房地產土地增值稅稅務籌劃研究

王勤 王樂

【摘要】因為房地產行業稅收成本占整個房地產行業成本的比重比較大，所以它對房地產企業整個效益影響很大。本文以寧波銀億集團案例分析，通過實例向大家介紹幾種不同籌劃方法情況下的有效運用，并且表明出土地增值稅稅務籌劃的重要性，還會講解幾種房地產企業土地增值 稅稅務籌劃的方法和內容。

【關鍵詞】房地產企業 土地增值稅 稅務籌劃

經濟的發展，我國房地產行業競爭越來越激烈。其中，房地產的稅負更是高達25%～30%，對經濟的的影響不可謂不大。因為房地產行業稅收成本占整個房地產行業成本的比重比較大，它對房地產企業整個效益影響很大，因此如果房地產企業能夠有效的籌劃土地增值稅，不但可以減少稅負和風險，還能夠增加利潤。

一、房地產企業土地增值稅稅務籌劃概述

（一）土地增值稅的籌劃目標

1.節稅的稅務籌劃目標。房地產企業除了應多多關注有關我國稅務籌劃的優惠政策，運用這些優惠政策來減少稅負，還應該熟悉土地增值稅的征收條例，利用土地增值稅的多個稅率來及時調整房價，從而運用較低的稅率計算來減少繳稅目標。

2.團隊應具有防范稅務風險目標。稅收進行提前籌劃，可以更全面的考慮土地增值稅，不會因考慮不當而產生稅務風險。在整個土地增值稅的稅務籌劃過程中，專業人員除了要用到關于稅收籌劃、會計、法律等方面的知識，還要進行互相交流與分工合作，做到鍛煉團隊的目的。

（二）土地增值稅稅務籌劃的重要性

1.利于適應激烈的市場競爭環境。在如今形勢漸差的情況下，土地增值稅稅務籌劃不但能夠大大減少房地產企業稅收成本，還能提升企業在同行中的競爭力，特別是我國采用宏觀經濟調控對高房價的控制之后，房地產企業的利潤幅度在不斷的縮小，整個企業的發展能力受到限制。只有進行有效的土地增值稅稅務籌劃來減少稅負，企業才能更好的適應日益激烈的市場競爭環境。

2.利于提升房地產企業的財務管理水平。現今，房地產財務管理趨向困難化，有效的建立房地產的土地增值稅稅務籌劃，有利于提升房地產企業的財務管理水平，提高房地產企業的資金使用率。此外，有效的籌劃土地增值稅可以在合法的情況下，即可以提高企業利潤，又防止發生逃稅、逃稅等違法行為。

二、關于房地產企業土地增值稅的籌劃方式和相關內容

（一）用臨界點對土地增值稅進行籌劃

四級累進稅率是我國土地增值稅采用的清算政策，因為在每一級稅率范圍內都會存在一個臨界點，而這個臨界點會直接影響到土地增值稅稅收籌劃。有以下臨界點分析如公式1所示：

公式1：土地增值率=增值額/可扣除的成本項目金額

增值額=銷售收入-可扣除的成本項目金額

則：可扣除的成本項目金額=銷售收入*5%+（取得土地使用權所支付的價格+房地產開發成本）（1+20%+10%）

可得：（銷售收入-成本）/銷售收入=毛利率=1.04-1/（1+增值率）*1.3①

將土地增值稅按四級超率累進稅率帶進①式，可得出具體的臨界值。具體結果如表1所示：

是根據文中公式所得結果。

自表1可知，線性相關是增值率和毛利率兩者所呈現。在現實中，房地產的開發時間影響企業所耗用得資金，由此土地增值稅稅收籌劃可以用毛利率對相應的增值稅進行測算。企業的成本和銷售收入來決定企業的毛利率水平，定價的合理和成本良好的控制控決定房地產開發企業的毛利率水平。具體籌劃思路可表示為：

