富城市生活、提升居民的生活質量和幸福指數。

第四個作用，體現城市建設的文化風貌。全國各地千篇一律的鋼筋水泥“森林”和“火柴盒”式的高樓大廈，泯滅了本地區的次文化和城市個性，因此缺乏風格迥異的建筑特色。城市綜合體通過超大尺度和空間與街景及主干道鏈接，設計和建造出獨具特色的城市個性和文化風格，成為富有內涵和耐人體味的歷史“古董”。

第五個作用，提升城市品位。城市綜合體是城市的地標性建筑，是城市的標志和名片，它能夠大幅度地提升城市的形象、品位和魅力。

就我國目前城市建設的現狀來看，每個城市綜合體至少組合了城市綜合體功能之中的三種功能，而以一種功能為主、多種功能配套，在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，形成多功能、高效率的建筑群落。一般情況下，酒店或者寫字樓和購物中心的功能是最基本的組合。同時，城市綜合體通過街區的作用，實現與外部城市空間的有機鏈接和交通體系、網絡信息體系的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，擴展了城市的空間價值。因此，城市綜合體是高品質城市生活的重要標志。

四、城市綜合體的演化歷程

城市綜合體可上溯至古希臘城市的市俗中心——阿索斯廣場（ASSOS）（見圖1）。這個廣場的平面為梯形，在較寬的一個底邊建有神廟，兩側有大尺度、兩層樓高度的敞廊為商業活動的場地。有的敞廊墻面飾以壁畫或者銘文，記錄戰爭的勝利、皇帝的賞罰、城市的法律條文或者哲學家的格言。人們聚集在這里，一邊進行買賣，一邊談論各地發生或將要發生的各種事情，或是舉行詩歌朗誦、演說活動等。

圖1　古希臘城市市俗中心——阿索斯廣場的希羅德·阿提庫斯劇場

圖2　古羅馬卡拉卡拉大浴場廢墟

此外，比較著名的是公元200年左右由古羅馬皇帝卡拉卡拉下令建造的卡拉卡拉浴場——如今的羅馬式浴場都是以它作為模板的（見圖2）。古代最具典型意義的城市綜合體是意大利圣馬可廣場（Plazza San Marco）， 又稱“威尼斯中心廣場”。這個廣場一直是威尼斯政治、宗教和傳統節日的活動中心，始建于公元9世紀。如今的風貌是14至15世紀的留存——四周都是文藝復興時期的精美、華麗建筑，為數百年的古跡瑰寶，充分展示了昔日共和國的國威。馬可是《圣經》中《馬可福音》的作者，威尼斯人將其奉為守護神。相傳公元828年，兩個威尼斯商人從埃及亞歷山大將耶穌圣徒馬可的遺骨偷運到威尼斯，并在同一年為馬可興建教堂。教堂內有馬可的陵墓，其入口拱門的上方是五幅描繪馬可事跡的金碧輝煌的鑲嵌畫，分別為“從君士坦堡運回圣馬可遺體”、“遺體到達威尼斯”、“最后的審判”、“圣馬可的禮贊”、“圣馬可運入圣馬可教堂”等五個主題。教堂正中間最后方的黃金祭壇高1.4米、寬3.48米，其上鑲嵌著2 000多顆珍珠、祖母綠和紫水晶等各式寶石。中央的圓頂則是一幅耶穌升天的巨大鑲嵌畫。大教堂以圣馬可的名字命名，教堂前的廣場也因此得名為“圣馬可廣場”（見圖3、圖4和圖5）。

圖3　威尼斯圣馬可廣場（之一）

圖4　威尼斯圣馬可廣場（之二）

圖5　威尼斯圣馬可廣場（之三）

1177年，教宗亞歷山大三世（或譯歷山三世、亞力山大三世，約1105年-1181年）和神圣羅馬帝國皇帝腓特烈一世（綽號“紅胡子”，約1122-1190，曾六次率兵入侵意大利）會面之后，才將圣馬可廣場擴建成如今的規模。1797年，法國皇帝拿破侖侵占威尼斯，贊嘆圣馬可廣場是“歐洲最美的客廳”和“世界上最美的廣場”，隨即下令將廣場邊的行政官邸大樓改作他自己的行宮，并且建造了連接兩棟大樓的翼樓作為私人舞廳，命名為“拿破侖翼大樓”。圣馬可區是威尼斯政治與司法的中樞，從共和國的早期開始，就成了威尼斯城市的核心區，擁有很多高級旅館、餐廳和商店，并有數座宏偉的教堂和許多府邸以及三座劇院，其中包括著名的火鳥歌劇院。而最能展現共和國太平景象的地方，莫過于圣馬可廣場。

