商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險識別與防范研究

徐瑞麗

摘 要：在房地產(chǎn)信貸行業(yè)中，有很多因素，諸如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)運營等，都會對金融體系產(chǎn)生深刻的影響。要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)的雙贏，就有必要充分發(fā)揮市場的作用，建立風(fēng)險分散、收益平衡和責(zé)任明確的保障機(jī)制。因此，對中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險識別進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的特點和存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)，并提出現(xiàn)實的建議，是我們迫切需要解決的問題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)；信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要包括房地產(chǎn)開發(fā)信貸風(fēng)險和個人消費信貸風(fēng)險，這是長期以來困擾國計民生的重大問題之一。其原因在于，過去的十幾年里，國家減少了對房地產(chǎn)業(yè)的資金投入?yún)s沒有完全開放房地產(chǎn)融資的渠道，而在當(dāng)今國內(nèi)資本市場處于初級階段的現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)業(yè)融資主要依賴銀行信貸。在這樣的現(xiàn)實狀況下，必然引起我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

1 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的現(xiàn)狀分析

商業(yè)銀行在金融體系中的作用是舉足輕重的，它是創(chuàng)造信用貨幣的主要機(jī)構(gòu)，自然也承擔(dān)著巨大的風(fēng)險。商業(yè)銀行主要是通過吸納部分群體多余的存款，向資金短缺的群體發(fā)放貸款的形式運營，這種運營形式平衡了各個利益群體的不同需求，同時也大大加強(qiáng)了資金的流動性。正是在這種資金的快速流動中，風(fēng)險得以產(chǎn)生。商業(yè)銀行的風(fēng)險被劃分為三大類別：信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險。房地產(chǎn)市場容易受到利率和信貸政策變動的影響，例如抵押品價格的下跌會影響消費者信用的評估，造成違約率的上升，這樣房地產(chǎn)信貸風(fēng)險就會加大，商業(yè)銀行的信用就會受到影響[ 1 ]。對于目前我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，主要可以從宏觀和微觀兩個維度去考量。

1.1 宏觀方面

從宏觀方面來看，首先是宏觀經(jīng)濟(jì)波動的風(fēng)險，宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險是指經(jīng)濟(jì)周期和匯率等基本因素的變化對房地產(chǎn)信貸市場的造成的影響[ 1 ]。主要表現(xiàn)為，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率較高時，居民的收入就會增加，購買力也會隨之增強(qiáng)，這樣房地產(chǎn)投資和開發(fā)就會相對安全，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險相對降低。其次是國際匯率風(fēng)險，例如當(dāng)國外投資者對人民幣持升值預(yù)期時，就會加大對國內(nèi)的資金投入，而過多資金的急速涌入必然提升國內(nèi)房價，到一定程度時國外投資者撤出資金投入，就會導(dǎo)致國內(nèi)資金鏈斷裂，造成銀行信貸風(fēng)險。再次是政策風(fēng)險，當(dāng)國家政策緊縮時，信貸規(guī)模就會減小，人們的購房意愿也會減小，長期也會引起房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。最后是利率的風(fēng)險，目前的可調(diào)利率貸款在一定條件下容易導(dǎo)致利率和月還款額超過固定利率抵押貸款，從而引發(fā)信貸風(fēng)險[ 2 ]。

1.2 微觀方面

從微觀方面來看，首先是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中，任何一個合作方或工程環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，都有可能給企業(yè)的貸款信用造成影響。其次是商業(yè)銀行經(jīng)營管理風(fēng)險，主要是銀行業(yè)的激烈競爭容易使銀行管理者忽視風(fēng)險，造成不良貸款。此外，在貸款后，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品完工時限較長，而在完工期間難免出現(xiàn)各種不可預(yù)料到的突發(fā)情況，如果不能事先預(yù)測和防范，不提前了解企業(yè)狀況，也會引發(fā)信貸風(fēng)險。最后，地方政府擔(dān)保風(fēng)險也是影響因素之一。當(dāng)?shù)胤秸l(fā)生財政赤字等經(jīng)濟(jì)問題，而短期內(nèi)又無法恢復(fù)財政收支平衡，政府內(nèi)部缺乏完善的干部問責(zé)制度時，政府擔(dān)保貸款的信貸風(fēng)險就會不斷積聚，在這種高壓狀態(tài)持續(xù)下，就會造成信貸風(fēng)險。

2 對中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險的政策建議

2.1 建立中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理體系

由于我國目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的多方面風(fēng)險，我國的商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立更為科學(xué)的信用風(fēng)險評估方法，既要提高資本的使用效率，又要加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理。基于我國目前的信貸風(fēng)險狀況分析，為了更好地加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險管理，首先需要將我國的商業(yè)銀行根據(jù)其發(fā)展水平進(jìn)行分類。第一類是發(fā)展和經(jīng)營狀況較好的，如中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行等；第二類是總體發(fā)展趨勢較穩(wěn)定的，如招商銀行、上海浦東發(fā)展銀行等；最后一類是規(guī)模相對較小的，如北京銀行、南京銀行等。根據(jù)不同銀行的發(fā)展程度和經(jīng)營狀況，要制定不同的信用風(fēng)險評估方法。

2.2 建立科學(xué)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸考核體系

建立科學(xué)的考核體系是增強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的有效保障措施。首先，建立考核指標(biāo)體系[ 3 ]。一方面要創(chuàng)立風(fēng)險資本計量部門，對銀行在房地產(chǎn)信貸過程中面臨的風(fēng)險進(jìn)行綜合性計量和考察，科學(xué)地規(guī)劃各部門的資本配置；另一方面，建立資本風(fēng)險的信息系統(tǒng)。有效提高資本信息的獲取效率和資本的利用率，同時為建立考核指標(biāo)提供數(shù)據(jù)和信息。繼而，還要通過有效措施加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理體系的有效運行。首先是加強(qiáng)風(fēng)險評估，對于上文中總結(jié)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸過程中的各種風(fēng)險，如運營風(fēng)險、政策風(fēng)險、利率風(fēng)險等，進(jìn)行系統(tǒng)考量和科學(xué)評估。同時也要加強(qiáng)內(nèi)部審計，通過對各部門的嚴(yán)格審計確保各項指標(biāo)的真實性。

2.3 建立靈活的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制

建立靈活的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制主要途徑就是引入信用違約互換機(jī)制，信用違約互換機(jī)制是在長期的實踐過程中被證明的可以有效緩解信用風(fēng)險的手段之一[ 4 ]。它在解決“信貸悖論”問題、提高銀行風(fēng)險管理水平、提高資本利用率和規(guī)避投資風(fēng)險等方面能夠發(fā)揮重要作用。而引入這種機(jī)制需要滿足一系列條件，包括利率市場化、成熟的信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移市場和較為健全的法制和監(jiān)管體系等，能否促成這些必要條件是能否建立靈活的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制的關(guān)鍵。

3 結(jié)語

目前大部分的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理研究還停留在房地產(chǎn)融資渠道單一的前提下，但新形勢下，房地產(chǎn)融資渠道的多樣化和銀行業(yè)的激烈競爭以及經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險造成了巨大影響，在目前中國的發(fā)展?fàn)顩r下，加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況十分重要，需要銀行部門和房地產(chǎn)部門等各界的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 高珊珊.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險識別與防范研究[D].西南財經(jīng)大學(xué)，2013.

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[4] 李蕊.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的識別與預(yù)測[D].陜西師范大學(xué)，2012.