美國式的住房抵押貸款利息稅前扣除制度不可行*

馬 珺 （中國社會科學院財經戰略研究院 北京 100028）

美國式的住房抵押貸款利息稅前扣除制度不可行*

馬 珺 （中國社會科學院財經戰略研究院 北京 100028）

內容提要：“住房抵押貸款利息稅前扣除”是當前我國個人所得稅改革中頗受關注的話題之一，本文以實施該制度已達100余年的美國為例，分析了其聯邦所得稅法中住房抵押貸款利息稅前扣除制度的發展現狀、政策目標以及主要的改革提議。文章認為，美國相關稅法實踐反映出來的問題，主要包括財政成本高、受益結構不公平、對納稅人的不當激勵、制度僵化等方面，作為前車之鑒，值得中國的立法機關對照本國現實情況認真研究，以資借鑒。

住房抵押貸款利息 稅前扣除 稅收抵免 改革提議

“住房抵押貸款利息稅前扣除”的話題，在今年兩會之后引發熱議。從理論上講，這是一項讓利于民之舉，因而民眾普遍對此較為期待。然而，其實際效果如何，往往與政策設計的細節密切相關。誰有權要求利息扣除、扣除多少、如何扣除、是否適用于第二居所、所產生的短期和長期減收效應如何應對、征管條件是否成熟、對住房市場影響、對去產能戰略和經濟結構轉型的影響、其收入分配效果等等，都是政策設計中不可回避的要點。“前車之鑒、后事之師”，本文分析美國稅法中的“住房抵押貸款利息稅前扣除（home mortgage interest deduction ，下文簡稱HMID ）”制度，以期為中國的個人所得稅改革提供借鑒。

一、美國HMID簡況

美國稅法中的HMID，是指在繳納個人所得稅時，當事人以自己的居所作為擔保而取得的貸款，其應支付的貸款利息在滿足相關要求的前提下，準予稅前扣除。也就是說，被準予扣除的那部分貸款利息不計入稅基。由于相應的稅收收入不經過入庫和預算撥款過程就被轉移給納稅人，HMID實際上是一種間接的政府支出。納稅人從中獲益多少與其適用的邊際稅率有關，邊際稅率越高則納稅人獲益越多。

美國是最早實行HMID制度的國家之一，聯邦所得稅法層面早在1913年就存在相關條款、一些州也實行類似的制度。現行聯邦政府國內收入法典（Internal Revenue Code）的相關條款（163section（h）（2）（D）和163section（h）（3））對此是這樣規定的（《外國稅收征管法律譯本》組，2012）：

1.貸款用途條件：這項貸款必須是用于購置、建造或改善住宅（a principal residence，或稱自住房）的用途。現行稅法對“住宅”的定義較為寬泛，并不限于常住的居所（或稱第一居所），也可以是用于度假的第二居所。第二居所即使閑置，只要不出租，都算作自住房；如用于出租，則其抵押貸款利息應作為出租費用在計算出租所得時予以扣除。

2.貸款額度條件：貸款額度以100萬美元為限，含1987年10月13日以前已經發生的抵押貸款。對夫妻聯合申報者而言，與此前發生的貸款額度合計以100萬美元為限（即，高于此限額的本金部分所產生利息不在扣除范圍之內）；對單身申報和夫妻分開申報者，額度以50萬美元為限。

3.房產抵押條件：貸款須以所購住房作為抵押而取得，業主應留存商業記錄以備稅務審計時證明之用。

4.此外，規定額度內的住宅凈值貸款（Home Equity Debt）利息也可以稅前扣除。即，納稅人以住宅凈值作為擔保而取得的貸款，在不超過住宅凈值的前提下，其利息可在稅前扣除。夫妻聯合申報者額度以10萬美元為限，單身申報和夫妻分開申報者以5萬美元為限。并且這項貸款既可用于購置、建造或改善主要居所的目的，也可用于其他個人消費。

