中國城市土地市場發育程度評價及其時空特征分析*

于強靜，華亞偉，樊鵬飛，梁流濤

（河南大學環境與規劃學院，河南 開封　475004）

中國城市土地市場發育程度評價及其時空特征分析*

于強靜*，華亞偉，樊鵬飛，梁流濤

（河南大學環境與規劃學院，河南 開封475004）

從城市土地市場化程度、供需均衡度、土地利用集約節約度、配套機制完善度、投入產出分析五個方面構建城市土地市場發育評價模型，利用2003～2014年間30個?。ㄖ陛犑?、自治區）的數據，對我國城市土地市場發育程度進行測算和評價，并分析其時空分異特征。主要結論如下：1）東南沿海地區城市土地市場發育比較成熟，土地市場發育程度較其他地區高。2）中部地區城市土地市場的發育正處于逐漸加快階段。3）西部內陸地區城市土地市場的發育還處于起步階段。4）隨著我國經濟發展和城鎮化建設步伐的不斷加快，從時間序列上來看，我國城市土地市場發育的總體態勢越來越好。

城市土地市場；時空格局；評價指標體系；AHP分析法

1　問題的提出

土地作為一種基本的生產要素和稀缺資源，其市場配置是否科學合理將對社會經濟的可持續發展產生重要的影響。土地市場作為市場經濟體系的重要組成部分，其發育程度將直接影響著土地資源的配置的效率和水平。從1987年深圳拍賣第一宗土地起，經過1989年國家正式開放土地使用權市場，到2004年國有土地使用權招掛拍制度的出臺［1］，經過多年的發展，我國的土地市場逐漸完善和成熟，土地市場已經成為國家宏觀調控的重要領域，在社會主義市場經濟中發揮著越來越重要的作用。

當前我國學者對于土地市場的研究多集中在土地市場的發育與土地的集約利用、土地市場發育程度評價體系的研究、我國局部地區土地市場發育程度研究、土地市場發育存在問題與對策的研究等。但對于全國范圍內城市土地市場發育的相關研究相對較少。開展全國土地市場發育程度的時空格局研究，弄清全國層面土地市場發育的整體過程和各地區所呈現的狀態，對深入了解中國特色的土地制度，因地制宜制定相關土地政策措施以及深化土地制度改革都具有重要意義。因此，本研究根據2003～2015年的土地相關資料，通過建立科學的評價體系和計算模型，在較大的時空尺度內對全國城市土地市場發育程度進行測算和時空特征分析。

2　城市土地市場發育程度評價指標體系的構建

2.1指標體系的構建原則

就評價指標而言，應當可以直接或間接反映土地市場的發育程度，指標的選取和設計應遵循如下原則：1）系統性原則：建立的指標體系能夠對土地市場進行全面系統的反映。2）動態性原則：能夠反映城市土地市場的現實狀態和變化趨勢。3）權威可比原則：指標數據來源應當具備權威性和全國范圍內的可比性［2］，因而首選國家和政府部門公開發布的相關統計資料。

2.2指標體系的建立與說明

本研究在確立評價指標選取和設計原則后，分析影響土地市場發育的因素，以選擇目標法構建土地市場發育程度評價指標體系。評價指標體系以土地市場發育程度作為評價總目標，一級指標為市場化程度、供求均衡度、土地利用集約節約度、配套機制完善度、投入產出分析等5項，二級指標為土地有償使用率、土地公開出讓率、工業用地的占地比、生活居住用地占地比、地均GDP、地均財政收入、土地稅收與財政收入比、建成區綜合容積率、城市地價與房價比、城市地價增長率、土地違法處理效率、房地產開發投資完成額比例、住宅投資開發完成額比例等13項，指標體系架構見表1。

2.3土地市場發育程度評價指標內涵

2.3.1市場化程度

表1　全國土地市場發育程度評價指標體系Table 1 System of evaluation indications of the urban market development

土地資源的配置方式分為協議劃撥和公開出讓。協議劃撥通常用于政府機構、醫院、學校、城市道路、公共設施用地等公益性土地配置；公開出讓是通過市場經濟機制來實現土地資源市場化配置的方式，土地市場化程度是評價土地市場發育程度的首要因素。

