淺談商業地產會計核算中存在的問題及解決策略

劉靜

摘 要：房子與人們的生活息息相關，近年來房地產也如雨后春筍般蓬勃發展起來，同時為我國其他產業的發展提供了契機，但由于我國房地產行業本身的特性，其在會計核算中仍面臨著諸多問題。本文就房地產開發企業非常重要的財務環節，從會計核算的重要性出發，闡述了房地產企業會計核算中存在的問題及解決對策，意在房地產企業真實反映財務狀況的同時，保障資金安全，促進房地產行業的正常、健康與穩定發展。

關鍵詞：房地產；會計核算；問題與對策

一、引言

2016年初開始全國各大城市的房價迅速飛漲，僅合肥這樣一個準二線城市由于其頻臨長三角地區，從年初到現在房價漲幅始終位居第一，由此可見中國房地產行業將迎來最好的發展時期。房地產開發企業作為土地開放、房屋銷售的企業，其會計核算工作仍存在一定的弊端和問題。由于其行業特殊性，當地房地產開發企業的會計核算明顯存在不符合市場經濟的特征，為滿足房企的正常運作，應對其會計核算中出現的問題加以規范。

二、會計核算在房地產開發企業中的重要性

房地產企業被認為“財大氣粗”，開發項目體量大、耗資多、活動經費高，一個知名項目可影響到周邊區域的發展，帶動整個區域GDP的增長，這些外在條件和影響力足以看出房地產企業雄厚的資金實力，因此準確的反映其會計成本和收益是十分有必要的。做好房地產企業會計的核算工作，明確企業每一階段損益狀況，有目的、有計劃、有預見性的組織各項經營活動，了解每筆資金的去處，保障企業的資金安全，促使整個項目順利進行，這些都需要從財務數據中體現出來。除此以外，稅務部門按照國家法律對其征收稅款，必須從房地產企業提供的財務報表中體現。

三、房地產企業會計核算中存在的問題

房地產企業與其他企業有所不同，其資金投入量大、產出高、戰線長，絕大部分款項都是從銀行貸出，在運營和銷售過程中，只要房地產企業拿到預售許可證后，則會對其項目下的樓盤展開大幅度宣傳和銷售。經營過程中所產生的任何費用與支出，都需要經過財務部門的監管和審核，而每個房產企業所采用的銷售和運營手段不一樣，因此在會計科目設置、風險規避、收入隱匿的情況也都不同。總而言之，我國房地產企業會計核算中存在的諸多問題亟待解決。

1.會計核算科目設置復雜

會計科目是對經濟活動或對象具體內容的分解，會計科目設置的要求必須符合國家法律規定，按照統一的會計標準執行。但房地產企業由于其行業特殊性，其項目從拿地到項目竣工，短則兩三年，長則七八年，經歷時間長，投資成本大，很大一部分資金是由銀行貸款所得。在現實操作中，不難發現由于其行業的特殊性，實際的會計核算中并不是完全按照統一的科目設置而統計的。一般房產企業采用的是年終結舊帳建新賬的方式，一個項目要有多個賬本，資金流入與流出必須要有連貫性，由此可見房企財務處理和核算工作相當麻煩，會計人員的工作量非常大。

2.財務風險的披露不完全

房地產企業所面臨的財務風險是巨大的，受政策、市場環境、購買力的影響，房地產企業的實際財務結果和預計財務結果可能會不一致，這些外在的不確定性，可能會導致房地產企業帶來前所未來的機會或者前所未有的經濟損失。如合肥北城新區在2015年仍是一塊不被看好的區域，早期入駐的金大地集團以其較低的價格收購土地，但在2016年房價上升期建房銷售，其利潤就非常可觀。總之，房企在經營活動中因投資數額較大，可難面臨著各種各樣的風險，如投資風險、籌資風險、現金流風險、利率風險等，因此房地產企業必須要有自身較為完善的財會管理制度，盡可能規避風險。

3.企業收入隱匿現象嚴重

房地產行業所開發的產品銷售額較大，一般采用分期付款或墊付的方式，因此為了節省納稅成本，一些財務人員會將企業已收的預售款長期不入賬，用這種不健康的、病態的手段謀取商業利益，以達到少納增值稅的目的。在實際的財務核算中，根據行業運營的獨特性，刻意的規避上款的現象并不少見，這是因為我國還沒有一個健全的財務管理制度及標準，房企會計信息隱匿的情況更為嚴重。因此，制定相應的會計管理制度，真實的反映企業財務狀況是關鍵。

四、改善善我國房地產行業會計核算的措施

如今房地產行業發展勢頭較好，國內一二線城市去庫存率較高，每日房地產交易量較大，因此所產生的會計費用也會較多。如何改善我國房地產行業會計核算的問題，是房企財務人員必須考慮的事情，真實的、準確的反映房地產企業的經營狀況，是保證其項目順利進展的前提。

1.不斷優化會計核算科目

根據房地產規模大小及經營狀況，在設置房地產會計科目時，應將其固定資產和無形資產區別開來，采用收益法、成本法、市場法等不同的價值評定方法。如今，房地產開發企業會將開發成本項目和房屋開發成本項目設置為兩個科目，其目的就是為了更好的反映和了解房地產開發企業的經營狀況。換句話來說，會計科目設置的越細致則越能夠真實的反映出企業損益情況，不斷優化房地產企業會計核算科目是行業發展的必然。

2.做好行業財務風險規避

做好房地產企業的財務風險規避，首當其沖的是完善其財會管理制度。財會管理制度不僅僅針對的是財務部門工作人員，也包括每一位設計財務支出和報銷的人員，也就是說規避財務風險是全員應該做的事情。除此以外，房地產企業的領導者必須要根據國家政策市場發展情況做出準確的決策，有時領導的一個思想和決定將影響著整個企業的成敗。對于發現病態的、不健康的、不合法的隱匿收入應及時上報或糾正，避免造成更大的錯誤，影響整個項目的進展和形象。

3.完善企業收入確定制度

房地產企業的收入具有不固定性，其財務收入收到多方面因素的制約，隨著房企營銷手段、業績大小、銷售時間、市場價格的不同，同一項目、同一樓層、同一面積的商品房價格也并不一致，因此在房企財務賬面上顯示的數額也存在很大差距。商品房對外銷售，只要是在不高于備案價價格的前提下，可以采取各種形式的促銷、打折活動，當房產企業處于銷售旺季時，案場活動少、折扣低、價格相對高，反之房企的賬面收入低。會計核算是最能夠清楚反應出房企收支的數據，因此根據市場行情，對商品房價進行估算，并采取一定的措施加規范地產開發企業會計核算制度，這些都能夠有效地反映出房地產企業的財務狀況。

五、總結語

近年來，房地產呈現良好的發展勢頭，成為增加國家GDP收入的重要組成部分，特別是2016年后全國70多座城市房價呈現持續上漲趨勢，因此如何真實、準確、健康的反映出房地產企業的經營發展狀況，成為全社會都在關注的問題。會計核算要符合國家法定依據和行業規范，同時要考慮到房地產行業的特性，采取一定的措施才能保障企業的資金安全及合理利用。綜上所述，不斷優化會計核算科目、做好行業財務風險規避、做好行業財務風險規避是改善我國房地產行業會計核算的有效方式。

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