總之，美國聯邦個人所得稅納稅人住房抵押貸款總額中，（作為夫妻聯合申報的納稅人）有110萬美元的貸款本金享受HMID優惠，單身申報和夫妻分開申報者減半，此額度不按通脹指數調整。

二、HMID是一項對富人更友好的稅收優惠

HMID并不是普惠的，總體上看，它對富有者、已經有房且有貸者、希望小房換大房者、準備買第二套房者，較為有利。而對貧窮的人、無房者、租房者、無力改善住房條件者較為不利。理由如下：

（一）享有稅前扣除權的抵押貸款額度過高，更方便高收入者從中受惠

從50年來全美及各地區住宅銷售價格可以看出，直到最近的2015年，美國住宅銷售平均價格均未超過50萬美元/套，只有經濟發達的東北部地區自2014年起平均價格首次超過50萬美元。過去10年間，美國居民住宅銷售中間價約在24萬-30萬美元/套之間，平均價在27萬-36萬美元/套之間。

因此，稅法設定的110萬美元貸款限額對一生只買一處住宅的中下收入階層，是根本用不上的好處。反而是收入較高、有能力購買第二居所的人，以及有能力購買大面積住所的人，更有可能從中受惠。2012-2014年間的全部住宅抵押貸款中，超過50萬美元的只占3%①http://nlihc.org/sites/default/files/Rare-Occurrence_print.pdf，轉引自Crowley S. and Weiss E.（2016）。，事實表明，過高的上限確實更有可能惠及較高收入者。

（二）納稅義務大于零的門檻，將最低收入者排除出受益群體

此項優惠只惠及納稅義務為正的納稅人，納稅義務小于零的納稅人無從受惠。這項限制不是在稅法條款中明確規定的，而是由特定的納稅程序所造成的。

所謂的稅前扣除（tax deduction），就是在計算個人所得稅應納稅所得額的時候，從總收入中減去法定的免稅和稅前扣除部分，余下的所得額才是真正的稅基。通常低收入納稅人的年收入經過減除之后，其應納稅所得額為負，即無須納稅。例如，2014年家庭年入12 154美元以下者，屬于收入最低的10%人群，低于當年夫妻聯合申報的標準扣除額。對這類人群來說，即使他們購買了住房并且需要支付貸款利息，也不能從HMID中獲得補助，原因是他們根本無權要求利息稅前扣除。

（三）特定的扣除程序，將較低收入納稅人拒之門外

即使是納稅義務大于零的納稅人群體，也未必有權要求HMID，其是否有稅前扣除的權利取決于兩個條件：1.收入是否足夠高；2.是否用抵押貸款買了房。

美國國內收入法典為納稅人提供了兩種可供選擇的個人費用扣除方式，納稅人可以任選其一，但不允許兩種方式同時適用。一是標準扣除（standard deduction）。即根據納稅人的申報身份不同，分別允許其從調整后的毛收入（AGI）中扣除固定數額的個人費用，剩余的部分即為應納稅所得額。對所有選擇了標準扣除的納稅人來說，其稅前扣除額是統一的，不因其個人情況的差異而有區別（參見圖1）。二是分項扣除（itemized deduction）。大多數分項扣除的設立，都具有特定行為激勵的目的。現行的分項扣除中，最常見的扣除項目有以下幾種：醫療支出、住房抵押貸款利息/投資利益支出、地產稅/州所得稅、慈善捐款、個人意外損失等，HMID就是其中之一。選擇適用分項扣除的納稅人，需要逐一申報扣除項目，扣除額的多少取決于每個納稅人的特定情況以及法律對扣除辦法、扣除限額等的規定。盡管原則上納稅人可以任選一種個人費用扣除方式，但法律同時還規定，僅當分項扣除之和大于標準扣除額時，納稅人才有權選擇前者。

因此，只有選擇分項扣除方式的納稅人，才有HMID的要求權。而選擇分項扣除的納稅人，往往是收入水平足夠高的人，他們的分項扣除額大于標準扣除額，如此選擇才較為劃算。其次，選擇了分項扣除的納稅人，必須同時以自住房進行抵押貸款購房才能成為受益人。如果沒有貸款買房，照樣不可能享有HMID的利益（參見圖1）。如此一來，一批較低收入者又被HMID拒之門外。

