拆遷公司：一個(gè)項(xiàng)目可賺數(shù)百萬(wàn)

劉雪濤

城市在加速發(fā)展，拆遷也成為我們身邊一種司空見慣的行為。但你也許不了解的是，拆遷背后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都隱藏著暴利的因子。拆遷一個(gè)項(xiàng)目，利潤(rùn)率有的達(dá)到300%—400%，拆遷公司短短幾月也能賺幾百萬(wàn)……

在陜西乾縣做門窗生意的武君（化名），經(jīng)常會(huì)在乾縣馬連鎮(zhèn)一家木器廠委托加工門窗。“很多木料都是從西安、咸陽(yáng)的拆遷工地上拉回來(lái)的。”他說(shuō)。這個(gè)不大的鎮(zhèn)子上有著300多家木器廠，是附近有名的舊木料市場(chǎng)。

很多木器廠的老板都有至少兩個(gè)身份：木材經(jīng)銷商和拆遷公司股東。“這里很多人掙大錢了。”武君感慨地說(shuō)。隨著大規(guī)模的拆遷，近幾年來(lái)生意興隆的不僅僅只有拆遷公司，從工程發(fā)包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實(shí)際做工程的公司，到挖機(jī)出租商、渣土運(yùn)輸車、舊材料市場(chǎng)，都成為這條拆遷利益鏈中的一環(huán)。對(duì)于他們而言，拆遷工地儼然是一座“金礦”。

暴 利

乾縣馬連鎮(zhèn)人高祥（化名）有兩個(gè)身份：股東和木料場(chǎng)老板，這兩個(gè)身份都和拆遷有關(guān)。做拆遷工程已有十多年的高祥，干的最多的就是城中村拆遷。他描述了拆遷過程中形成的利益鏈：有資質(zhì)的拆遷公司承包拆遷工程，根據(jù)不同工程利潤(rùn)大小，或者由發(fā)包方給付每平方米幾十元的費(fèi)用，或者向發(fā)包方交納每平方米幾十元的費(fèi)用；拆遷公司拿到工程后，便租賃挖機(jī)，組織農(nóng)民工、聯(lián)系渣土車主。拆遷公司收益主要來(lái)自拆下來(lái)的鋼筋、門窗等，這筆費(fèi)用加上發(fā)包方給的費(fèi)用，或刨去上交給發(fā)包方的費(fèi)用及挖機(jī)出租方、農(nóng)民工及渣土車主相應(yīng)費(fèi)用后，就是拆遷公司的純利。這是個(gè)穩(wěn)賺不賠的生意。只要不出安全事故，肯定都能賺錢。高祥說(shuō)。

拆下來(lái)的東西中，鋼筋和門窗最值錢。同是乾縣人、同樣做拆遷，屬于拆遷行當(dāng)大戶的馬剛（化名）表示，一般城中村拆遷中每平方米可產(chǎn)生20公斤左右的鋼筋，拆下的門框可賣5—6元/平方米。他算了一筆賬：以一個(gè)10萬(wàn)平方米左右的城中村為例，承包價(jià)格為15元/平方米，拆后每平方米值26—27元，刨掉承包費(fèi)、人工費(fèi)、拉土費(fèi)、機(jī)械費(fèi)用后，一個(gè)城中村拆下來(lái)，短短幾個(gè)月，輕輕松松都能賺到好幾百萬(wàn)。

30歲左右的黎江（化名）干拆遷的時(shí)間也不短了，他直言不諱地表示，拆一個(gè)村子凈利潤(rùn)幾百萬(wàn)。“太陽(yáng)升起、落下，10萬(wàn)進(jìn)賬；再升起、落下，又是10萬(wàn)。”他形象地說(shuō)。