公式2：（購得土地使用權的金額+房地產開發成本）*5%=利息支出

公式3：（購得土地使用權的金額+房地產開發成本）*10%=利息支出

（二）通過靈活選擇核算方式進行籌劃

按照現在的稅法規定，納稅人如果不只是建造普通標準住房，還開發其他房產項目，應該單獨計算各個項目的增值額，如果不能單獨計算增值額或者不能夠準確計算增值額的話，建造的普通標準住宅就需要繳稅。房地產企業在購買土地使用權之后，在開發過程中不應該只建造單個標準的住房，因為如果標準不同，那么其稅收依據也會不同。

三、房地產企業土地增值稅稅務籌劃——以寧波銀億集團為例

（一）寧波銀億集團簡介

寧波銀億集團以“聚一流人才，創一流業績”為企業的宗旨，經過十來年努力，最終達到了目標，成為一家綜合性大型企業集團，是以房地產開發項目為主業。2010年達到161億元銷售收入，是寧波納稅前10強的企業。

1.寧波銀億集團發展目標及納稅情況。寧波銀億集團2016年的總體發展戰略目標是：實施資源類工業為支柱如房地產開發的戰略，能夠把房地產做大做強，更好打展國內外貿易的業務，完善服務業。公司近幾年來的努力在業務規模、銷售收入、稅收收入上各項指標取得好成績。從表2可知，企業的稅負率保持在9%-15%的合理的范圍內，比較超前于同行業中的平均水平，土地增值稅增長率比營業稅等稅種明顯較高，這不僅可以反映項目的利潤在逐年增長，也從側面反映了寧波市對土地增值稅調配和控力度在漸漸加大，土地增值稅的籌劃的相應環境和成長空間將會小。

2.寧波銀億集團土地增值稅管理現狀。寧波銀億集團部門為財務部，財務部下設稅務部，由其來負責制定全年的稅務工作目標和審核、繳納稅款等工作；而財務總監起著一個統籌兼顧的作用，不僅要熟悉各部門的分工合作，還要與他們及時交流信息來調整土地增值稅稅務籌劃方案。

土地增值稅的日常預繳是由財務崗核算進行，由運營崗來進行數據管理，在向商務部發布開發節點和獲取五證、動態成本、資源結算等信息，運營和企業管理改進建議是最后稅務部根據監測稅負數據來反饋的，達到土地增值稅降低稅負以提升項目毛利率，提高房地產各項效率。

（二）房地產企業土地增值稅稅務籌劃

1.運用稅收優惠籌劃法。根據稅收優惠策劃發，納稅人所以出售的普通標準住宅，可扣除成本項總額和增值額的比例沒達到20%則不需繳稅。納稅人不只是建造普通標準住房的同時又開發其它的房產項目，那么應該單獨計算各項目的增值額。如果不能單獨計算或者不能夠準確計算增值額，那么其建造的普通標準住宅需要繳稅。

由表3可知，寧波銀億集團此項目滿足當地政府對普通宅的相關要求的規定。由寧波銀億集團如果滿足萬萬城項目則直接進行銷售，且初步定價為5200元/平方米，符合當地政府普通標準住宅要求的規定，因此可根據普通標準住宅的相關稅收優惠進行籌劃。

2.標準住宅定價的開發銷售選擇方案。第一，銷售單位建筑面積為5100元/平方米和5200元/平方米兩種方案；第二，根據我國的房地產開發的效果政策，當企業建造是符合企業住宅銷售的標準，20%增值率沒有超過企業將不征稅；地產開發企業沒有提供真實的相關證明時，將要扣除應為購得土地產的開發成本和土地使用權所支付兩者之和的10%并且可以在此基礎上加計扣除20%；第三，房地產企業項目的開發成本為2730萬元；第四，房地產項目的開發費用是，（900+2730）*（20%+10%）=1089萬元；第五，房地產開發項目可扣除的成本合計=900+2730+1089+348.7=5067.7萬元；第六，第一種方案銷售總收入是6200萬元，第二種方案是6340萬元，第七，可扣除的增值額與成本的項目總額比例分別是5167.7-（6340-6200）*5.5%=5160萬元或5167.7萬元，增值額與成本項目總額的比例是6200-5160）/5160=20%或（6340-5167.7）/5167.7=22%，應繳納的土地增值稅，免予征收土地增值稅是（6340-5167.7）*30%=351.69。