圖6　美國洛克菲勒中心（之一）

現代意義的城市綜合體則要從美國的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）算起（見圖6、圖7）。洛克菲勒中心位于美國紐約市最繁華的曼哈頓區中部，是一個占地45 000平方米、建有19幢大樓，集商業、娛樂和辦公等功能為一體的大型建筑群，始建于1931年，竣工于1940年；主要建筑群區涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至第52大街之間；建筑群的主體是GE大廈，高259米，共70層，為板式高層建筑，外觀強調垂直線條；由于區內聚集了許多國際超級文化企業的總部而堪稱世界文化中心，例如時代華納、麥克勞、希爾、西蒙、舒斯特、NBC新聞網總部以及全球最大的新聞中心——美聯社，等等；區內還有辦公大樓、銀行、郵局、劇院、音樂廳、服飾店、餐廳、書店、藥店、理發店、地下商場、地下車庫、海峽花園以及下沉式廣場，各座大樓聯成一個整體，而且有地鐵通道貫穿連結。因商業、服務業設施齊全，儼然成了一個濃縮的小都市。這座迷你型的小都市每天可以容納25萬人次上班、觀光、消費。雖然人流如織，但穿梭往來無虞。由于工作、休閑功能的綜合搭配，晚上十點，這里的夜生活才算正式開始。從1932年起，每年圣誕節前夕，洛克菲勒中心廣場必然豎立一棵紐約市最大的圣誕樹，因此這里的圣誕夜夜景是前往紐約的游客必去的觀賞之處。

法國巴黎“拉德芳斯”是歐洲第一個城市綜合體（見圖8、圖9）。拉德芳斯位于巴黎市區的西北部，即巴黎城市主軸線的西端。法國最大的企業有一半集中于此。1958年拉德芳斯正式籌劃，建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米，公園區32萬平方米。此地高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一體的現代化城區。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現代氣息，更為世界著名都市指明了新的發展方向。

圖7　美國洛克菲勒中心（之二）

圖8　法國巴黎拉德芳斯（之一）

圖9　法國巴黎拉德芳斯（之二）

圖10　日本東京六本木（之一）

日本東京的“六本木”是城市綜合體的典型代表（見圖10、圖11）。六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，是按照下個世紀（21世紀）東京的風貌理想設計建造的城中城。項目歷時17年，才在2003年4月開業；位居東京都的中心港區，距離皇宮僅0.5公里，占地面積11.6公頃，比巨蛋廣場要大八倍；是吃喝玩樂、購物與文化藝術的綜合場所，代表了東京新的都市形象，展示了“文化都心”的概念，以國際化而聞名于世；每天慕名而來這個以集時尚名店、五星級酒店、餐廳、朝日電視臺、美術館、住宅等于一體的綜合商業設施的人熙熙攘攘，成為外地游客的必到之處。

圖11　日本東京六本木（之二）

我國香港的“太古廣場”城市綜合體是商業、購物、娛樂、文化的薈萃之地。整個項目包括四層樓房的大型購物商場、三座甲級寫字樓、三座五星級酒店、兩座酒店式住宅、一所會議中心，設施齊備，能夠提供一站式的豪華消費及娛樂。這里是體驗香港市民吃喝玩樂生活消費模式的極佳去處。廣場除了五星級飯店、高級寫字樓外，還有豪華住宅和200多家專賣店，云集了多種世界名牌。雖然這里的歐洲品牌比置地廣場和半島酒店名店街要少，但物品豐富，價格也比較合理，是香港民眾和外地觀光客的購物首選。

