房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮需要政策與環(huán)境的改善

郭艷平

摘 要：在降息、降準(zhǔn)、降首付等一系列政策利好的刺激下，赤峰居民的購(gòu)房壓力得到了很大程度的緩解；內(nèi)蒙古尤其是赤峰市高規(guī)格的空氣質(zhì)量、美麗的草原環(huán)境，以及赤峰市在政策扶持和環(huán)境治理方面做出的努力，使得赤峰市風(fēng)景越來越美，城市越來越宜居，同時(shí)也使得溫?zé)岬某喾宸康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生躁動(dòng)，出現(xiàn)一些非典型性的區(qū)域特征。

關(guān)鍵詞：赤峰市；房地產(chǎn)；政策；環(huán)境

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）21-119-2

0 引言

在降息、降準(zhǔn)、降首付等一系列政策利好的刺激下，赤峰居民的購(gòu)房壓力得到了很大程度的緩解；內(nèi)蒙古尤其是赤峰市高規(guī)格的空氣質(zhì)量、美麗的草原環(huán)境，以及赤峰市在環(huán)境治理方面做出的努力，使得赤峰市風(fēng)景越來越美，城市越來越宜居，同時(shí)也使得溫?zé)岬某喾宸康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生躁動(dòng)，出現(xiàn)一些非典型性的區(qū)域特征。

1 基本特征

1.1 系列利好加速赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，“絕好的空氣、絕佳的風(fēng)景”的旅游市場(chǎng)宣傳使溫?zé)岬某喾宸渴谐霈F(xiàn)火爆場(chǎng)面，概念區(qū)域房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方市場(chǎng)特征明顯

2015年以后，隨著降息、降準(zhǔn)、降首付等一系列利好政策的出臺(tái)，購(gòu)房者心理壓力減小，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖；內(nèi)蒙古尤其是赤峰市高規(guī)格的空氣質(zhì)量、美麗的草原環(huán)境，以及赤峰市在政策扶持和環(huán)境治理方面做出的努力，使得赤峰市風(fēng)景越來越美，城市越來越宜居，促使赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)升溫。據(jù)調(diào)查，2015年赤峰核心區(qū)共60個(gè)新盤入市，較2014年增加12個(gè)，市場(chǎng)活躍度明顯提升。2015年4-5月份商品住宅成交逐步放大，集中反映在赤峰市主城區(qū)，房屋交易量明顯放大。目前赤峰市主城區(qū)除新開盤樓盤外，許多樓盤房源極少，許多新開樓盤一開即基本銷售（預(yù)定）完畢，賣方市場(chǎng)特征明顯。

1.2 房?jī)r(jià)穩(wěn)步爬升，區(qū)域之間差距拉大

2015年4月，在推進(jìn)赤峰旅游業(yè)發(fā)展、促進(jìn)二手房交易等諸多政策因素的刺激之下，赤峰市房?jī)r(jià)開始了新一輪的增長(zhǎng)，均價(jià)上漲近500元；2016年，去庫(kù)存政策的出臺(tái)，赤峰市房?jī)r(jià)重拾漲勢(shì)，到3月底全市房產(chǎn)均價(jià)達(dá)4789元每平米，環(huán)比上漲3.21%；較去年同期上漲973元，漲幅達(dá)17.4%。其中，寧城縣均價(jià)6729元每平米，松山區(qū)均價(jià)5007元每平米。

1.3 房?jī)r(jià)區(qū)域特征明顯，樓盤之間價(jià)格差距拉大

目前赤峰市區(qū)西部房?jī)r(jià)較低，每平米在4000-5000元之間；北部、東部在5000-8000元之間，部分學(xué)區(qū)房超過10000元。據(jù)調(diào)查，寧城縣有41個(gè)樓盤上調(diào)房?jī)r(jià)，占同期樓盤供應(yīng)量的40%；林西縣漲價(jià)樓盤28個(gè)，占27%；其他縣區(qū)漲價(jià)樓盤較少，共15個(gè)，占15%；另外，周邊縣區(qū)18個(gè)樓盤漲價(jià)，占比18%。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)上看，赤峰市2015年房?jī)r(jià)呈“v”字運(yùn)行，3月底新政出臺(tái)前房?jī)r(jià)除新城區(qū)、寧城縣房?jī)r(jià)走高外，各地房?jī)r(jià)基本處于下滑趨勢(shì)，形成小底谷；之后房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，到12月份，赤峰市主城區(qū)一手房房?jī)r(jià)走高，均價(jià)達(dá)6000元/平米，比年初上漲幅度500元/平米左右。林西、敖漢等縣等受旅游業(yè)推進(jìn)影響較大的地區(qū)房?jī)r(jià)也有上漲。

