“零中介”全維度剖析美國(guó)投資熱

司徒竹君

近年來(lái)，越來(lái)越多的人關(guān)注美國(guó)EB-5投資移民政策，加上全球資產(chǎn)配置的興起，無(wú)論移民與否，投資美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)平衡資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的策略漸漸地不再是少數(shù)人的秘密。然而市場(chǎng)信息紛繁復(fù)雜，能得到來(lái)自美國(guó)投資方的一手消息十分不易。在9月17日下午，由《鳳凰生活》和美國(guó)史維特斯資金集團(tuán)聯(lián)合主辦的“美國(guó)EB-5投資移民與新移民生活分享論壇”，現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。

從美國(guó)德克薩斯州的達(dá)拉斯市專(zhuān)程而來(lái)的史維特斯資金集團(tuán)的投資專(zhuān)家為我們?nèi)S度剖析了美商業(yè)房地產(chǎn)投資和投資移民所帶來(lái)的機(jī)遇，以及對(duì)生活的改變。

史維特斯資金集團(tuán) | EB-5投資移民 | 美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資

聯(lián)系人：高級(jí)副總裁，沈波： irene.shen@civitascapital.com 電話 +1 214-572-2300 地址：美國(guó)德克薩斯州，達(dá)拉斯市 1601 Bryan 路， Suite M-200 室， Dallas， TX 75201

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拉斐爾·安奇亞 | Rafael Anchia

美國(guó)德克薩斯州州議員

奧巴馬總統(tǒng)顧問(wèn)委員會(huì)成員

史維特斯資金集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人

史維特斯資金集團(tuán)被來(lái)自30多個(gè)國(guó)家的投資人所信任，其多個(gè)基金投資人已拿到永久綠卡和收回投資本金。也有越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資人選擇與我們共同投資美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)。

沈波 | Irene Shen

史維特斯資金集團(tuán)

高級(jí)副總裁

對(duì)于大部分來(lái)自中國(guó)的投資人來(lái)說(shuō)，他們的資產(chǎn)——包括房子，股票，共同基金和企業(yè)等——幾乎全部是人民幣資產(chǎn)。投資人可以通過(guò)史維特斯在美國(guó)的平臺(tái)，建立一個(gè)包含不同資產(chǎn)類(lèi)別和不同貨幣種類(lèi)的多元化的投資組合。

約翰·梅爾 | John Meyer

Foster Global移民律師事務(wù)所

資深合伙人

拉斐爾·安奇亞：史維特斯迄今保持100%項(xiàng)目獲批率，多個(gè)基金EB-5投資人已喜得綠卡并收回投資本金

活動(dòng)上，史維特斯資金集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人拉斐爾·安奇亞為我們講述了他作為移民后代的美國(guó)夢(mèng)，以及史維特斯的發(fā)展歷程。史維特斯2009年被達(dá)拉斯市政府指定為達(dá)拉斯市官方區(qū)域中心（www.cdrc.us） 的獨(dú)家管理方，合約長(zhǎng)達(dá)15年。2013年更被其他三個(gè)德克薩斯州城市的市政府選為其官方區(qū)域中心獨(dú)家管理方。目前史維特斯管理的EB-5區(qū)域中心已經(jīng)有20多個(gè)，其中有4個(gè)是以獨(dú)特的“公私合作制”成立的，其項(xiàng)目獲批率和永久綠卡獲批率至今仍保持在100%。

沈波：美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資備受青睞

近年來(lái)，越來(lái)越多的中國(guó)投資者已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)對(duì)美國(guó)資產(chǎn)的配置進(jìn)行分散化投資。中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人已經(jīng)在美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域快速地崛起。僅2015年中國(guó)資本已在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資排在第三位，投資總額高達(dá)85億美元;中國(guó)的個(gè)人投資人也已經(jīng)積極尋找通過(guò)海外的資產(chǎn)配置以尋求資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定及增值。活動(dòng)上史維特斯另類(lèi)投資業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)高級(jí)副總裁——沈波女士為來(lái)賓就“史維特斯美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資”作詳細(xì)解說(shuō)。沈女士介紹史維特斯資金集團(tuán)除了為外國(guó)投資人提供美國(guó)EB-5投資基金，還另外提供美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。目前已經(jīng)完成募集的基金有34個(gè)，管理的資金總額已超過(guò)7億美元。投資所涉的商業(yè)物業(yè)類(lèi)型包括辦公樓、酒店、多戶型公寓、養(yǎng)老公寓等等。

