中國樓市：去歲乍暖還寒，今年穩中轉暖

楊紅旭

回顧2015年：全國復蘇，區域分化

一年之前，筆者預測2015年中國房地產市場將探明底部，復蘇上行。 如今看來，預言基本實現。2015年全國樓市主要有以下幾個特征。

其一，全國房屋市場量價齊升，總體回暖。從全國商品房成交量面積來看，2014全年下跌7.6%。而2015年上半年跌幅收窄，下半年轉為正增長，1-11月同比增長7.4%。其中住宅銷售面積增長7.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，只有商業營業用房市場相對持續走弱，銷售面積增長2.7%。

從全國商品房成交均價來看，2014年年初進入負增長區間，此后跌幅逐步收窄，全年微漲1.4%。2015年均價增幅保持穩步增長態勢，1-11月達7.6%。其中住宅成交均價增長9.4%，辦公樓成交均價增長9.3%，商業營業用房成交均價下降2.3%。

其二，投資建設指標罕見地低迷。2014年以來，全國房地產開發投資整體呈現逐步回落態勢。2015年1-11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比增長1.3%，增幅創歷史新低。

2014 年，受到行業環境的整體下行影響，全國房地產開發企業房屋新開工面積明顯回落。2015年1-11月份，房地產開發企業房屋新開工面積140569萬平方米，同比下降14.7%，比去年全年下降4個百分點。連續兩年負增長，異常低迷。

其三，土地成交量大縮與地價大漲并存。從全國房地產開發企業土地購置面積來看，2014年全國樓市低迷，所以購地面積也出現下降。2015年跌幅擴大，1-11月土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，跌幅創近十幾年來最大值。說明在高庫存壓力之下，房企購地意愿很弱。

近幾年，全國地價一直保持穩步增長態勢，即便是在全國房產市場降溫的2014年，仍上漲了百分之十幾。2015年1-11月份，全國房地產開發企業土地購置均價3222元/平方米，已高于2014年全年水平，同比增長7.3%。

地價逆勢走強的原因：一方面，在房產市場較熱的一線及二線城市，大開發商搶地，地王頻出，推高了土地均價；另一方面，迫于動拆遷、土地整理等一級開發成本上升，三四線城市土地價格能上不能下，土地價格沒有下跌空間，否則地方政府也會賠錢。

其四，區域分化加劇，各地冷暖不一。自2011年以來，各地房地產市場趨于分化，主要特征是一線城市和少數二線城市樓市持續走強，而部分二線和多數三四線城市樓市則走弱。市場強弱，集中表現在房價上面，這里以國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格作為比較和參照標準。

對70個大中城市住宅銷售價格的數據進行簡單算術平均，計算得知，2015年11月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為1.6%、0.3%和0%，而10月份分別為1.2%、0.1%和-0.1%。最大的差距出現在2015年6月，一線城市的環比漲幅高達3.2%，其中主因是深圳暴漲超7%。

2015年11月份，70個城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，為44.6%，相比一年前，上漲了四成多。實際上，2015年深圳很多區域的房價暴漲一倍左右。另外，上海、北京、廣州、南京等城市也明顯上漲。與之相反，跌幅最大的三個城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5%，這些三線城市，房價仍在下跌。

其五，穩定樓市政策力度加大，中央首提去庫存。2015年全國樓市初現復蘇，主要與政策面暖風頻吹有關。一方面，貨幣政策大力放松，五次降息四次降準，大大降低了資金成本，尤其是利好貸款購房者。另一方面，房地產政策一路放松，李克強總理在2015年兩會上提出“支持改善性需求”，3月下旬六部委救市，其后還有取消限購、公積金新政、首套商業性房貸最低首付比例降至25%等諸多政策出臺。

尤其值得關注的是2015年11月的中央財經領導小組會議，提出要打四場“殲滅戰”，其中包括“化解房地產庫存，促進房地產持續發展”。12月的中央政治局會議再次提出“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場”。

國家統計局只公布全國商品房待售面積，指的是已竣工未售出的面積，不包括預售中的面積。不過，僅看統計局的現房待售面積，也可知庫存壓力變化。近20年來，除了2004和2007年有所下滑外，其他年份皆為增長；從2011年開始庫存加快增長。2015年繼續明顯增長，11月末商品房庫存面積為69637萬平方米，同比增幅為16.5%。

