試述降本增效在房地產開發企業的應用

劉佳

摘 要 房地產企業要增加效益，提高利潤，應當注重成本波動和費用控制。房地產企業的降本增效著眼于成本控制，包括開發成本、稅費成本和財務成本等一系列內容。在開發成本上，財務部門應當輔助做好成本預算，在稅費成本上，做好營改增階段的應對準備，而在財務費用上，企業則需要做好策略方案。

關鍵詞 房地產開發企業 降本增效 措施

一、引言

房地產企業獲得利潤的方式有提高銷售收入和壓縮成本兩種。在房地產企業售價基本遵照地域和定位進行房產定價的情況下，地產企業將更大利潤空間的獲得投向了成本的降低上。房地產企業當前可降低成本的范圍包括開發成本、稅費成本等，同時需要避免和控制出現過高的財務費用。

二、影響房地產企業降本增效的基本因素

（一）房地產企業的開發成本

房地產企業的開發成本過高或成本構成的不合理都會導致企業最終成本的過高，壓縮利潤空間和妨礙企業進一步的發展。企業的開發成本占比較大的是土地的征用和拆遷補償費，由于地價較高，此類費用常常占據了較高的成本比例，甚至會超過建筑成本，成為最大的支出成本內容。在房地產開發成本的核算中，項目談判中的質量與工期長短，以及設計上的內容、消費客戶群體定位與定價等都對地產成本起到不同的影響，需要從宏觀角度進行考量。此外，在建筑成本之外，還有基礎建設、政府要求的公共建設內容以及建筑外部和內部構造的設計費用等，也構成了房地產企業的開發成本，并占據了較大的成本比例。企業在降本增效中，應當首先從占據成本費用主要內容的開發成本入手，尋找利潤增加的突破點。

（二）房地產企業稅費成本

在當前企業要求下，五險一金等各項保險和公積金費用在員工工資計算上占比高，給房地產企業帶來了較大的費用負擔。盡管建筑采用的是外包形式，但外包中的大量費用也造成了建筑施工費用的負擔較重，增加了房地產企業的施工成本。在稅收方面，我國處在營改增的施行階段，通過相對合理的流轉稅種增值稅避免在流通中的重復征稅，對于我國的房地產稅收的減少和征稅合理化有一定的促進作用，降低房地產企業成本。財政部在營改增稅收方面的征收變化，為企業的財務部門帶來了處理和調整上的困難。在初期營業稅向增值稅改變的過程中，可抵扣的增值稅進項稅額發票缺乏，銷項稅額支出數目大，其稅費仍需要正常繳納，且增值稅扣費在營業稅之前，造成時間段上的資金壓力，因而為企業帶來了非正常階段的稅收壓力。同時，財務上的調整和扣費，由于房地產企業會計在會計處理上過往只使用營業稅的繳稅模式，在新的繳稅方式下很可能出現申報和扣繳失誤，以錯誤的計量方式進行繳納，也可能造成企業多繳稅款。

（三）房地產企業財務費用

房地產企業周期相對較長，投入大，在資金支持上離不開融資，構成了較高的財務費用。對于項目規模大，期數多的房地產企業，時間戰線更長，也存在著較大的財務風險和資金鏈斷裂的危險。如果企業不能采取能及時收回部分資金的投資策略，而采取長戰線最后集中收回的建設方案，則企業的財務費用很可能造成房地產企業一筆沉重的成本負擔，甚至無力償還。以奉化市房地產企業項目為例，其名下的“桃源府邸”項目在土地拍賣后，隨即投入建設并進行宣傳和接受定金。但由于樓市的不穩定性和國家政策等多方面影響，三、四線城市的購買欲望并不強烈，造成了雖然地皮的買價高，成本開發費用一定，定價在相對合理的狀況下，仍然出現銷售困難，資金無法及時回籠。三、四線城市有價無市，樓市競爭大，初始投資資金難以通過房產銷售得以回籠，造成貸款缺口無法及時彌補，財務費用不斷加大，構成了房地產企業的資金壓力。