（1）土地有償使用率：是指當年有償供給面積扣除掉同年劃撥面積余下的面積與該年土地供給的總面積的比值。

（2）土地公開出讓率：是指當年土地公開出讓面積與土地供給總面積的比值，土地公開出讓面積包括土地招標、掛牌、拍賣的土地面積。

2.3.2供求均衡度

對于商品市場來說，一對非常重要的關系就是供給與需求。土地作為一種商品，也同樣存在這樣一對關系。相對于其他的一般商品，土地自然供給是有限的、無彈性的，而土地的市場供給可以通過擴大城市的用地面積、提高土地的集約節約利用、建立合理的土地供給制度等途徑實現，呈現出其具有的彈性?？傮w上來說，土地市場是供不應求的，但由于土地經濟供給的彈性使土地市場的供需在局部可以達到平衡。因此，土地市場供應與需求的均衡程度成為評價土地市場發育程度的重要方面。

（1）工業用地的占地比：是指城市工業用地面積占城市建成區總面積的份額。

（2）生活居住用地占地比：是指城市生活居住用地面積占城市建成區的總面積的份額。

2.3.3土地利用集約節約度

土地集約利用是指在經濟社會發展過程中，通過增加對單位面積土地的要素投入、優化存量土地利用結構、改善土地管理制度等手段，以提高土地利用的產出效率和經濟效益的行為［3］。所以土地的利用集約節約度也是評價土地市場發育程度的方面之一。

（1）地均GDP ：是指城市區域GDP與城市建成區面積的比值。

（2）地均財政收入：是指城市財政收入量與城市建成區面積的比值。

（3）土地稅收與財政收入比：是指城市政府的地方財政收入與該地區財政總收入的比值。

（4）建成區綜合容積率：指建成區的建筑面積與該地塊的面積的比值。

2.3.4配套機制完善度

土地市場的配套機制包括與其相關的金融、稅收和中介等政策體制架構。配套機制越完善，則土地市場信息越齊備，傳遞速度越快，市場服務效率越高，土地市場的發育程度也就越高。

（1）城市地價與房價比=房地產開發企業土地購置單價/商品房平均銷售價格

（2）土地違法處理效率=上年結案案件/上年發生案件

（3）城市地價增長率=（本年度房地產開發企業土地購置單價-上年度房地產企業土地購置單價）/上年度房地產企業土地購置單價

2.3.5投入產出分析

城市土地的投入產出分析，實際就是對房地產行業的投入產出分析。只有當產出大于投入時房地產商才有利可圖，才有人去投資房產開發，實現土地開發利用。所以其在評價土地市場發育程度中占有一定地位。

（1）房地產開發投資完成額比例=房地產開發實際投資額/房地產開發計劃投資額，表示各種登記注冊類型的房地產開發公司等單位統一開發的統代建、拆遷還建的住宅、賓館、辦公樓等房屋建筑物和配套服務設施，土地開發工程的投資的完成情況的指標。

（2）住宅投資開發完成額比例=住宅開發實際投資額/住宅開發計劃投資額，是指累計投資在住宅商品房的實際金額的完成情況的指標。

3　土地市場發育程度評價過程

3.1數據來源

各指標數據來源于2004～2015年《中國國土資源年鑒》、《中國國土資源統計年鑒》、《中國城市建設統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》、《中國統計年鑒》以及國家統計局網站相關信息與資料。

3.2各指標權重

權重可以反映出各個評價指標對土地市場發育狀況的影響程度，權重的確定是評價過程的關鍵所在。一般權重確定的方法有德爾菲法、因素成對比較法、變異系數法以及AHP層次分析法。本研究中采取變異系數法和AHP層次分析法相結合的方法確定權重。其中變異系數法是客觀性較強的權重確定方法，而層次分析法是主觀性較明顯的方法，兩者結合可以使得出的權重更加準確，更有說服力。

3.2.1變異系數法確定權重

由于評價指標體系中各項指標的量綱不同，不宜直接比較，需對數據進行處理，變異系數和極差、標準差一樣反映的是數據波動的程度。其中對于同一評價指標來說，變異系數越大，則說明該指標越重要。其公式為：

3.2.2AHP層次分析法確定權重

層次分析法是較主觀地確定權重的一種方法，它是將一個多目標決策問題看成一個整體，并將一個復雜的問題分為若干層次和因素，從而進行定量與定性的分析，最終得出不同方案的重要性程度的權重。其優點是思路簡單，便于計算和接受。層次分析法計算判斷矩陣的最大特征根和其對應的特征向量的方法有和積法和方根法等，本研究采用的是和積法并利用MATLAB軟件進行計算［4］。層次分析法的步驟如下：