1.4 房屋戶型、面積需求呈橄欖形，二、三居室普遍被看好，小戶型是未來趨勢(shì)

據(jù)相關(guān)消費(fèi)者調(diào)查，居民購(gòu)房需求關(guān)注度以2居最多，占44%，3居其次占41%，1居占9%，4居及以上占6%，在市場(chǎng)表現(xiàn)上以戶型面積在90至120平方米之間的一手房源最受購(gòu)房者歡迎。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著購(gòu)房成本的提高和購(gòu)房群體的變化，100平米左右的二居室小戶型將成為未來購(gòu)房主體。

1.5 投資客、農(nóng)村遷入與改善型購(gòu)房組為購(gòu)房主體，房地產(chǎn)后市可期

從調(diào)查情況看，赤峰市購(gòu)房群體主要有三部分組成：一是改善型購(gòu)房，老舊小區(qū)物業(yè)管理與配套設(shè)施落后，不少居民考慮買新?lián)Q舊；二孩政策的實(shí)施刺激更多的家庭重新考慮購(gòu)房需求；婚房等剛需型住房也是長(zhǎng)期刺激赤峰樓市繁榮的項(xiàng)重要因素。二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，周邊縣市的人群向核心城區(qū)遷移。三是投資性購(gòu)房，其中不乏多套購(gòu)房和外來投資客。

據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，2015年房屋成交量中，購(gòu)買第一套房主要占比25%，主要是剛性需求消費(fèi)者；擁有一套住房的受訪者占49%，該部分人群購(gòu)買住房主要是用于改善居住環(huán)境；擁有兩套住房的受訪者占比19%，三套住房擁有者占比7%，反映出改善居住條件與解決基本居住問題的剛需是保定消費(fèi)者置業(yè)的主要群體。

1.6 住房貸款穩(wěn)步增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)可控

截止2016年2月末，全市房地產(chǎn)貸款余額76.48億元，較年初增加13.6億元，增速21.6%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額25.6億元，較年初增加5.5億元，增速27.5%；住房貸款余額50.86億元，較年初增加8.09億元，增速18.9%。

從貸款品種上看，赤峰市金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品以傳統(tǒng)的開發(fā)貸款和按揭貸款為主。從貸款質(zhì)量上看，全市房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款僅0.49億元，不良貸款率0.06%。總體看來，開發(fā)貸款未出現(xiàn)逾期和不良，按揭貸款的不良貸款率也在合理可控范圍內(nèi)。各商業(yè)銀行對(duì)赤峰市房地產(chǎn)持有較大的信心，認(rèn)為目前的市場(chǎng)情況下，開展房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)不大。

2 存在的問題

2.1 本地經(jīng)濟(jì)對(duì)勞動(dòng)力的吸納能力有限，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的不確定性與時(shí)滯性，都會(huì)對(duì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)形成硬約束

從赤峰市目前經(jīng)濟(jì)狀況看，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，自身對(duì)人口的吸納能力有限，再加上降產(chǎn)能、控污染等一系列措施的推行，無疑會(huì)對(duì)城市發(fā)展形成硬約束。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目何時(shí)落地、對(duì)促進(jìn)赤峰經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有多大作用、能吸納多少人口等等，這些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的不確定性無疑都存在很大變數(shù)；即使已經(jīng)落地的項(xiàng)目，也具有時(shí)滯性，都會(huì)對(duì)受政策影響極深的赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大沖擊。

2.2 農(nóng)村人口進(jìn)城面臨上學(xué)難、就業(yè)難、就醫(yī)難等系列問題，政策性約束亟待改善

農(nóng)村人口進(jìn)城，不僅僅是要買得起房，更要住得下，解決他們的謀生問題是基礎(chǔ)，發(fā)展問題是關(guān)鍵。他們不可能總在外邊打工，況且今后農(nóng)民工的需求量會(huì)逐漸減少；農(nóng)民工安居城市后，更愿意在自己家門口就業(yè)，這無疑會(huì)對(duì)本已緊張的城市就業(yè)帶來更大壓力。同時(shí)，農(nóng)村人口的就醫(yī)、社會(huì)保障等政策問題，孩子的入托、入學(xué)問題，人口增加所帶來的交通、治安、環(huán)保等問題，都需要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理推進(jìn)、妥善解決。