圖1 美國HMID的申請流程

（四）哪些人申請了HMID

經過層層的篩選，哪些人會將成為潛在的受惠者呢？要成為受惠者，必須滿足上述要求HMID的條件，并且事實上提出了這項要求。讓我們先來看看事實上是哪些人申請了HMID，即HMID的要求權結構。

Lowry （2014，參見表1）將納稅人按其調整后的總收入由低到高進行分組，作者發現，年收入在20萬美元以上的人群中，申請分項扣除的占94%以上，收入越高，這一比例也越高；年收入100萬美元以上的納稅人，98%的人申請了分項扣除。相比之下，年收入5萬-10萬美元的納稅人，選擇分項扣除的僅占55%。年收入2萬-5萬美元的納稅人，不到四分之一（22%）的人選擇分項扣除；而年收入在2萬美元以下的納稅人，只有6%的人選擇分項扣除。

不是所有選擇了分項扣除的納稅人，都有資格申請HMID，還要取決于納稅人是否有尚未償還的住房抵押貸款。各收入組的組間比較也表明，越是高收入組的納稅人，申請HMID的比例也越高，年收入分別為1萬-2萬美元、2萬-5萬美元、5萬-10萬美元、10萬-20萬美元、20萬-25萬美元的各收入組中，申請HMID的人數所占比例分別是3%、15%、44%、55%、78%，然而，當年收入超過25萬美元以后，申請HMID的比例遞減，說明他們有能力以自有資金購置住房，而無需抵押貸款。即使是這樣，年收入百萬美元以上的納稅人中，申請HMID的仍占到62%，遠高于中低收入者。可見，年收入在20萬-25萬美元之間的納稅人，運用住房抵押貸款購房并申請利息扣除的人數在各收入組中占比最大；但總體來講，收入水平越高，從分項扣除中獲益的絕對額（參見表1第4列）也越大，這解釋了為什么富有的納稅人偏向于選擇分項扣除而不是標準扣除。

表1 按調整后總收入分組的納稅人占比（ 2011年）

（五）HMID的實際受益結構

Steuerle C. E， Harris B. H， McKernan S. M， et al.（2014）的微觀模擬結果顯示，若按納稅人年收入五等份分組，2013財政年度約690億美元的HMID中，最貧困的1/5納稅人僅受益0.1%，最富有的1/5納稅人受益高達71.7%（參見表2），Toder， E. J. （2013）得出了相似的結論。需要注意的是，另一項與自有住房相關的稅前扣除，即州和地方房產稅扣除，雖然規模小于HMID，但二者的分配結構極為相似。

表2 稅式支出的規模與分配（ 2013年）

為了判斷HMID的收入分配效果，Gravelle & Hungerford（2012）計算了美國HMID作為一種稅式支出的Suite指數，其結果為-0.115，表明來自HMID的利益分配有利于較高收入組的納稅人，意味著該稅收措施具有收入分配上的累退性。Gordon and Kopczuk（2014）也指出，現行HMID違反了按能力課稅的原則，有悖于個人所得稅的再分配目標。

三、聯邦政府為HMID支付了怎樣的代價

為了維持這項主要以中、高收入者為受益對象的住房稅收優惠政策，聯邦政府支付了多大的代價呢？

美國官方就稅式支出的成本，提供了兩種統計數據。其一是由白宮預算與管理辦公室（The Office of Management and Budget， OMB）在年度預算案中提供；另一種由國會稅收聯合委員會（The Joint Committee on Taxation，JCT）每年的稅式支出分析所提供。二者的統計方法和口徑略有區分，按OMB的統計，2014年聯邦政府總的稅式支出有169種，共計1.18萬億美元，其中HMID為1 015億美元。而按JCT的分析，2014年的稅式支出達200多項，共計亦為1.1萬多億美元，其中HMID為717億美元。無論按哪種統計，規模最大的前20項稅式支出之和占總數的90%以上。而自1996年以來，HMID就盤桓在政府稅式支出耗資最大的前三項之列（Gravelle & Hungerford，2012）。