由此可知，寧波銀億集團將萬萬城項此項目的初步定價是5200元/平方米，但是由房地產開發的相關政策這個定價不符合當地普通標準住宅銷售，不能享受增值率未超過20%時不用征稅這優惠，不能節約資金。對項目進行分析和定價比較，將項目定價低于5100元/平方米，使項目的增值率剛好為20%，就可以享受免稅優惠，來節約資金。

3.運用臨界點分析籌劃法。根據以上資料，企業項目完工時根據當時市場形勢時定價5200元/平方米。后經高層決定，為了集團整體利益，提高項目銷售總收入，集團高層將初步定價5200元/平方米漲至6800元/平方米。目價格上升必定會使增值額與可扣除的成本項目總額的比例增加，但是因為土地增值稅實行四級超率累進稅率的政策，房價的上漲將會導致增值額和可扣除的成本項目總額的比重大于對應的臨界點。根據自身的地理位置，市場環境等等因素知房價上漲是必然的，所以集團結合各種因素合理定價，為企業更好的帶來收益，加大土地增值稅的利益，下面是臨界點的籌劃方法：

根據我國房地產的稅收政策：從事房地產開發的企業，建造符合當地的普通標準住宅銷售的政策，未超過20%不用征稅；同時房地產開發企業在不能如實提供相關證明時，可扣除的開發費用應為取得土地使用權所支付的成本和房地產的開發成本之和的10%，并且可以在此基礎上加計扣除20%。

扣除的項目：第一，支付購買土地使用權的成本900萬元。

第二，項目開發成本2730萬元。

第三，相關費用（900+2730）*（20%+30%）=1089萬元。

第四，稅費扣除：6340*5%+（1+3%+7%）=348.7萬元。

可扣除的房地產開發項目成本合計=900+2730+1089+348.7=5067.7萬元

方案一：銷售單位建筑面積為6500元/平方米

銷售總收入7600

可扣除的成本總額5067.7+（7600-6340）*5.5%=5137

萬元

增值額與可扣除的成本項目總額的比例（7600-5137）

/5137=47%

應繳納的土地增值稅（7600-5137）*30%=738.9萬元

方案二：銷售單位建筑面積為6800元/平方米

銷售總收入8000

可扣除的成本總額5067.7+（8000-6340）*5.5%=5159

萬元

增值額與可扣除的成本項目總額的比例（8000-5159）

/5159=55%

應繳納的土地增值稅（8000-5159）*40%-5159*5%=

878.45萬元

由以上可知，假如企業項目的定價是6800/元平方米，得出項目的增值率為55%，高出50%的增值率臨界點。將價格下調至6500元/平方米，項目的增值率則為47%，低于50%，適合用30%的低檔稅率。集團所繳納的土地增值稅也由878.45萬元降到738.9萬元，節約稅金139.55萬元。

四、結論

土地增值稅稅務籌劃是房地產企業稅務籌劃的主要環節，能夠在合法的情況下合理的減少稅負增加企業利益，因此加強土地增值稅稅務籌劃是很有必要的。房地產企業在具體操作運行時，需要不斷提高對政策的理解和運用，同時加強房地產企業納稅籌劃的計劃性和核算力度。做好納稅宣傳和稽查體系建立。只有不斷的完善自我，各方面的加強，才能使納稅籌劃更加完整和成功，才能更好使房地產企業更好的發展。

作者簡介：王勤（1993-），女，漢族，甘肅隴南人，就讀于寧波大紅鷹學院，財務信息化專業，研究方向：財務數據分析；王樂（1984-），女，漢族，浙江寧波人，寧波大紅鷹學院教師，研究方向：信息管理，為本文的指導老師。