（1）構建全國城市土地發育程度的層次結構模型。模型包括總目標、一級指標、二級指標。

（2）構造判斷矩陣。根據查閱資料或者多個專家的意見進行斟酌之后，針對上一層的某個元素而言，確定這個層次中各相關元素的相對重要性程度，建立判斷矩陣。

（3）通過層次單排序以及層次總排序的方法，利用MATLAB軟件程序計算出每個評價指標的權重值 ，結果如表2，并進行一致性檢驗［5］。3.2.3確定綜合權重

綜合權重值：

3.3數據無量綱化處理

數據的無量綱化處理使不同單位的指標數據處于同一數量級別上，使所得到的數據具有可比性，從而可以進行綜合分析。對數據進行標準化處理常用的方法主要有總和標準化、極大值標準化和極差標準化等。本研究采用的是極差標準化的方法來處理數據［6］，由此處理后所產生的新的數據數值都位于0和1之間（包括0和1）。其公式為：

3.4數據的計算

利用如下公式計算城市土地市場發育度綜合指數：

表2　各類指標權重值Table 2　Weight values of indications

其中Yi是各省土地市場發育度指數， Vi是最終權重值，是無綱量化處理后的指標數值。

4　結果分析

利用上述方法計算2003～2014年間各地區城市土地市場發育綜合指數，匯總計算出全國城市土地市場發育綜合指數，在此基礎上分析城市土地市場發育的時空特征。

4.1時序變化

4.1.1全國總體變化趨勢

圖1展示的是我國城市土地市場發育程度隨時間變化的趨勢。不難看出，我國土地市場發育程度雖有小幅波動但總體呈上升趨勢，按時間序列來看，我國城市土地發育綜合指數由2003年的31.8%上升到2014年的48.9%，提高了大約17.1個百分點。其間總體表現為經濟快速發展，城鎮化和工業化建設步伐不斷加快，土地市場交易量不斷攀升，城市配套機制完善度和土地投入產出效率也在不斷提高，城市土地市場呈現出繁榮景象。2004～2006年土地市場發育綜合指數有所下降2006年僅以29.2%的綜合指數創近年來歷史新低。筆者認為2004年我國開始了以宏觀調控手段調節土地市場的摸索階段［7］，受政策措施的不穩定性以及非典疫情的影響，使得2004～2006年間的城市土地市場發育度呈現下降趨勢。2006年以后，隨著市場經濟的不斷發展和宏觀調控手段的不斷優化，以及房地產交易市場的迅猛發展，2006～2008年間全國土地市場的有償使用率和公開出讓率不斷提高，城市地價和房地產開發投資額不斷刷新著紀錄，城市土地市場發育度不斷提升。然而，過熱的房產市場引起了諸多問題，從2008年奧運會以后國家加大了土地市場的監管力度，采取嚴厲措施遏制低價拿地高價售房的現象，加之受國際金融危機的影響，國內土地市場出讓率和房地產開發投資額瘋漲的勢頭開始減緩，土地市場發育度開始了2008～2012年間的穩步調整階段。隨著經濟結構調整與產業結構優化升級，我國經濟逐漸企穩回升，國家支持房地產市場的相關政策也開始實施。同時，深化戶籍制改革逐步推進，國家出臺措施鼓勵二、三線城市建設，區域城鎮化步伐加快，房地產市場開始了新一輪復蘇，使得2012年以后我國土地市場發育程度逐漸上升。

我國各?。ㄊ校┩恋厥袌霭l育變化趨勢大都呈現持續增長的趨勢。但不同區域又表現出不同的特征。

圖1　全國城市土地市場發育程度變化趨勢Fig.1　The changing trends of the development of urban land market in China

（1）西部地區各省市土地市場發育整體水平不高，但是最近幾年發展勢頭良好。隨著我國“西部大開發”戰略決策的深入推進，西部地區社會經濟發展水平和基礎設施建設有了顯著提升，在東部地區土地、勞動力等要素價格的快速上升的背景下，越來越多的經濟主體選擇了產業西移，帶來了西部地區土地市場的活躍。土地市場化整體水平略低的甘肅、青海、貴州、陜西及新疆等?。ㄗ灾螀^）從2008年開始有了較快的發展。區域內的土地違法案件處理效率有所提高，違法案件數持續下降，如甘肅省土地違法案件數從2003年的1175件下降到2014年的228件。2007年國務院批準設立重慶市和成都市全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，逐步建立較為成熟的社會主義市場經濟體制，走出一條適合中西部地區的發展道路。2012年國家同意建設寧夏內陸開放型經濟試驗區，為發展內陸開放型經濟、完善區域開放格局探索了新路徑。另外，西部地區各地區的土地稅收占土地財政收入的份額也在逐年加大，顯示了西部地區城市的土地市場開始由不成熟走向起步活躍階段。