關(guān)于為何選擇私募股權(quán)基金投資，而非個(gè)人投資，沈女士也作出了詳細(xì)解說(shuō)：“個(gè)人投資者在投資商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候往往需要面臨專(zhuān)注于單個(gè)資產(chǎn)，無(wú)法分散風(fēng)險(xiǎn);以及融資困難;缺乏專(zhuān)業(yè)管理，需要親自管理投資，及對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不熟悉等等問(wèn)題。而私募股權(quán)基金通過(guò)不同物業(yè)進(jìn)行分散化投資，利用財(cái)務(wù)杠桿提高股權(quán)回報(bào)，提供專(zhuān)業(yè)管理，擁有更廣泛的資源以尋找有價(jià)值的投資機(jī)會(huì)。因此選擇私募股權(quán)投資比個(gè)人投資更加適合于國(guó)內(nèi)普通移民需求和大眾投資者。史維特斯股權(quán)項(xiàng)目的顯著優(yōu)勢(shì)是其大部分的項(xiàng)目通過(guò)將EB-5資金作為夾層融資投入美國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不但提升了項(xiàng)目杠桿率，還從而提高股權(quán)收益。”

活動(dòng)中多個(gè)有移民和投資意向的來(lái)賓直接對(duì)話史維特斯的專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)，會(huì)后也作更加深度的交流。

EB-5投資移民

1990年美國(guó)國(guó)會(huì)立法設(shè)立EB-5簽證計(jì)劃，旨在通過(guò)外籍投資，而非美國(guó)稅收，為美國(guó)創(chuàng)造就業(yè)。EB-5投資移民項(xiàng)目為外籍人士提供了為他們自己及直系家庭成員獲取美國(guó)永久居住權(quán)（“綠卡”）的機(jī)會(huì)，作為條件，他們需要向一個(gè)可創(chuàng)造就業(yè)新機(jī)會(huì)的美國(guó)企業(yè)或項(xiàng)目投資，且該投資必須創(chuàng)造至少十個(gè)就業(yè)崗位。作為回報(bào)，投資者、其配偶和任何21歲以下的未婚子女都將有機(jī)會(huì)獲得美國(guó)永久綠卡。EB-5投資有風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎選擇合作伙伴對(duì)于收獲綠卡和投資期結(jié)束后收回投資本金至關(guān)重要。

約翰·梅爾 （John Meyer） 律師：答疑投資移民熱焦點(diǎn)話題

疑問(wèn)：由于國(guó)內(nèi)投資移民熱度，EB-5投資移民申請(qǐng)中，針對(duì)中國(guó)大陸出生的申請(qǐng)人出現(xiàn)簽證排期 - 受每年10，000個(gè)EB-5簽證名額的限制，中國(guó)內(nèi)地出生的申請(qǐng)人2016年10月排期在2014 年2 月22日。您對(duì)大家有什么建議嗎？

建議：如果有可能，可以考慮通過(guò)非中國(guó)大陸出生的配偶提交申請(qǐng)， 避免排期。在進(jìn)行EB-5的同時(shí)，考慮使用其他非移民類(lèi)簽證先行赴美，合法居住在美國(guó)。

政策導(dǎo)向：

1.1、當(dāng)前在討論中的議題包括，追溯使用之前多年沒(méi)有用掉的EB-5簽證名額，來(lái)提高目前1萬(wàn)個(gè)簽證名額的額度; 或者建議主申請(qǐng)人占用名額，家庭成員不占用名額;以及允許同時(shí)遞交 I-526/I-485申請(qǐng)。當(dāng)然上述討論中的政策都必須經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)，方可實(shí)施。

2.2、開(kāi)放外國(guó)企業(yè)家獲得出入境許可。這個(gè)申請(qǐng)有可能幫助一部分符合條件的外國(guó)企業(yè)家獲得先行赴美開(kāi)展其生意。目前也在政策討論階段，一樣必須經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)，方可實(shí)施。

3.3、移民局可能某月公布允許依照表B – 申請(qǐng)遞交日期排期表– 從而允許I-526已經(jīng)獲批并目前在美國(guó)境內(nèi)的申請(qǐng)人先行遞交I-485申請(qǐng)并獲得出入境和工作許可。這個(gè)決定移民局每月公布。

高級(jí)副總裁沈波：答疑投資美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)焦點(diǎn)話題

疑問(wèn)：史維特斯的商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)客戶在資格上有什么特別要求？

回答： 史維特斯商業(yè)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品一般僅適用于那些依美國(guó)法律規(guī)定的 “合格客戶”。要滿足合格客戶要求，您必須符合以下條件：

1.史維特斯公司管理其資金不至少100萬(wàn)美元的自然人;

2.史維特斯合理相信其擁有超過(guò)200萬(wàn)美金凈資產(chǎn)的自然人（在自然人的情況下可以是與配偶共同擁有的資產(chǎn)）。

3.關(guān)系密切的家庭成員共同擁有不低于500萬(wàn)美金有價(jià)證券投資的家族公司。

4.不是特意為投資所成立的不低于500萬(wàn)美金的信托。

5.管理不少于250萬(wàn)美金資產(chǎn)的投資管理者，

6.在證劵上的投資不少于250萬(wàn)美金的公司。