2008年前后中國城市綜合體興起。之后，從一線城市到二三線城市都在緊鑼密鼓地籌劃和實施城市綜合體。如武漢市在2008年就規劃建設了6座城市綜合體，成都、濟南、杭州等市也在2010年前后提出了建設若干個城市綜合體的構想。大連萬達集團股份有限公司作為一個企業，從 2015年開始在全國各地建成100個以商業、商宅功能為主的城市綜合體。

五、城市綜合體的功能特征

城市綜合體具有極高的價值。通過各種功能的有機組合，而所產生的效益是不可以用普通的房地產、住宅或商業的價值來計算的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，可以大大地節約每一個人的生活成本和時間成本；第二，通過高端酒店、超市、百貨大樓、娛樂、餐飲、商宅、步行街等功能組合，能夠生產極高的社會價值；第三，附加值高，不僅能夠使信息流、物流、人流交匯，聚集購買效應，而且可以提升自身的房地產價值并能帶動周邊房地產的共同發展。

歸納而言，城市綜合體有12個特征。

1. 超大空間尺度

城市綜合體是與城市規模相匹配、與便捷的現代城市干道相聯接的，因此室外空間巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣性呼應，成為多功能的聚集中心。

2. 功能復合性

城市綜合體自身可以實行完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多重功能，如商業、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商務辦公、文化娛樂消費、完善的交通出行系統、發達的網絡信息系統，等等，構建成了城市綜合體的多樣性和復合性。同時，各功能間聯系緊密，互為補充。

3.“通道樹型”交通體系（立體交通）

通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下和地上交通與公共空間貫穿起來，同時又與城市的街道、地鐵、公交車、出租車、停車場等市內交通設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組合成一套完善的“通道樹型（Access Tree）”體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成了豐富多變的、立體的街道空間。

4. 現代城市景觀設計

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、綠化、街道家具、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境，展現獨特的城市文化韻致。街道家具的功能日趨追求綜合效益，其細部設計越來越符合人體尺度的要求，而安排的位置、方式、數量更加考慮人的行為心理需求特點。同時，街道家具與周圍的環境要求更為協調，從而豐富了街道空間景觀。另外，街道家具材料考慮了環保節能要求，能夠做到與環境的和諧和可持續。

5. 高科技集成設施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合體。其先進的設施充分反映了科學技術的進步，也是這種建筑形式產生的重要依據。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊和信息交流由電話、電報、電傳、傳真、電視、網絡等聯網組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、攝像系統、傳呼系統、信息網絡系統的設置和分區得以保證；配備的幾乎都是高科技、智能化的設施。

6. 高可達性

城市綜合體通常位于城市交通發達、城市功能相對集中的區域，如位于城市的CBD、城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區等，擁有與外界聯系特別緊密的城市交通網絡和信息網絡。

7. 整體的統一性

城市綜合體中各個單位建筑相互配合、影響和聯系；城市綜合體中的建筑群體與外部空間整體環境統一、協調；建筑風格和諧。

8. 土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群下，兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用需求。例如晝夜之間、工作日和周末之間不同時段可能要對商業、商務、居住、娛樂消費等產生不同的訴求。

9. 空間連續性

空間連續性包括平面連續性和立面延續性。就平面連續性來說，鑒于城市綜合體各功能的相互聯系，通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果。就立面延續性來說，立面會影響城市綜合體的統一性，因此，要保持城市綜合體內建筑物風格的一致，就要使立面向延續性空間連續。由于城市綜合體優越的區位特質，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系，形成互補的、流動的、連續的空間體系。

10. 內外部聯系的完整性

城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各種不同功能的建筑有機結合。城市綜合體對外界的交通依賴性較強，因此外部的交通體系將直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和使用規模。

11. 巨大的社會效應

因城市綜合體所處的城市位置和龐大的規模，注定必然成為城市的名片，并產生巨大的社會效應。例如上海盧灣區太平橋改造，附屬于上海新天地商業旅游項目，從開發到運營一直是社會各界關注的焦點；上海新天地因其成功的商業運營模式更成為上海建筑、文化、旅游的標志性項目，成為極具上海特色的標簽。