關于未來的HMID支出，JCT 2015年12月做出的預測表明，2017年HMID支出將達到843億美元。在奧巴馬總統2017年度預算草案中， OMB估計2017年HMID花費為686.1億美元，預計2025年將達到1 273.6億美元（Toder E， Turner，M. A.， Lim K，Getsinger， L.， 2010）。

HMID的間接成本遠不止這些，其造成的稅制非中性對納稅人行為的扭曲，將大量生產性資源用于擴大不必要的住房消費，影響了正常的住房市場價格體系，并且引致了不公平的政策效果，相對于直接的支出壓力，間接的政策扭曲造成的負面效果更為持久和難以消除。

四、HMID是否有助于美國人民實現“住房夢”

二戰以后，擁有自住房成為新的“美國夢”的一部分。國會在1986年收入法典的立法說明中明確表示，保留HMID的目的是要促進美國人民住房自有率的提高。在這之前，里根總統于1984年發表的有關稅改提案的演講中也強調，要維護HMID所象征的美國夢（Morrow， 2012）。

從圖2可以看出，自1986年以來，美國住房自有率確實經歷了一個上升的過程，特別是1995-2004這10年間，上升是非常明顯的，由此前的64%左右，上升到2004年的69%，但隨后又經歷了迅速的下跌，回復到了63%左右的水平。雖然這期間住房自有率經歷了起落，但這與HMID究竟有多大關系呢，一個基本的事實是，自1986年HMID正式入法以來，相關條款并無大的變動，甚至未按通脹指數進行調整過。

Morrow（2012）援引眾多國際比較研究結果認為，尚無直接證據表明HMID促進了以及在多大程度上促進了住房自有率的提高。例如，近10年來美國與英國①英國的住房抵押貸款利息補助（SMI）是一種由政府提供、借出方要求（lender-claimed）、并以低于市場價格的低利率形式向第一居所購房人提供的利息補貼。其總量只相當于美國HMID的2/3。、澳大利亞、加拿大、新西蘭等國的住房自有率差別不大，均在65%-70%之間上下浮動，但其他國家的稅法不提供類似美國HMID這樣的稅收優惠。另一方面，同樣是實行HMID政策的國家，其住房自有率也相差甚遠，例如瑞士，雖然也實行HMID政策，但其住房自有率2000年僅為28%，2014年上升到35%。其對美國各州的對比研究也表明，較高的稅前利息扣除并不必然導致高住房自有率。而對美國不同時期住房自有率與HMID政策的比對，同樣支持這一結論。

圖2

五、美國HMID的問題分析與改革提議

作為政府住房支持政策的工具之一，美國聯邦個人所得稅中的HMID并未發揮提高低收入者住房福利的功效，在提升美國居民的住房自有率方面，也沒有明顯的貢獻，其累退性還表明，它的稅后分配后果有違公平原則。因此，當聯邦政府承受巨大赤字壓力時，出現要求改革HMID的呼聲就不難理解了。特別是2008年金融危機之后，美國財政面臨緊縮壓力，HMID在各項稅式支出中持續多年的高占比，受到越來越多的批評。人們質疑聯邦政府以如此之大的代價，僅使少數高收入者受益的政策是否值得繼續下去？

（一）問題分析

提議中的變革方案都指向了HMID本身的設計問題，其中最主要的是對納稅人的不當激勵。一個目標定位于提高居民住房自有率的稅收工具，應當使那些原先買不起房的民眾因該政策的實施而買得起房。也就是說，它應當去影響低收入者或中低收入者的租買決策（rent or buy decision）。政策受益的目標人群，應該是那些有了HMID才買房，而沒有HMID則不買房的人。為此，最好的辦法是資助首付款、或者對未來的貸款利息給予一次性補助，以彌補其自有資金的不足，鼓勵其購買自住房。現行的HMID恰恰相反，沒有能力支付首付款的人享受不到其后的利息補貼，而只有那些付得起首付款的人、或者購買行為不受HMID影響的納稅人，才是HMID政策的最大受益人。HMID的實施不能為廣大中低收入者“雪中送炭”，大量的研究證明，HMID對于擴大住房自有率沒有發揮明確的促進作用。