全國庫存去化周期可以以“待售面積/銷售面積”的公式進行計算。其中，待售面積來自國家統計局數據，是指現房可售面積；而銷售面積是指當年的商品房銷售面積。2015年的待售面積取11月末的待售面積，而成交量則按前11個月的銷售增幅進行年化處理。

可以看到，全國商品房去化周期在1997年至2007年持續減小，說明市場趨強。2011年開始持續增長，說明市場趨弱。2015年前11月份去化周期為0.54年，高于2014年的0.52年，說明去庫存的壓力在增加。但增長態勢正在趨緩，如果未來一段時間政府出臺的政策給力，則未來二三年，全國的庫存壓力將有所緩解。

展望2016年：平穩回暖，繼續好轉

展望2016年，在貨幣政策和房地產政策繼續寬松的背景下，全國房地產市場將繼續復蘇，房屋成交量可能略增，房價繼續上漲，投資和建設指標企穩略轉強，二三線城市的樓市反彈力度將決定全國多數指標的變化。

關于2016年政策走勢，房地產政策方面，將繼續放松，部署去庫存新措施。

一是深化住房制度改革，結合戶籍制度改革和新型城鎮化，加快農民工市民化，擴大住房需求。將有針對農民工的政策出臺。

二是住房保障政策，主要是繼續推進棚戶區改造。2015年6月國務院則出臺《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，要求制定城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設三年計劃（2015-2017年），明確2015-2017年，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1800萬套（其中2015年580萬套），農村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶）。

三是收購存量商品房用于安置房和保障房。為了去庫存，中央指導各級地方政府將減少安置房和保障房建設量，通過收購存量商品房，或者增加貨幣補償和分配的比重，減少實物補償和分配的比重，進而達到去庫存的目的。

四是金融信貸政策繼續寬松。支持首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求，比如套房貸首付比例降至二成、二套房貸首付比例降至三成等。另外，公積金使用條件放松，住房銀行、房貸證券化等金融信貸政策也將繼續推進。

五是財稅政策支持住房消費。加快實施房貸利息抵個人所得稅改革。也可能會調整相關房地產稅收，比如取消二手房交易營業稅。地方政府則會進一步加大引導購房意愿，出臺購房補貼或契稅優惠等政策，降低居民購房成本，從而有效去庫存。

關于2016年的房地產市場走勢，主要對以下五個全國指標進行大概的預測。

其一，土地成交增長8%。開發商的購地面積，是形成新房供應的源頭。經歷2014年和2015年的連續下跌之后，預計2016年全國房地產開發企業土地購置面積增長8%左右。主要原因是，地市變化滯后于房市，2015年房市復蘇，2016年地市也會有所復蘇；另外，2015年基期值很低，即便2016年購地面積并無明顯起色，也不太可能明顯下跌了。

其二，開發投資增長4%。2014年和2015年，全國房地產開發投資增速大幅收窄，尤其是2015年前11月，只有1.3%，創本世紀以來新低。隨著國家穩增長力度加大，隨著2015年房企購地量增長，估計2016年開發投資會企穩，并略有反彈。

其三，房屋新開工面積零增長。2014年和2015年，全國房地產開發企業房屋新開工量罕見的出現兩連跌。由于2015年全國房企購地量大跌三成，所以2016年房屋新開工量難有明顯增長。但由于已經連跌兩年，且建設指標復蘇滯后于房市指標，因此，預測2016年新開工基本平穩。

其四，商品房銷售增長5%。2014年全國樓市降溫，商品房銷售面積同比下跌，是繼2008年之后的第二下次下跌。2015年樓市復蘇，前11個月同比增長7%多。預計2016年全國樓市繼續回暖，呈現正增長走勢。但由于2015年一線和部分二線城市成交量較大，庫存大降，而且2015年全國土地購置面積大降，所以2016年新盤供應不足將制約成交量。預計2016年全國商品房銷售面積增長3%左右，將超2013年，再創歷史最高值。

其五，商品房均價上漲6%。本世紀以來，僅2008年全國商品房銷售均價微跌，其他年份都是正增長。2015年前11個月，增長7.6%，是2010年以來的中樞值。2016年全國樓市繼續復蘇，但由于一線城市房價已經大漲，三四線仍然偏弱，所以預測2016年房價上漲6%左右。