房地產(chǎn)估價的基本架構與提升研究

馮卉瑩

目前房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的諸如房地產(chǎn)公司虛高評估騙貸，非法套現(xiàn)等問題提出了一些解決方案，我國的房地產(chǎn)估計在基本架構方面存在一些問題，本文針對此問題進行研究，以達到房地產(chǎn)估價市場統(tǒng)一開放公平競爭的效果。

房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營行為也是離不開房地產(chǎn)估價的，伴隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價的作用也會進一步的擴大，房地產(chǎn)估價所服務的領域也會越來越廣。因此需要對房地產(chǎn)估價現(xiàn)狀問題進行研究。

一、房地產(chǎn)估價體系基本架構及基本內容

（一）加速房地產(chǎn)估價機構脫鉤改制

評估行業(yè)的本質是以評估師的智力為依據(jù)來獲得中介行業(yè)的報酬。從估價行業(yè)的發(fā)展實際情況來分析，我國評估行業(yè)的所有制形式不完全是中介第三方的地位。正是由于這些評估機構使得這些機構在市場當中形成了競爭的局面，這種普遍競爭的局面并不是完全市場化的狀態(tài)，存在著很多壟斷的機構。故而必須制定相應的脫鉤改制（人員脫鉤、財務脫鉤、業(yè)務脫鉤、名稱脫鉤）的時間表并加快房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的脫鉤進度，在政府的幫助下，讓房地產(chǎn)評估機構成為房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管者，為中國房地產(chǎn)市場帶來更好的發(fā)展前景。

（二）加強行業(yè)管理，維護行業(yè)聲譽

受到了現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件的制約，盡管房地產(chǎn)評估機構還不完善，但政府仍出臺一些適應我國當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的管理制度，制定了整個行業(yè)的服務標準以及操作規(guī)范，估價師應當遵守，必須依照法律來進行獨立評估獨立運營，與此同時，必須加強對我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管措施，政府要發(fā)布嚴格的房地產(chǎn)估價流程。只有通過規(guī)范化的管理，方可保障房地產(chǎn)估價機構為客戶提供的估價信息時時有效，避免讓個人或企業(yè)遭受不必要的經(jīng)濟損失。另外，提高房地產(chǎn)估價師的道德素養(yǎng)是有必要的，根據(jù)前不久出臺的有關政策來看，整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展前途是由房地產(chǎn)評估師的道德底線決定的，而在我國現(xiàn)階段已經(jīng)頒布的政策里只是零散的簡單化的對評估師的道德標準做要求，并不全面。

（三）嚴格房地產(chǎn)估價市場準入

完善市場經(jīng)濟體制方法是建立房地產(chǎn)市場準入機制，從而維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，從現(xiàn)階段發(fā)展的角度分析，該準入機制要能夠迅速的提高每一位評估師的職業(yè)技能和道德素養(yǎng)，同時，更要進一步的規(guī)范準入制度的標準，增加相應的行業(yè)從業(yè)年限的要求。

風險評估機制的建立對于整個體系的正常運作具有十分重要的現(xiàn)實意義，在現(xiàn)實的工作當中估價人員由于受到自己以往經(jīng)驗的影響，其估出來資產(chǎn)的價值往往存在比實際大的現(xiàn)象。再加上市場競爭十分的激烈，在估價的過程中也就需要盡量的去滿足委托方的實際要求，隨意地抬高或者降低資產(chǎn)的實際價值，這就十分容易造成行業(yè)內的職業(yè)風險。因此除了對職業(yè)相關者進行相關職業(yè)道德教育之外，加強對于估價師的動態(tài)管理也是有必要的，這樣才能大幅度上規(guī)避職業(yè)風險。

二、構建和諧房地產(chǎn)估價體系的基本思路

（一）建立統(tǒng)一開放競爭有秩序的房地產(chǎn)估價市場

為了保證房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的建立，首先就需要形成一個相對獨立而開放的市場，按照相對獨立有序、公開、公平的競爭準則，糾正房地產(chǎn)行業(yè)競爭過程中不合法的行為，加以警告，責令整改。同時政府監(jiān)管部門要做好本質工作，公平、公正的對房地產(chǎn)評估公司管理，不能濫用職權擾亂市場經(jīng)濟。

（二）加強自身建設，規(guī)避執(zhí)業(yè)風險

從當前的現(xiàn)實情況來看，任何一個行業(yè)都存在一定的職業(yè)風險，職業(yè)風險存在在很大程度上影響了整個行業(yè)的發(fā)展。所以要完善公司內部的管理制度，加強在職的房地產(chǎn)評估師的危機意識教育，時刻提高自身規(guī)避執(zhí)業(yè)風險的能力以不斷適應當前迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

（三）估價機構應發(fā)揮正確作用

估價機構在市場當中要獲得成長和發(fā)展，必須要發(fā)揮自身的優(yōu)勢，首先估價機構要樹立正確的經(jīng)營理念，只有樹立正確的經(jīng)營理念才能從根本上保證整個房地產(chǎn)估價機構的公正性，才能保證整個市場和諧有序的發(fā)展。雖然要求房地產(chǎn)估價有較強的服務意識，但這并不意味著要以客戶的指令為綱，必須秉承著公正公開實事求是的原則，對于委托方不合理的要求予以拒絕；最后要完善整個企業(yè)內部的組織機構，按照當前我國頒布的公司法來明確各個成員之間的權利和義務。

三、進一步提升房地產(chǎn)估價體系的措施

（一）實行政企分開

強調政企分開、脫鉤改制。因為估價行業(yè)混亂的市場制度，導致進入行業(yè)門檻過低，但是就目前的形式來看，政府只能參與大方向的把控，不能直接管理具體事務，政企分開是當前中國估價行業(yè)走向市場完成市場競爭的一個必由之路。

（二）建立房地產(chǎn)估價平臺

因為國內現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間并不是很長，所以一些相關制度還不是很完善，估價行業(yè)并沒有標桿企業(yè)，所以形成了各自為戰(zhàn)的局面，必須建立房地產(chǎn)估價平臺，這個平臺的建立在很大程度上能夠解決多頭管理的問題，并且能夠進一步為房地產(chǎn)估價企業(yè)提供保障 使得其在市場競爭環(huán)境下得以快速的發(fā)展和成長。

（三）加強法制建設

在行政管理的過程當中應當重視職能的轉變，職能應當是先加強后淡化，在我國房地產(chǎn)估價市場誕生之初，行政職能應當更加強化，隨后行政職能應當慢慢的弱化，在這個過程當中應當利用各種行政手段規(guī)范整個市場環(huán)境，加大相應的評估和立法工作力度，完善建立市場的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)估價師在具體業(yè)務處理上有法可依。

（作者單位：鞍山師范學院商學院）