攬 活

“拿工程，主要看關(guān)系。”黎江坦言。有的工程先由專門負(fù)責(zé)拆遷的國(guó)有公司拿到，然后再轉(zhuǎn)包給拆遷公司。“有門路的直接從相關(guān)部門接活、找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹。”馬剛表示。當(dāng)然，相當(dāng)可觀的好處費(fèi)是少不了的。

給中間人的好處費(fèi)則因人而異、因具體工程而異。“關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤(rùn)就越大。”馬剛說(shuō)。拿到活后拆遷公司開始評(píng)估。“評(píng)估就是定價(jià)，一平方米多少錢，主要是看建筑里邊貨多貨少。”據(jù)高祥介紹，“貨”主要是指鋼筋、門窗，還有磚頭、電表、鐵、地板等等。按照規(guī)定，拆遷公司必須具有行業(yè)資質(zhì)。那些沒有資質(zhì)的拆遷公司，為了攬到活，就掛靠在有資質(zhì)的公司名下，實(shí)在找不到掛靠單位的，干脆就借別人的執(zhí)照。“有一回承包華陰一個(gè)活，我們一次拿了16個(gè)照，都是借別人的。”高祥說(shuō)。還有相當(dāng)一部分工程是交給開發(fā)商，再由開發(fā)商發(fā)包給拆遷公司。“想拿這樣的工程，你必須和開發(fā)商很熟，或者是能搭上關(guān)系，不然也拿不到手。”高祥說(shuō)。

合 伙

評(píng)估完成，確定價(jià)格后，拆遷公司開始尋找合伙人。按照規(guī)定，拆遷公司須向發(fā)包方交納每平方米15—20元的保證金。“這其實(shí)就是押金，一是防止拆遷公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故時(shí)用來(lái)賠償。”高祥介紹說(shuō)。

“一般都是大股東或者牽頭的拿到工程后，開始找股東入伙。”馬剛說(shuō)，根據(jù)工程量和押金量，股東可多可少。

2008年時(shí)，馬剛和別人在西安北郊承包了一個(gè)活，30萬(wàn)平方米，需交押金500萬(wàn)元。那次他們找了18個(gè)股東。據(jù)高祥介紹，“一般10萬(wàn)算一股，想入股最少也得10萬(wàn)，多了可能幾百萬(wàn)，利潤(rùn)也是按出資比例分配。”而大股東分的更多，因?yàn)椤肮こ淌谴蠊蓶|攬過來(lái)的，有時(shí)候他說(shuō)要給介紹人提成，每次都是幾百萬(wàn)，直接從‘空中提走，這些錢不入賬。實(shí)際上這些錢一部分給了介紹人，一大半自己就直接拿走了”。提起這些，高祥有些不忿。

“有些股東就是干股，不攤成本，不出人，只拿錢，不干活。但是，不要這些股東，你這活就干不成。”據(jù)黎江介紹，這些干股東包括介紹人、村干部甚至還有黑社會(huì)。

馬連鎮(zhèn)就是個(gè)遠(yuǎn)近聞名的“拆遷專業(yè)鎮(zhèn)”，這個(gè)鎮(zhèn)上有很多人都在專門從事拆遷。高祥告訴記者，在馬連鎮(zhèn)入股拆遷的最少也有1000人，其中資金實(shí)力較為雄厚、可以牽頭或當(dāng)大股東的有一兩百人，小股東則有八九百人。“一次能拿出二三百萬(wàn)的起碼有200人。”“在馬連鎮(zhèn)，一天攢個(gè)一兩千萬(wàn)不是問題。”高祥稱。“只要有活干，股東多的是，馬上就能拿錢入股。鎮(zhèn)上的信合和郵政儲(chǔ)蓄一天內(nèi)錢就能給提空了。”高祥表示，“經(jīng)常能看到縣上的運(yùn)鈔車一天來(lái)回幾趟地往鎮(zhèn)上運(yùn)錢。”