12. 巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發和運營，能夠帶來巨大的社會效益，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值。同時，作為地產物業的城市綜合體，隨著城市的不斷發展，其物業自身也極具升值潛力。比如上海太平橋改造項目，開發商在成功開發上海新天地后，帶動了周邊土地的快速升值。新天地物業通過成功的商業運營，獲得了良好的口碑和巨大的品牌效應，自身價值也因此明顯提高。

六、城市綜合體的一般模式

城市綜合體的一般模式有六種。

1. 模式一

商場、酒店、寫字樓、公寓等各種功能均衡發展模式。如香港太古廣場（見圖12）、深圳萬象城（見圖13）、北京華貿中心（見圖14）、北京東方廣場、上海新天地等。

2. 模式二

以商業為核心功能的發展模式。如深圳華潤中心（見圖15）、上海五角場以及遍布全國的近百家萬達廣場（見圖16、圖17和圖18）。

圖12　香港太古廣場

圖13　深圳萬象城

圖14　北京華貿中心

圖15　深圳華潤中心

圖16　四川德陽萬達廣場

圖17　江蘇鎮江萬達廣場

圖18　福建龍巖萬達廣場

3. 模式三

以寫字樓為核心功能的發展模式。如廣州中信廣場（見圖19）、深圳信興廣場（見圖20）和深圳財富廣場等。

圖19　廣州中信廣場

圖20　深圳信興廣場

4. 模式四

以酒店為核心功能的發展模式。如上海世貿商城（見圖21）。

圖21　上海世貿商城

5. 模式五

以住宅為核心功能的發展模式。如深圳萬科集團、深圳星河國際等（見圖22、圖23）。

圖22　萬科武漢洪山金色城市

圖23　星河國際常州武進舊城改造項目

6. 模式六

以旅游為核心功能的發展模式。如深圳華僑城及其主題公園歡樂谷（見圖24）、成都的芙蓉古城等（見圖25）。

圖24　深圳東部華僑城大峽谷

圖25　成都芙蓉古城

七、城市綜合體的功能模型

1. 城市綜合體的業態分布

城市綜合體的業態分布如圖所示（見圖26）。

圖26　城市綜合體的業態分布

（1）餐飲業

● 大型餐飲；

● 主題餐飲；

● 商務餐廳；

● 休閑餐飲：休閑美食、連鎖快餐、休閑餐飲、火鍋店、西點、面包房，等等。

（2）時尚生活中心

● 美容美發店；

● 減肥美體、養身保健店；

● 護膚、彩妝、美甲；

● 飾品、禮品、工藝品；

● 汽車用品店、車洗中心；

● 攝影館；

● 銀行營業廳。

（3）流行購物中心

● 服飾店（男裝、女裝、嬰童裝、運動裝、服飾）；

● 香水、化妝品店；

● 珠寶首飾；

● 眼鏡店、鐘表店；

● 書店、音像店；

● 煙酒店；

● 水果店、副食品店；

● 皮具、箱包、鞋帽店；

● 花飾、花藝店；

● 家居飾品店。

（4）休閑娛樂

● 大型影城、小型數字影院；

● 電子娛樂、動漫城；

● 商務娛樂、會所、俱樂部、夜總會、桑拿浴場；

● 慢搖吧、KTV、酒吧、迪廳、網吧、兒童樂園；

● 茶社、咖啡廳等。

（5）大型賣場

● 家居生活廣場；

● 建材家具廣場；

● 家電廣場；

● 數碼城；

● 大型購物廣場等。

（6）配套設施

● 托兒所、幼兒園、兒童樂園；

● 醫務室、藥店；

● 健身房、游泳池、溜冰場、臺球廳；● 寵物醫院等。

2. 城市綜合體特征

城市綜合體特征如圖所示（見圖27）。

圖27　城市綜合體特征

（1）規模：數量巨大；

（2）物業：復合互補；

（3）內部：三體連實；

（4）外部：高便可達；

（5）時間：周期較長；

（6）資金：巨額投資；

（7）建筑：高密集約。

3. 城市綜合體主要物業的條件因素

● 酒店：項目標志性物業，定義項目整體檔次。

● 商業：可以實現較高利潤，承擔某種社會職能，與相關項目存在較大差異。項目充滿活力而具有強大的生命力是其核心。