（2）中部地區人口、土地、區位等條件較好，各地區土地市場一直處于進步和過渡發展階段，并且近幾年有進入成熟階段的趨勢。中部地區的河南、安徽、河北等省作為我國中部崛起的基礎力量，近年來加大了城市基礎設施投入力度，努力承接東部地區的資金、技術和產業轉移，大力推進本地區的城鎮化建設，城市土地市場呈現繁榮景象。特別是2007年以來“武漢城市圈”、“長株潭城市群”、“中原經濟區”的相繼設立，為中部地區社會經濟發展注入了新的活力，工業化和城鎮化建設步伐不斷加快，區域內市場化程度、供求均衡度和配套機制完善度都有了很大的提高，中部地區城市土地市場發育開始逐步走向成熟。

（3）東部地區城市土地市場發育一直處于成熟階段，區域內城市土地集約節約度較高，市場化程度較為規范，土地投入產出效率較高，配套機制完善度也相對較高，如上海市幾乎每年的土地違法案件都較少而且處理效率達到90%以上。整個東部沿海地區，在2003～2014年期間土地市場發育程度一直較高且波動幅度較小。東部各省的資金、技術和人才稟賦優異，作為改革開放先行區，社會經濟發展水平較高，土地市場發展相對比較成熟，各地區土地市場化運作機制也較為完善，土地市場發育一直呈現成熟穩健狀態。此外，隨著長三角、珠三角和環渤海經濟區的深入發展，以及上海、廣東、福建等地自貿區建設的逐步發力，東部地區的城市土地市場將會更加的成熟和完善。

4.2空間分異特征

本研究收集了30個?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^）的2003～2014年有關有效數據和資料，利用所構建的指標體系和研究方法計算各地區的土地市場發育程度。一個市場的最終形成需要多年的穩定積累，為更加科學的顯示出我國土地市場發育程度的空間分異情況，本研究通過計算各省份這12年間發育程度的均值來表現區域差異。并借助ArcGIS空間分析技術中的自然斷點法將我國各省市土地市場發育程度劃分為5個階段等級（表3）。為更加直觀的表現出全國層面的空間差異，本研究利用ArcGIS軟件做出了全國各省市的城市土地市場發育空間格局圖（圖2）。需要說明的是，鑒于數據的可得性，本研究只對省域尺度的市場發育程度進行測算，不對省域內的市縣作深入分析。

從全國尺度來看，我國城市土地市場發育程度空間差異明顯，呈現出片狀和條帶狀交叉分布格局。其中，東部沿海、長江經濟帶部分地區以及海南省發育程度最高，廣大中部、北部和西南部地區較高，而西北部、東北部和西南部分地區發育程度較低，這樣的分布一定程度上與我國的經濟發展空間格局和對外開放空間格局相一致（圖2）。

圖2　全國城市土地市場發育空間格局Fig.2　The spatial pattern of urban land market development in China

表3　城市土地市場發育程度分階段表Table 3　Stages of urban land market development

從地區尺度來看，全國各省的土地市場發育程度區域分異明顯。上海市、浙江省、江蘇省、廣東省和北京市的土地發育程度最高，處于成熟階段。首都北京作為國家政治和文化中心，社會經濟發展水平相對較高，城鎮化建設步伐也相對較快，特別是在京津冀城市群的集合效應下，區域內土地出讓率較高，土地供需均衡度和基礎設施完善度也相對較高，土地市場發育程度處于成熟階段。處于東南沿海地區的上海市、浙江省、江蘇省和廣東省作為改革開放先行地區，土地市場化程度相對較高，土地市場化運行機制也較為完善，再加上多年來城鎮化建設的穩步推進，區域內市場化程度、供需均衡度、配套機制完善度、投入產出效率水平都比較高，土地市場發育程度處于一直成熟狀態［7］。

山東省、天津市、重慶市、海南省、湖北省、福建省和遼寧省處于土地市場發育的過渡階段，城市土地市場有待進一步發育。這些省的社會經濟發展水平雖然較沿海地區較低，但與廣大中西部地區相比仍然處于領先地位。各省份的土地市場發育程度內部分值，有個別項目較低，如山東和遼寧的投入產出比，天津和福建的供需均衡度，重慶和湖北的配套設施完善度，海南的土地集約利用度相對較低，從而拉低了所在省份的土地市場發育整體水平。