三、降本增效在房地產開發企業的應用

（一）降低房地產企業的開發成本

對于房地產企業成本的把控，首先應當由財務部門做好基本預算，針對銷售部門給出的市場調研做出資金支出和回收的基本判斷和備用方案。在預算下，財務部門應當根據企業過往項目情況，結合當前政策與發展條件及日后成本費用趨勢，制定合理的成本費用支出比例，按照比例進行資金劃撥，由各相關部門進行具體談判，將資金和成本控制在合理范圍之內。在項目投資前，財務部門應積極配合調研部門和管理層，根據拆遷和土地征用費用等作出基于數據的財務成本分析，提交成本和收益報告，以智庫身份積極建言獻策，提供財務上的專業分析和數據支持。在成本費用的壓縮上，企業與施工單位和原料、建材供應商等建立長期合作伙伴關系，以長期合作數量換取較低的單價成本與較為穩定的質量保障，提高議價水平，以降低各單項成本來降低總體成本。

（二）稅費帶來的成本降低

稅費帶來的成本降低首先體現在“費”的繳納比例降低，員工支出的減少為企業減輕負擔，同樣會使上游企業的成本相對降低。在稅收上，主要表現為營業稅改征增值稅，盡管在前期可能會出現稅費繳納上的波動，但對于房地產企業的長期發展仍然是有利的。在初期的發票取得上，房地產企業應當盡早獲取上游企業的增值稅發票，并在過渡期采取時間差方式在較大數額的資金上只接收增值稅發票，在發票開具上盡量后延，減緩稅收繳納上的資金壓力，順利度過營業稅改增值稅初期造成的稅收征繳波動階段，減少稅收征繳額。房地產企業應當積極關注所在城市的財政部門對地產企業的優惠和促進政策，如契稅減半等針對購房群眾的稅收上的優惠政策。房地產企業應當加強稅收優惠政策在潛在消費客戶群體中的宣傳，利用政策優勢使消費者實際購買價格下降，促進自身產銷售量，回籠資金。

（三）減輕財務費用壓力

房地產企業在預算上還應當注重資金的回收模式和建設期限與項目周期的安排方式，在預算和規劃成本時將可能的后續資金鏈供應不足、資金周轉困難等問題考慮在內。房地產企業在較大規模的項目建設中應當考慮分期施工的建造方式，在開工和獲得許可證后積極促進一期工程的銷售，以一期資金的前期基本銷售支持一期工程的后期建設，并以后續銷售款額的獲得速度來決定后期工程的建設與開工速度。房地產企業的分期建設要求企業在銷售上的投入加大，來獲取企業財務風險的減小和資金壓力的減小。在財務費用上，由于前期在銷售上的資金收回，為后續的建設提供了資金支持，避免了新的貸款或是原貸款的延期或更高的財務費率，財務費用也就避免了進一步成比例的擴大。與此相反的是，在地產項目上，由于資金投入大，要求較高的資金承受能力，對于中小企業而言財務費用壓力更為顯著，由于資金鏈斷裂造成工程停工、無法按期完成導致業主與地產商糾紛的事例，且由于資金在后續的無法供應造成財務費用壓力以杠桿效應不斷加重，甚至面臨著破產。房地產企業要減少成本，應當避免財務杠桿造成的費用過大的問題。以成本上的波動范圍控制和銷售量的增加來提高企業的效益和利潤水平。

四、結語

在房地產企業降本增效的計劃和實施中，主要成本和費用集中在中前期的投入和建設中。因而在建設計劃時期應從全局和建設整體上對成本的壓縮進行規劃，做好每期計劃。在中后期的建設中，降本增效應更多地從風險控制的角度出發，避免成本的增加，做好每一時期的成本控制。

（作者單位為大悅城<天津>有限公司）

參考文獻

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[2] 黃衛軍，鐘慧芹.房地產項目設計管理中設計評價的研究[J] .價值工程，2012 （31）.