不過，HMID難以影響人們的租買決策，并不意味著它對納稅人的行為沒有影響。由于HMID對貸款后長達數十年的利息給予固定數額的扣除，并且可扣除的額度高達100萬美元，這在美國的大多數地方都屬于高標準，因此，對于那些買得起房的人，它直接影響了他們“買大還是買小、貸多還是貸少”的決策，激勵民眾買大房子、多使用抵押貸款、少使用自有資金的行為。不僅如此，隨著房產的升值，其高出原始成本和債務的凈值部分，仍可作為抵押品獲得消費貸款，這又為金融風險的暴發埋下了禍根。

不當激勵帶來的最大后果，是致使其高度缺乏彈性。由于HMID的行為激勵模式迎合了傳統的強勢地產集團的利益，因此，全國住宅建筑商協會、美國房地產經紀人協會等持續鼓吹HMID如何成功地提升了美國人的住房自有率。以至于在今天的美國社會，HMID已成為一個政治符號，觸動它就如同動了人們的房產，捍衛它就是捍衛人們的住房夢，變得極為敏感。過去10年以來，民主、共和兩黨赤字削減委員及其他智囊機構、全美卓有名望的學者和經濟學家，都主張對HMID實施改革，然而其地位卻無法撼動（Katz，2013）。

（二）改革提議

針對上述問題，當前美國政界和學界出現了若干涉及HMID的改革提議，主要目標一是要限制高收入者從HMID中受益，從而使其更公平；二是要縮減稅式支出，以擴大稅基和應對赤字；三是要簡化稅制，提高管理和遵從效率。主要的改革提議如下：

1.保留現行HMID，并對其施以有限度的改革。例如，民主黨（2008年）曾主張以28%的個人所得稅稅率為界，適用此上稅級的納稅人，不再享有HMID利益。按當年稅法，意味著年收入（AGI）25萬美元以上的夫妻聯合申報者和20萬美元以上的單身申報者，將因此受到影響，但該稅級以下的納稅人不受影響。

2.取消現行HMID，改稅前扣除法為稅收抵免法（a tax credit）。稅前扣除是對稅基的優惠，減少的是應納稅所得額，因此受益的人群必定是納稅義務大于零、達到了分項扣除的條件且確實申請了HMID的納稅人，三項條件缺一不可，受益的程度與其納稅人的最高邊際稅率相關。而稅收抵免是直接免除一定的應納稅額，對所有納稅人都有效，并且受益的程度與納稅人的最高邊際稅率無關。稅收優惠方法的變化，充分照顧了低收入納稅人特別是廣大應用標準扣除無法享受HMID利益的人群。如果實行可返還的稅收抵免，則納稅義務小于抵免額的部分還可以作為補貼支付給納稅人，那么現制度下因年收入低未達到納稅標準的納稅人，也可從中受益，其在收入分配方面的公平程度比HMID有極大的提高。

3.對貸款額設定上限。此類提議旨在限制高收入者從稅收優惠中受益。多數提案都建議將準予扣除利息或稅額抵免的貸款額降至30萬-50萬美元，有的提案還主張同時取消第二居所的利息扣除以及住房凈值抵押貸款利息扣除。