2.3 工業(yè)化水平低、管理能力滯后，污染嚴(yán)重，城市發(fā)展的頑疾需要從根本上去治理

赤峰工業(yè)化水平相對(duì)落后，工業(yè)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、技術(shù)水平低、能耗高、污染嚴(yán)重等問題。治理，無疑會(huì)遲滯工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐；升級(jí)，也不是指日可待的事。近幾年，赤峰環(huán)境污染有上升趨勢(shì)，這些都是亟需解決的問題。

2.4 城市規(guī)劃、管理水平有待提高，臟亂差現(xiàn)象突出，城市人口素質(zhì)有待提高，城市品位有待提升

縱觀赤峰市容，臟、亂、差現(xiàn)象突出，特別是大、小街道上塵土飛揚(yáng)；城市規(guī)劃不盡合理，道路狹窄、交通擁堵的大城市詬病已開始出現(xiàn)；街道兩旁落后民房參差不齊，既影響市容市貌，又妨礙城市功能的更好發(fā)揮，與現(xiàn)代化大城市發(fā)展的要求還有不小的差距。同時(shí)，伴隨人口快速膨脹的是城市居民文明素質(zhì)的整體低下，亟待引導(dǎo)、提升。

3 發(fā)展建議

3.1 引進(jìn)、發(fā)展高質(zhì)量的企業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)對(duì)人口的吸納能力

城市要擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是關(guān)鍵，提高赤峰的工業(yè)化水平，增加對(duì)勞動(dòng)力的吸納、接收能力是房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的基礎(chǔ)。赤峰市在引進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，一定要注重引進(jìn)企業(yè)的質(zhì)量，以低能耗、低污染、高產(chǎn)出、高就業(yè)為必要條件，對(duì)適宜的企業(yè)可適當(dāng)放寬優(yōu)惠條件、提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促使企業(yè)更好更快地發(fā)展。

3.2 從制度入手，拆除限制農(nóng)民工進(jìn)城居住的諸多障礙，讓城鄉(xiāng)人口平等享受改革發(fā)展的紅利

農(nóng)村人口進(jìn)城是城市化的必然選擇，城鄉(xiāng)一體化也是建設(shè)公平社會(huì)的必由之路。要妥善解決農(nóng)村人口的戶籍問題，孩子入托、入學(xué)問題，醫(yī)療與社會(huì)保障等問題，確保新、老城市居民享受同等的社會(huì)福利。

3.3 下大力氣治理污染，建設(shè)宜居城市

城市要發(fā)展，更需要碧水藍(lán)天。治理污染、建設(shè)宜居城市是當(dāng)?shù)鼐用竦淖畲蟾＠?，也是城市繁榮的必要條件，城市管理者要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，真抓實(shí)干，切實(shí)把治污當(dāng)成民生工程來抓。

3.4 加強(qiáng)輿論引導(dǎo)與社區(qū)文化建設(shè)，提高城市居民的整體素質(zhì)

提升市民素質(zhì)需要以良好的社會(huì)環(huán)境為依托，但是良好的社會(huì)環(huán)境不但需要市民自覺，還需要規(guī)范制度。在全社會(huì)構(gòu)建“文明行為培訓(xùn)班”制度，對(duì)城市文明程度的提升具有較大影響。這種制度通過政府組織的志愿者團(tuán)體進(jìn)行義務(wù)宣講。在政府組織下，編寫“文明與不文明行為對(duì)比講義”，派發(fā)給志愿者組織，在社區(qū)、組織、學(xué)校等各個(gè)基層為市民授課，讓市民樹立文明意識(shí)，糾正不文明行為，強(qiáng)化文明行為。在培訓(xùn)過程中，讓市民充分參與到“我做文明市民”的宣講活動(dòng)當(dāng)中，讓市民由被動(dòng)聽變?yōu)橹鲃?dòng)做。只要“培訓(xùn)”做到常規(guī)化、制度化，經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間后市民素質(zhì)就會(huì)有較大幅度提升。