● 寫字樓：價值標桿，可樹立項目的高端形象。

● 商宅樓：保證開發企業現金流來源，可以滿足中長期居住者的需求。

八、建設城市綜合體需要注意的問題

1.區域經濟風險評估

區域經濟風險評估是城市綜合體投資建設風險評估的基礎，具體包括：區域經濟發展情況（GDP總量、財政收入、人均收入）；區域經濟在全國、全省、全市所處的位置；區域經濟未來的發展潛力；區域經濟發展對相關產業的依存度；城市的品位、規模、功能和擴張升級的發展需求；城市的輻射能力和放量空間；區域人口狀況、人口結構和人員流動性；區域消費總量、結構及水平；民眾的消費觀念、消費心理、消費習慣、消費文化、消費水平等宏觀情況分析。城市綜合體的開發只有與城市經濟發展和消費水平合理匹配才有生命力。把握區域經濟發展狀況、區域人口狀況、消費未來發展方向與消費動力這個核心，就有利于從宏觀高度控制投資風險（見圖28）。

圖28　城市綜合體建設示意圖

2. 綜合體的選址

選址首先必須考慮其地域環境、城市環境和區域環境。在不同環境中，人們的消費觀念、消費心理、消費習慣、消費文化、消費水平、消費流量等是有較大差異性的，各種業態組合、配比、定位、商業銷售、招商、運營管理等每一個環節都有可能決定項目的生死。如綜合體中的購物中心、酒店和寫字樓等，對地段的要求非常之高。尤其是商業，非市中心、交通條件很差、人流不高的地段商業風險非常之大。另外，因為商業地產的產業鏈較長，開發時必須仔細考慮商用物業未來招商和運營的效果，即使招商成功并開業運營的商業，都有可能因人氣和消費力的不足而關門歇業。一旦這種情況出現，無疑會對整個商業綜合體的效益造成最大的不利影響和可怕后果。所以，開發大型城市綜合體一定要量力而行，一定要有一個十分科學的選址估量。優越的地段和區域、旺盛的人流和物流，才能催生出成功的城市綜合體。一個成功的選址，就規避了最大的投資風險。

3. 規劃設計

在相應的情況下，規劃設計也可以決定綜合體的成敗。規劃設計有三個重要內容。

一是綜合體的整體建筑風格、文化氣息和業態分布。隨著城市化進程的加快和多元化消費需求增長的影響，在中國尤其是二三線城市的規模和城市建設面臨著升級和擴張發展的需求，城市新區規劃建設和城市商業綜合體的開發進入放量發展的新階段。這必然會對規劃設計提出新的要求，甚至可以成為一場嚴峻的考驗。規劃設計具有現代氣息、融入當地文化元素、具有較強感染力和前瞻性的城市綜合體，不僅需要合理有效地利用地塊及空間，而且需要用高科技集成設施、立體通道體系、地標式建筑等來深度表現打破傳統建筑的立面概念，使建筑群體成為景觀的主體，并承擔起城市文明與經濟發展的歷史責任。同時，要根據業態分布和功能分割，做出既體現功能主題又相互聯動的架構，讓整體表現其流動性。另外，物業生態景觀是規劃設計的重要考量，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明、色彩等手段，形成豐富的景觀與宜人的環境。眾多的生活空間和合理的小品、園林生態景觀、休閑場所及停車場所，不僅能增強購物的興趣和欲望，而且可以讓人們在這里休閑放松、體味生活的樂趣。

二是整個綜合體各業態之間的使用功能要相互交叉，相互支持。在業態組合過程中，如何使它們緊密聯系而相互不相制約也是非常重要的問題。業態組合比例構成要合理，不同的位置、不同的區域、不同的項目其比例構成是不一樣的，不可以盲目復制。不能說北京的大悅城、華貿中心做得好，就一定能拿到別的城市去進行復制。所以，綜合體的規劃設計要根據不同的城市區域和地理情況進行具體分析，予以不同的合理配置。例如，以商業為主要功能的綜合體，是需要商業活動帶動的。如果把商業擺在里面，其他的大型物業放在外面，不僅帶動不了商業活動，而且會形成一個自然發展狀態，整個項目就有可能死氣沉沉。商業在內中活躍不起來，就難以形成帶動效應，外面的一些大型住宅包括公寓、寫字樓的招商也會隨之發生困難，弄不好就會變成一座“鬼城”。