六、對我國個人所得稅改革的啟示

中國當下的個人所得稅改革，要不要引入自住房稅收優惠措施、以什么方式來引入，這是值得深思的問題。上文對美國現行HMID制度的弊端分析表明，稅收政策在處理居民住房利息成本這個問題上，照樣學樣地跟著美國的政策走，恐有不妥。住房抵押貸款利息稅收優惠只是個人所得稅制度以及整個稅收制度的一個組成部分，它的改革應當與個稅以及總體稅制改革的目標相協調，并考慮到其他方面的連帶影響，因此，在政策制訂過程中應當明確：1.改革的目標是什么，如何平衡相互沖突的目標；在執行過程中，目標的實現會受到哪些方面的掣肘？2.政府應當以怎樣的政策工具組合來實現其目標，稅收手段在其中應發揮多大作用；3.通過怎樣的稅收工具設計，才能使其更好地發揮作用，并實現其政策目標；4.技術和管理上是否可行。

（一）目標定位

每一項公共政策都應有其明確的政策指向，或旨在推動就業與增長，或旨在促進社會公平，或旨在穩定貨幣，不一而足，那么，“住房抵押貸款利息稅前扣除”的目標何在？在筆者看來，公平是首要的政策目標。

住房抵押貸款利息稅前扣除雖然做得到對不同情況的納稅人區別對待，體現稅收負擔的縱向公平之意，但正如上文所示，其最終效果如何有賴于該政策工具如何設計，不同的設計細節，其效果必然不同。因此，在稅法設計上認真考慮“誰的公平”、“何種公平”，以及“如何實現公平”就顯得相當重要。是全部納稅人之間的公平，還是全體公民間的公平？是居住權上的公平，還是房產所有權的公平？是著重化解現實存在的不公平，還是著重設計一個面向未來的全面的公平稅制？上述問題的抉擇是制訂一個切實可行的方案的基礎。

（二）沖突目標間的平衡

實施類似HMID的政策，在房價高企的背景下，無疑有利于減輕購房者負擔，有利于托舉房地產市場，實現房地產業去庫存，同時也滿足當前的減稅預期。然而這些無一不面臨著其他方面政策目標的掣肘。

第一，近10年以來，我國各地房價飆漲，對于正在還款的購房者，貸款利息稅前扣除無疑是雪中送炭，有利于減輕其財務負擔。但是，對還款壓力減輕的預期，也將激勵更多的無房者加入購房大軍，激勵有房者繼續購房或改善住房，無疑給過熱的房地產市場火上澆油。

第二，類似HMID政策的實施，短期內于房地產去庫存目標應當是有利的。但在目前各地產業結構轉型難度重重的情況下，有可能誘發新一輪的房地產熱，這顯然不利于我國產業結構調整的長期戰略目標。

第三，房貸利息抵扣個稅政策是名符其實的減稅措施。然而從相對稅負看，這一措施也使已還清貸款的購房族和無力購房者的相對稅感有所提高，特別對后者更是如此，這將偏離住房公平和收入公平目標。

因此，在當前復雜的社會背景下，如何實現沖突目標之間的平衡是對政策工具設計的一大挑戰。

（三）政策工具選擇

房貸利息作為一種成本，不構成納稅人的收入，因此應當考慮在個人所得稅稅前扣除。但這種扣除如何體現、在多大程度上予以體現，仍是一個問題。目前至少有五種可供選擇的稅收干預方式：（1）將住房貸款利息作為免征額的一部分予以扣除；（2）作為標準扣除的一部分進行扣除；（3）作為分項扣除的一部分進行扣除；（4）采取稅額抵免的優惠方式；（5）直接以財政支出的方式對購房人進行補助。選哪一種比較好，取決于政策目標是什么。如果政策目標是要讓中低收入群體買得起房，那稅前扣除就不如直接的稅額抵免，或者采取其他的非稅措施。例如一次性的購房補貼，比稅前扣除更有利于低收入者，特別是那些尚未進入個人所得稅納稅人行列的購房者。

