最嚴監管根除房產中介亂象？

宋慧芳

由于“房地產中介”中的“二手房經紀亂象”已經到了不得不整頓的地步，七部委聯合發布的“最嚴監管”對其進行整治。

今年5月，住房和城鄉建設部確定，在年內開展一次專門針對房地產中介機構的大規模專項整頓治理行動。3個月后， 8月16日，住建部、國家發改委、央行等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》。從規范房地產中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管三個方面提出16條具體規定，旨在進一步加強對房地產中介的管理，促進行業健康發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，此次政策出臺，實際上和此前發展租賃市場等政策有密切關系，尤其是中介市場本身存在各類問題，住建部提出此類政策，符合市場導向，對于規范市場交易有積極的作用。但要根除，不能激進。

亂象叢生的房產中介

湖北省棗陽市的退伍軍人張成武向《中國經濟信息》記者講述了他的故事。“我的岳母到中介看房時，中介推薦了一個復式房源，而且買一層贈一層，在8月16日看房當天，經過當時中介的誘導而簽署了合同，預交兩萬元押金。且收到了標明為住宅屬性的收據，后經過房產局部門確認是商住兩用的屬性，由于已簽約我們放棄要定金，然中介以違約要挾我們必須買房。”

這種故意隱瞞惡意誘導后以違約相要挾的現象不僅發生在張成武身上。“中介誘導我簽委托賣房過戶協議，沒想到卻讓我面臨諸多風險。”北京市民孫先生也向《中國經濟信息》記者爆料，其此前通過中介公司出售自己名下一套60多平方米的物業，該中介告訴孫先生，只要他和中介簽一個委托過戶協議，他們會代理完成所有交易過程，孫先生只需要坐等收錢就可以了。“第二天，中介說有買家看中了我的房子，并轉給了我5萬元，說是對方給的定金。”

隨后，孫先生的朋友告訴他：“這個合同會讓我承擔巨大風險，比如他們在我不知情的情況下可以把我的房產賣掉，還可以拿我的房產作抵押。”鑒于此，孫先生向相關中介提出要取消上述委托協議。然而，該中介卻告訴他，若孫先生要取消上述委托，除了要返還5萬元定金外，還要根據合同再支付5萬元的違約金，孫先生為此氣憤不已。

不僅如此，有的中介為實現“高評套貸”，甚至向銀行員工行賄。2014年6月到2015年3月，蘇州某銀行職工顧某因收受多名中介賄賂90余萬元，抬高客戶信用等級，被依法判處有期徒刑4年3個月。

家住上海嘉定區的馬女士在經歷了一場中介敲詐之后，深有感悟地向《中國經濟信息》記者透露，在其購房過程中，中介公司員工曾直言，其只是一家小中介，如果被告上法庭，那就換一個名字，原班人馬重新營業即可。

《中國經濟信息》記者實地走訪調查也證實了這一現象。位于北京朝陽區的某小區內，一些業主手中有幾套房，為了省心將房屋一次性租給房產中介公司，由他們向外轉租。當地居民向《中國經濟信息》記者反映，該小區的房產中介亂象是“出了名的”，《中國經濟信息》記者也發現，這一地區周邊的“黑中介”現象雖被一些媒體報道過，但是，一些曾有“案底”的中介公司仍在改頭換面繼續營業。

這些現象嚴重侵害了人民群眾的權益、擾亂了市場秩序，房地產中介亂象已經到了不得不治的地步。針對當前部分的中介機構和從業人員發布虛假房源、隱瞞房屋屬性或存在抵押等信息、強制代辦收費等問題，此次《意見》要求各地中介機構，全面實行房源信息核驗制度，中介機構應編制房屋狀況說明書，標明房源核驗情況、房地產中介服務編號、房屋位置、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等。

嚴躍進從實際情況進行分析時表示，部分二手房價格虛高上漲，而且存在各類違規操作，這都影響了市場交易秩序。而包括后續大力發展租賃市場的過程中，也需要此類機構更規劃的操作。所以此次提出《意見》希望對此類機構做整頓，尤其是部分重點城市后續對于黑中介等打壓的動作會增加，但此類現象能否得到根除呢？

有效根除亂象仍需補短板

《中國經濟信息》記者在登錄房地產中介公司的網站后，隨意選擇剛剛更新過的房源要求看房，有的中介表示“房子剛剛賣掉”，建議看看“價格和位置、布局差不多的另一套房”；有的中介表示“賣家臨時提高了售價”……這些招數，其實這些房源已經成交，仍然在網上和門店掛著作為幌子來吸引顧客。

針對于此， 為了防范部分虛假或過期房源信息的存在。《意見》首次明確規定，對于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內，將房源信息從門店、網站等發布渠道上撤除。也首次明確將通過互聯網提供房地產中介服務的機構納入備案管理，第三方網站對假房源問題要承擔相應責任，如果對房源信息不審核，比如發布沒有核驗二維碼的房源信息，這些網站應當受到工信部的處罰，甚至取消網站備案資格。

“就整體而言，此類政策的實施難度在于，部分條文的出發點很好，但執行起來存在成本。”嚴躍進直言。比如說中介公司發布虛假房源，監管機構很難查出。即便是購房者提出質疑，因還未達到舉報的程度，以此造成很多假房源的存在，若要去執行，可能會發現很多中介門店的櫥窗中都是假房源，類似這樣的風險，很難根治。

又比如說，《意見》提出，“在政府網站等媒體上公示備案、未備案的中介機構名單，提醒群眾防范交易風險，審慎選擇中介機構。”嚴躍進表示，“此類說法的出發點很好，但由于各種原因在公示的平臺上沒有真正公示就會產生一些問題。因為實際上現在信息渠道非常多，后續應該指定一個平臺進行公示，同時對于已經獲批的機構發放各類證書或許可證，這樣購房者容易識別，否則很多購房者沖著房源去購房，而不太計較中介機構本身的實力或資信等狀況出現問題。”

在中介機構的業務規范方面，《意見》規定不得為部分不符合交易的房源進行交易。嚴躍進認為，這是為了防范部分類似保障房等物業流入市場。對于保障房，嚴躍進再三強調，后續還需要對此類房源的定價和交易等提供更細致的政策，尤其需要關注此類保障房背后部分房東的換房訴求。

而對于在推進實名制的過程中，嚴躍進建議建立相應的數據庫，這能夠促使后續中介機構更規劃操作，甚至建立評級或打分，對于不合格的中介人員，后續在相應城市應該限制從業等資格。

值得關注的是，隨著房地產不動產資本屬性不斷深化，房地產中介圍繞房屋買賣、租賃業務，推出“首付貸”“全款貸”“換房貸”等令人眼花繚亂的金融衍生品服務。

而此次《意見》明確規定，中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，而且中介機構不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”等違法違規金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。嚴躍進認為，《意見》的提出，是為了防范各類金融首付貸等問題的出現。對于防范部分中介機構的盲目虛假創新等有積極的作用。

在嚴躍進看來，《意見》大體上是一個綱領性文件或政策，側重點很明顯，主要是從當前打壓資產泡沫、規范中介金融服務和正常經紀服務等角度出發的。但是很多內容其實沒有涉及，比如說中介機構和中介人員的退出機制并沒有真正落地，以及在行業監督方面，過多地強調了政府和部門的監督，而忽視了購房者監督的內容。適當可以增加舉報制度，核實成功可以給予獎勵，這樣的民間監督反而更有效，因為購房者對于具體中介的接觸會更多。