保障性住房PPP模式下社會資本投資決策研究

□ 劉廣平 田祎萌 陳立文

(河北工業(yè)大學 經(jīng)濟管理學院,天津 300401)

保障性住房PPP模式下社會資本投資決策研究

□ 劉廣平 田祎萌 陳立文

(河北工業(yè)大學 經(jīng)濟管理學院,天津 300401)

首先圍繞社會資本參與保障房投資預期收益不少于其參與商品房投資預期收益這一命題,針對產(chǎn)權型保障房和租賃型保障房,分別構建了不同情形下社會資本投資決策模型;隨后以實際案例對構建的決策模型進行了應用研究;最后從建立科學的政府財政投入長效機制、設計合理的風險分擔機制和盤活住房公積金等方面給出了吸引社會資本參與保障房投資的政策建議。

保障性住房;社會資本;投資決策;PPP

保障性住房是解決居民住房問題的重要途徑。然而,我國保障房建設資金缺口較大,嚴重制約著保障房建設目標的順利實現(xiàn)。目前,在房地產(chǎn)市場下滑的背景下,保障房建設成為惠及民生和穩(wěn)定增長的重要力量,但全國保障房建設目標的完成卻面臨著近萬億的資金缺口。因此,如何解決保障房融資困難問題成為理論界和學術界關注的焦點問題。當下,我國保障房建設是以政府為主導的,政府主導保障房建設融資模式難以解決大量保障房建設中的資金缺口,這就需要通過政策和制度來吸引社會資本參與保障房建設。

一、文獻綜述

現(xiàn)有研究主要集中在保障房融資模式方面,探討如何通過創(chuàng)新融資模式來引入社會資本,且均是從定性視角來探討的。這些融資模式主要涉及REI Ts、PPP、BOT、BT、資產(chǎn)擔保債券、市政債券、和封閉性金融體系等方面。

具體來講,劉方強和李世蓉[1]介紹了REI Ts在公共租賃房建設中的重要意義,并構建了收購改造住房和新建公共租賃房的REI Ts運作模式,并從利益和風險分配機制、法律法規(guī)、信息披露制度、組織機構建設和人才培養(yǎng)等方面給出了公共租賃房REI Ts運作模式的保障措施。郭明杰和王燕[2]以焦作市棚戶區(qū)改造項目為例,介紹了PPP模式的基本框架和各參與方的職能,并從協(xié)調各方利益關系和重視項目運行中的績效管理等方面對PPP模式運作過程中的關鍵環(huán)節(jié)進行了論述,深入剖析了PPP模式應用中存在的問題。曹大飛和何文思[3]為了彌補保障房建設中的融資困難問題,繪制了包括資金來源、融資瓶頸、土地供應和運營機制等幾個方面的融資模式關系圖,并對BOT、PPP、債券融資、REITs等國內較為常用的融資模式和美國模式、德國模式、新加坡模式等國外保障房融資模式進行了詳細介紹,最后對我國保障房融資模式給出了一些政策建議。吳偉科和趙燕菁[4]為了解決高覆蓋率保障房建設的大規(guī)模融資問題,給出了“先租后售”保障房模式,提出了發(fā)行資產(chǎn)擔保債券,并結合公積金制度為保障房建設提供融資。李海超和蒲實[5]指出,通過發(fā)行市政債券、房地產(chǎn)信托基金和地方政府投融資平臺公司債權等金融方式集聚社會資本,以實現(xiàn)利用資金市場化解決公共租賃房的融資困難問題,并從公共財政體制、融資透明化、法制化和規(guī)范化機制,以及市場融資主體構建等方面,構建了公共租賃房市場化融資的長效機制。韋顏秋等[6]在對我國租賃型保障房融資特征分析的基礎上,系統(tǒng)探討了美國公共住房供應封閉性金融體系的特點和運作機制,并結合我國資產(chǎn)支持票據(jù)產(chǎn)品的創(chuàng)新實踐,給出了我國建立封閉性金融體系支持租賃型保障房融資的建議。