（四）技術和管理上的配套

技術和管理上的配套也十分必要。假如不引入稅額抵免或購房補貼而采用HMID，那么政策細節的技術設計和后續管理都十分關鍵。是在工資薪金所得3 500元扣除之上繼續提高免征額呢，還是在3 500元之外，另設項目扣除。若另設項目扣除的話，如何處理其與免征額之間的關系，是二者并行適用，還是像美國那樣二者擇一？如二者擇一的話，必然要求在納稅人綜合收入基礎上確立免征額，那么，個人所得稅改革又能在多大程度上實現不同來源收入的綜合呢？這些都是需要認真思考的問題。

基于上述各種考慮，筆者認為，當前在我國實施住房抵押貸款利息稅前扣除的政策目標還不夠明確、政策成本還相對模糊，政策工具的選擇及其后果還不甚至明了，關于這一政策還缺乏相對扎實的前期研究和政策評估，目前推出實質稅法條款的條件尚未滿足。因此，應加強相關學術研究和政策論證，提高理論研究水平與調查研究分析能力，統籌與完整呈現各有關方面的利益分配，為今后政策的出臺和完善打好基礎。

[1] 《外國稅收征管法律譯本》組.《外國稅收征管法律譯本》[M ].北京：中國稅務出版社,2012.

[2] Crowley S., Weiss E., Mortgage Interest Deduction Reform，2016，http://nlihc.org/sites/default/files/2016AG_Chapter_3-3.pdf

[3] Gordon R H, Kopczuk W. The Choice of the Personal Income Tax Base [J]. Journal of Public Economics, 2014, 118: 97-110.

[4] Gravelle, J. G., & Hungerford, T. L. The Challenge of Individual Income Tax Reform: An Economic Analysis of Tax Base Broadening [J]. Congressional Research Service, 2012: 7-5700.

[5] Katz B. Reform the Mortgage Interest Deduction to Invest in Innovation and Advanced Industries [J]. Brookings: Quality, Independence, Impact. Np, nd Web, 2013, 22.

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[7] Morrow R N. Billions of Tax Dollars Spent Inflating the Housing Bubble: How and Why the Mortgage Interest Deduction Failed [J]. Fordham Journal of Corporate and Financial Law, 2012, 17(751).

[8] Pomerleau, K., Tax Foundation Fiscal Fact No. 486: 2016 Tax Brackets，2015. http://taxfoundation.org/article/2016-tax-brackets

[9] Steuerle C. E, Harris B. H, McKernan S. M, et al. Who Benefits from Asset-Building Tax Subsidies? Opportunity and Ownership Initiative Fact Sheet. The Urban Institute, September 2014. http://webarchive. urban.org/UploadedPDF/413241-Who-Benefits-from-Asset-Building-Tax-Subsidies.pdf

[10] Toder E J. Options to reform the home mortgage interest deduction [J]. Testimony before the House Committee on Ways and Means, Hearing on Tax Reform and Residential Real Estate, April, 25, 2013. http://docs.house.gov/meetings/WM/WM00/20130425/100763/ HHRG-113-WM00-Wstate-ToderE-20130425.pdf

[11] Toder E, Turner，M. A., Lim K, Getsinger, L. Reforming the Mortgage Interest Deduction. 2010. http://webarchive.urban.org/ publications/412099.html

[12] U.S. Census, Median and Average Sales Price of Houses Sold by Region, 2016 https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/pricerega. pdf

American Home Mortgage Interest Deduction Is Not Feasible in China

Jun Ma

“Home mortgage interest deduction” is one of the lively discussed topics of China’s current personal income tax reform. Since similar tax provisions have been adopted by the United States for more than 100 years, this article analyzes the current situationspolicy objectives and main reform proposals of American home mortgage interest deduction system. Problems that have been observed in the U.S. tax practice including the heavy fiscal burden, the unfair beneficial structure, the improper incentive on taxpayers, institutional rigidity, etc. which serve as a reference for Chinese legislature.

Home mortgage interest deduction Tax deduction Tax credit Reform proposals

F817

A

2095-6126（2016）10-0062-07

* 本文是2014年度國家社會科學基金重大項目（第二批）“現代國家治理體系下我國稅制體系重構研究”的階段性成果（項目編號：14ZDB132）

責任編輯：李業