三是與外圍環境有機銜接。一個成功的城市綜合體，是與城市規模相匹配、與城市主干道相聯接的。綜合體與外圍的城市道路、交通、網絡甚至街景緊密銜接，保證綜合體內部與外部區域在人流、物流、交通流和信息流的便利性、易達性，能夠提升人流量和購買力，使之成為城市的聚焦點和核心商業圈。一個城市綜合體規劃得好，一定能夠實現與外部城市空間的有機結合，擴展城市的空間價值，對城市的發展肯定能夠起到巨大的推動作用和錦上添花的效果。

4. 經濟實力

城市綜合體開發遠比住宅、寫字樓復雜得多，風險也大得多，其最大風險就是資金風險。每一個城市綜合體的開發不僅需要巨大的資金投入，而且還有一個極大的資金沉淀，因為很多物業是不能銷售的。另外，要維持這個物業的后期發展，還有一個極大的運營投入。所以，資金是城市綜合體開發的第一要素。企圖“空手套白狼”、靠非法高息集資、民間拆借等所謂的資本運營手段獲取建設資金的時代已經一去不復返了。如果資金總量嚴重不足，后續資金鏈斷裂，就會產生巨大的負能量，后果將不堪設想。所以，要盡可能地準備好充足的資金，少用杠桿和所謂的資本運營。許多企業的失敗就是因為盲目

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擴張超越了企業能力邊界造成的。由于超越了能力邊界，超常發展使得企業成為脫韁的野馬，根本無法給予有效控制。所以，“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。

5. 運營管理

城市綜合體是一個集合了城市最重要的功能和人群的濃縮都市，基本具備了現代城市的全部功能。要建設好尤其是運營、管理好這樣一個龐然大物，不是一般的功力所能企及的。就一個成功的城市綜合體而言，僅每天的物流、信息流、人流、資金流就是一個龐雜的系統復合。因此，運營、管理不僅需要科學的制度、正確的運作模式、高素質的團隊、較為充足的資金、企業的文化、優質的服務，而且更需要的是企業完善的法人治理結構和管理層尤其是決策者的智慧、文化、理念、技巧、視野、境界、信譽、德行和科學精神。例如，企業的人力資源問題，其實并不特別復雜，不過就是嚴謹合理的機構層次和各就各位出色完成使命并能夠擔當責任的各層次人員。如果一味追求人員的高學歷、“高素質”，不注重人員梯次結構設計和職能設置，其結果是：一方面冗員車載斗量、人浮于事，一方面人員流動頻繁，無“才”可用。更可怕的是，在信任危機加重的當代商業社會，以情感為紐帶，靠人控制人，企業管理人員沾親帶故，甚至家族化，職務和權力分配就像多子的皇帝實行的“分封制”。企業管理信息和運營情況主要取決于家人或“親信”的“小報告”，缺乏正常的法人治理結構、組織架構和制度控制。這樣的管理，即使再好的綜合體，也會混亂不堪，其結果將是關門大吉。

注釋

圖片來源：百度圖片和相關公司門戶網站；有關美國、法國、意大利圖片為作者考察時拍攝.

Introduction to Urban Complex

For thousands of years China developed a farming civilization. City planning and construction did not begin until the1950s and1960s and rapid development took place in the 1990s. In the early 21st Century, "urbanization" was listed as a national strategy. With the expansion of city scale and the improvement of the degree of urban civilization, the special modern urban architectural form of "urban complex" has been introduced into China, and soon formed a vigorous development trend. In response to this trend, this paper has indepth study of the "urban complex" of the concept, connotation, origin, model, function, characteristics, development and changes and the construction planning problem, to call more people to care, support or even directly involved in China's urban complex and urban planning and construction.

urban complex；planning；construction；introduction

J06

A

10.3963/j.issn.2095-0705.2016.04.001（0001-012）

2016-07-06

蔡文武，工程師，曾任湖北省質量技術監督局副廳級巡視員。