拆 遷

找齊股東，交了押金，開始進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)，進(jìn)行動(dòng)遷、安置村民。“產(chǎn)生的所有費(fèi)用基本都是由開發(fā)商全部承擔(dān)，政府只是出面協(xié)調(diào)和村民的關(guān)系。”馬剛說(shuō)。

“開發(fā)商為啥會(huì)心甘情愿地掏錢呢？利潤(rùn)大唄！”據(jù)高祥介紹，很多拆遷改造都是由開發(fā)商掏腰包，先把錢給政府，政府再補(bǔ)償給拆遷戶。“這部分費(fèi)用（包括回遷分配的住房、門面房等）是相對(duì)固定的。建成后的樓房先安置村民。如果樓蓋得低了，開發(fā)商就無(wú)利可圖，所以都在蓋高樓，樓越高利潤(rùn)越大。”

而大部分村民在拿到補(bǔ)償、安置款后，都能順利搬走。“當(dāng)然，也有少數(shù)釘子戶。為了趕工期，只能強(qiáng)制拆遷了。這期間產(chǎn)生的一切費(fèi)用，比如把屋里的東西損壞了，先由一些政府部門出面協(xié)調(diào)、談判，最后由開發(fā)商拿錢賠償。”據(jù)馬剛介紹。

據(jù)其介紹，動(dòng)遷時(shí)，拆遷公司的股東既能掙固定工資，又能掙提成。“一般情況下，固定工資每月大概是1800元，遷走1戶還能額外掙最高上萬(wàn)的提成。”

施 工

拆遷的利潤(rùn)到底有多大？“一般都是投多少，掙多少。活多的話掙得更多。”高祥算了一筆細(xì)賬：

2009年拆遷西安南郊某村，共50萬(wàn)平方米，發(fā)包方給出的價(jià)格是30元/平方米，中間人拿走20元/平方米后，到他們手里只剩下10元，“就這樣也掙錢。”高祥掰著指頭算，挖機(jī)每平方米3.5元，共175萬(wàn)元；清理垃圾按每平方米10元付給渣土車主，共500萬(wàn)元；賣舊鋼筋、門窗、椽子等共收入750萬(wàn)元，再刨除管理費(fèi)10萬(wàn)元，這個(gè)工程總共賺了565萬(wàn)元，工期只用了不到3個(gè)月。“這個(gè)工程我們交了600萬(wàn)元的押金，其中最大的股東出了300萬(wàn)元，其余的有拿100萬(wàn)元的，也有10萬(wàn)、20萬(wàn)的。”高祥透露，他當(dāng)時(shí)只入股了10萬(wàn)元。“我們這樣的小股東既在工地干活，拿工資，還能參與分紅。”這一個(gè)工程做下來(lái)，高祥賺了將近10萬(wàn)元。

“3個(gè)月，將近100%的利潤(rùn)。”他“嘖嘖”地咂著嘴。“我們這算啥嘛，大股東最少都掙了300萬(wàn)元呢。”而一般的拆遷工程，工期都不會(huì)超過3個(gè)月。“你說(shuō)說(shuō)看，這是不是時(shí)間短、見效快、利潤(rùn)高的好活？”對(duì)此，馬剛也有同感。

“干拆遷，利潤(rùn)低于20%就算賠錢。但100%的利潤(rùn)也不算高，最高的300%、400%都有。”黎江說(shuō)。

在拆遷公司的眼里，工地上遍地是寶。高祥向記者出示了去年在西安某城中村拆遷時(shí)的一日不完全流水收入：10月21日，電子表1700個(gè)×0.5元/個(gè)=850元，三相電表20個(gè)×2.5元/個(gè)=50元，黑電表290個(gè)×4.5元/個(gè)=1395元，地板磚2605個(gè)×1元/個(gè)=2605元，鐵2.62噸×1750元/噸=4584元，塑料管402個(gè)×1.8元/個(gè)=723元，鐵皮925個(gè)×1元/個(gè)=925元，鋁線363公斤×1.5元/公斤=544元……