盡管學者們設計了不同的保障房融資模式,但社會資本是否參與保障房建設的關鍵仍在于是否存在著可觀的收益。因此,開展保障房社會資本融資參與決策研究十分必要。本研究將采用定量分析方法,針對不同類型保障房分別構建不同情形下社會資本參與保障房投資的決策模型,并以實際案例來對決策模型展開應用研究。

二、研究假設

本文是基于以下幾個研究假設基礎之上而展開的。

首先,考慮社會資本投資決策的可比性,社會資本參與不同性質的房屋投資均是針對某一特定區(qū)段的土地。

其次,社會資本參與的商品房和保障房投資均能全部成功銷售或租賃。

再次,為了易于不同投資方案下投資收益率的比較與分析,社會資本投資決策采用靜態(tài)分析,且未考慮社會資本參與租賃型保障房投資時租金價格的變化,并不影響政府和社會資本的投資博弈。

最后,社會資本均為自有資金。政府選擇社會資本參與保障房建設是一種重要的融資渠道,能夠解決政府資金不足的問題,加快促進社會閑置資金的使用效率。如果社會資本中含有銀行貸款(政府也可以通過銀行貸款獲得這部分資金),并不能實現(xiàn)完全調動社會資本參與保障房建設的目的。因此在分析中不涉及社會資本的融資成本問題。

三、模型構建與分析

(一)社會資本參與商品房投資

假設土地成本為L P1,房價為H P1,房屋建筑面積為S1,與房屋銷售有關的稅金為T a,其他稅金為T1,其中,T a=h(H P1×S1),且h′(H P1×S1)＞0。房屋建造成本為HC1,為房屋建筑面積S1的增函數(shù),即HC1=f(S1),且f′(S1)＞0。

可知,社會資本參與商品房投資的凈收益為:

投資收益率為:

(二)社會資本參與產(chǎn)權型保障房投資

1.方案1:政府在土地和稅金方面提供優(yōu)惠,銷售收入完全歸社會資本所有

假設優(yōu)惠后的土地成本為LP2,優(yōu)惠后的與房屋銷售有關的稅金為T b,優(yōu)惠后的其他稅金為T2,其中T b=h(H P2×S2),且h′(H P2×S2)=k＞0。產(chǎn)權型保障房的價格為H P2,房屋建筑面積為S2。房屋建造成本HC2,為房屋建筑面積S2的增函數(shù),即HC2=g(S2),且g′(S2)＞0。

社會資本參與保障房投資的凈收益為:

社會資本投資收益率為:

可知,若社會資本參與保障房投資,其預期收益率需要大于或等于投資商品房的預期收益率,即:

將式(2)和式(4)帶入式(5)經(jīng)計算可得出,社會資本參與保障房投資決策時的保障房價格需要滿足下面的條件:

從式(6)可得出結論:社會資本參與商品房投資時的銷售價格越高,保障房價格也越高;政府給予社會資本優(yōu)惠后的土地成本和稅金越高,保障房房價也越高;社會資本參與商品房投資時的房屋建造成本越高,保障房房價則越低。

2.方案2:社會資本出資比例為r,土地價格、稅金和建造成本按雙方出資比例分擔,并按出資比例分配收益

此時,社會資本與政府為了爭取各自更大的利益,兩者存在著博弈關系。社會資本參與保障房投資的凈收益為:

社會資本的投資收益率為:

可知,若社會資本參與產(chǎn)權型保障房投資,其投資收益率需要滿足下面的條件:

即:

此時,政府的凈收益為:

其中,式(10)等號右邊第一項為政府部門投資保障房建設的銷售收入;第二項為社會資本所支出的土地成本和稅金;第三項為政府部門自身所承擔的土地成本和稅金以及房屋建造成本。

政府的期望效益函數(shù)為:

將式(2)、式(8)和式(10)帶入式(11),利用式(11)構造拉格朗日函數(shù),λ1為拉格朗日乘數(shù),可得:

可得:

利用式(13)、(14)和(15),可得出社會資本參與產(chǎn)權型保障房投資時的最優(yōu)投資比例和最優(yōu)房價分別為:

2013年習近平總書記在出訪中亞和東南亞國家期間提出了“一帶一路”的偉大戰(zhàn)略構想。青海雄踞西部地區(qū)，是連接“一帶一路”的重要省份，也是承東啟西、貫通南北的交通干線，擁有豐富的自然資源。因此，研究青海如何搭乘“一帶一路”的發(fā)展快車將資源優(yōu)勢轉變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，對于青海增強自身發(fā)展動力，提升區(qū)域核心競爭力具有重要意義。

從式(16)和(17)可看出,社會資本參與產(chǎn)權型保障房投資時的最優(yōu)投資比例小于1。由于0,表明保障房的銷售數(shù)額越高,社會資本參與產(chǎn)權型保障房投資的比例也越高。由于,表明政府提供的土地價格和稅金越高,保障房的房價則隨之越高。由于

(三)社會資本參與租賃型保障房投資

1.方案1:政府提供土地價格和稅金優(yōu)惠,社會資本采用BOT模式投資租賃型保障房

假設社會資本采用BOT模式參與租賃型保障房投資,政府提供給社會資本優(yōu)惠的土地價格和稅金分別為L P3和T3,房屋的建筑面積為S3,房屋的建造成本為HC3,為房屋建筑面積S3的增函數(shù),即HC3=h(S3),且h′(S3)＞0。特許權期為T,年租金價格為R元/平方米。

可知,社會資本在特許權期時間內的凈收益為:

其中,式(18)中的第一項為社會資本對租賃型保障房的總投資;第二項為社會資本在特許權期內的租金總收益。

社會資本的投資收益率為:

若社會資本參與BOT模式下的保障房投資,其投資收益率需要大于或等于投資商品房的收益率:

2.方案2:社會資本出資比例為β,土地價格、稅金和建造成本按雙方出資比例分擔,并按出資比例分配租金收益

假設租賃型保障房的運營年限為N,社會資本和政府部門為了獲得更多的租金收益,雙方存在博弈關系。此時,社會資本的凈收益則為:

社會資本的投資收益率為:

可知,若社會資本參與租賃型保障房投資,其投資收益率需要滿足下面的條件:

政府部門的收益為:

其中,式(26)等號右邊的第一項為社會資本購買土地和交付稅金所支付的價款;第二項為政府部門建設租賃型保障房的開支;第三項為政府從租賃型保障房租金所獲得的收益。

政府部門的期望效益函數(shù)為:

將式(2)、式(25)和式(26)帶入式(27),利用式(27)構造拉格朗日函數(shù),λ2為拉格朗日乘數(shù),可得:

利用式(29)、(30)和(31),可以得出社會資本參與租賃型保障房投資時的最優(yōu)出資比例和最優(yōu)年租金分別為:

四、案例分析

在此僅以社會資本參與產(chǎn)權型保障房和租賃型保障房投資決策中的方案2為例,運用上述得出的決策模型展開案例應用分析。

現(xiàn)有一塊土地待開發(fā)。若開發(fā)為商品房,假設房價為H P1=10 000元/平方米,規(guī)劃的房屋建筑面積S1=50 000平方米,土地成本L P1=5 000萬元,房屋建造成本HC1=15000萬元,與房屋銷售有關的稅金T a=10 000萬元,其稅金T1=5 000萬元。

若社會資本參與產(chǎn)權型保障房投資,假設房屋建筑面積S2=80 000平方米,優(yōu)惠后的與房屋銷售有關的稅金T b=8 000萬元,房屋建造成本HC2=20 000萬元,k=0.2。根據(jù)式(16)和(17),可得出社會資本參與產(chǎn)權型保障房投資方案2時的最優(yōu)出資比例和房價分別為H P*2=6 786元/平方米,r*=56.58%。