與前邊的成熟和過渡階段相比，還有一些省份處于進步階段，這些省份的后發潛力相對較強，具體包括了湖南、江西、安徽、河南、河北、山西、內蒙、四川和云南九個地區。這些省都處于中部和西部地區，盡管與東部地區的社會經濟發展水平差距還較大，但由于資源稟賦相對較高，借助資金、技術和產業西移的機遇，其社會經濟發展潛力巨大，城鎮化建設步伐的加快也會促進城市土地市場的繁榮發展。進步階段等級內排名第一的湖南省城市土地發育綜合指數為45.2%，而排名末尾的云南省的綜合指數也有43.4%，兩者僅相差1.8%?？梢钥闯鲞M步階段范圍內各省份的土地市場發育程度相差不大，通過承接東部地區產業轉移的機遇大力發展經濟，加快基礎設施建設，推動區域內大中小城市的城鎮化發展，建立和完善土地市場運行保證機制，活躍一級和二級土地市場，將帶動區域內社會經濟發展和土地市場發育完善［8］。

土地市場發育程度綜合值小于42.8%的省區都處于起步和不成熟發展級別，其中廣西、陜西、吉林、黑龍江、貴州和寧夏處于起步階段，新疆、甘肅和青海處于不成熟階段。從空間分布可以看出，這兩個階段等級主要分布在西北、東北和西南部地區。作為內陸欠發達地區，人口、資金、技術、交通等條件相對落后，社會經濟發展水平相對較低，基礎設施建設滯后，城鎮化建設步伐緩慢，土地市場開發程度不夠，這些地區的城市土地市場發育程度各項評價值都比較低。但也應該看到，最近幾年借助國家所提供的優惠政策，這些地區的社會經濟有了較快的發展，如貴州、陜西和廣西的城鎮化建設有了很大的提升，土地市場發育程度也有了長足發展。有理由相信，隨著產業結構的調整與西移和一路一帶的建設會給這些省份城市發展帶來機遇，同時也會促進城市土地市場的發育和完善。

5　主要結論和政策啟示

（1）我國東南沿海地區借助其得天獨厚的地理優勢，社會經濟發展水平較高，城鎮化建設步伐較快，相應的土地市場發育程度也較高。作為社會主義市場經濟機制改革的先行區域，政府需要認真貫徹十八屆三中全會所制定的改革目標，繼續先行先試破解當前土地改革所面臨的困境，優化對土地市場的監督和管理措施，完善土地市場運行機制，活躍土地市場氣氛，促進土地市場的發育成熟。

（2）中部地區要緊緊抓住產業結構轉移和“武漢城市圈”“長株潭城市群”“中原經濟區”等建設的歷史機遇，加快推動區域內城鎮化建設的步伐，提高土地市場化程度和配套機制完善度，增加土地的投入產出比，提高城市土地的利用效率，促進中部地區城市土地市場邁向成熟階段。

（3）西部地區城市土地市場發育程度還較低處于起步階段，西部省份要結合自身實際情況，穩步推進符合區域特點的城鎮化，支持和鼓勵中東部地區參與本區域的城鎮化建設，抓住國家的“西部大開發”和“一帶一路”戰略，大力發展區域經濟，加快城市建設步伐，促進土地市場的逐漸成熟。

（4）從時間尺度來看，我國城市土地市場發育程度正逐步走向成熟，隨著我國城鎮化建設步伐的加快和社會主義市場經濟制度改革的深入，有理由相信我國城市土地市場會越來越成熟和完善。

/References

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Evaluation of the Development of Urban Land M arket and its Spatial and Temporal Pattern Analysis in China

Yu Qiangjing， Hua Yawei， Fan Pengfei， Liang Liutao
（Environment and Planning College ofHenan University， Kaifeng Henan475004）

An evaluation model to development of urban land market in five aspects is established，which consist of the urban land marketization， supply and demand balance， intensity of urban land use，perfection of the support mechanisms， input-output analysis. At the same time， we evaluate the degree of the urban market development and analyze differentiation of spatial and temporal pattern of them with data of 30 provinces （municipalities directly under the central government， autonomous regions） from 2003 to 2014. Main conclusions are as follows∶ 1） the degree of urban land market development is relatively mature in southern coast and the land use efficiency is higher than any other areas. 2）The stage of growth to urban land market in the central part of our country is speeding up. 3）The urban land market in western inland areas is still at a nascent stage. 4）From the point of view of time series， the urban land market of our country becomes better each passing day depending on longitudinal propulsion of the level of urbanization.

urban land market； spatial and temporal pattern； system of evaluation indication； AHP theory

F301.2

A

1672-5603（2016）03-053-7

國家自然科學基金項目（41301641）、教育部人文社會科學研究一般項目（11YJC790095）、國家博士后科學基金項目（2012M510175和2013T60695）

*第一作者簡介于強靜，女，1992年生，自然地理與資源環境專業。E-mail：454651187@qq.com

2016-6-21；改回日期：2016-7-25。