若社會資本參與租賃型保障房投資,假設房屋建筑面積S3=100 000平方米,運營年限N=70年,房屋建造成本HC3=25 000萬元。根據(jù)式(32)和式(33),可以得出社會資本參與租賃型保障房投資方案2時的最優(yōu)年租金和出資比例分別為R*=100元/平方米,β*=64.29%。

五、政策建議

本文首先圍繞社會資本參與保障房投資預期收益不少于其參與商品房投資預期收益這一命題,針對產(chǎn)權型保障房和租賃型保障房,分別構建了不同情形下社會資本投資決策模型;隨后以實際案例對構建的決策模型進行了應用研究,根據(jù)以上研究,提出如下吸引社會資本參與保障房投資的政策建議。

首先,建立科學的政府財政投入長效機制。目前,我國保障房建設是在政府主導下開展的。然而,政府的財政投入遠遠低于保障房建設所需資金。另外,土地出讓金作為保障房建設資金的重要來源,存在著提取比例過低、計算口徑不統(tǒng)一和提取比例不達標的問題。因此,為了保障政府財政的持續(xù)和合理投入,需要合理分擔中央政府和地方政府的投入比例,設計合理的土地出讓金提取比例,嚴格落實各項政策和加強監(jiān)管,為建立科學的政府財政投入長效機制奠定基礎,。

其次,設計合理的風險分擔機制。為了激勵社會資本積極參與保障房建設,需要設計政府部門和社會資本雙方的風險分擔機制問題。具體來講,首先應當遵循有效控制原則,雙方誰對風險最有控制力,則有其來承擔相應的風險,例如土地風險、法律風險、政策風險、拆遷風險、稅率風險等應由政府部門來承擔。而市場風險、質量風險、進度風險等應主要由社會資本來承擔;其次應遵循收益與風險對等原則,即誰收益較大,誰來承擔大部分風險;最后應遵循風險上限原則,尤其是社會資本承擔的發(fā)生概率和損失較大的風險,應設定承擔風險的上限,以避免影響社會資本參與保障房建設的積極性。

最后,盤活住房公積金。我國住房公積金具有專款專用和存易提難的特點,致使大量住房公積金處于閑置狀態(tài),使用效率較低。建議,首先應當修訂《住房公積金條例》,使住房公積金用于保障房建設合法化;其次在國家和各地區(qū)成立負責住房公積金運營的專門機構,將住房公積金轉變?yōu)閷ｍ椡顿Y基金,由專業(yè)性的投資管理公司負責這部分資金的使用;最后根據(jù)各地區(qū)保障房建設的需求情況,建立全國范圍內的住房公積金異地調度制度,加快住房公積金的流動性。

[1]劉方強,李世蓉.REITs在我國公共租賃房建設中的應用[J].建筑經(jīng)濟,2010(12).

[2]郭明杰,王燕.城市保障房建設中的融資模式探析[J].財政研究,2011(11).

[3]曹大飛,何文思.芻議我國保障房建設的融資模式[J].農(nóng)村金融研究,2011(12).

[4]吳偉科,趙燕菁.高覆蓋率保障房建設的融資方式[J].城市發(fā)展研究,2012,19(10).

[5]李海超,蒲實.公共租賃房市場化融資研究[J].國家行政學院學報,2012(2).

[6]韋顏秋,游錫火,馬明.封閉性金融體系與租賃型保障房融資——來自美國LI H TC的經(jīng)驗[J].城市發(fā)展研究,2013(6).

C934

A

1003-1154(2016)04-0020-04

10.3969/j.issn.1003-1154.2016.04.006

國家社會科學基金 (14BJY060);河北省社會科學基金(HB15 GL107、HB16 GL032)。