論社區商業的新發展

徐印州+林梨奎

內容摘要：電子商務的迅速發展以及O2O向社區的延伸，使得社區商業在近幾年蓬勃發展，其重要性日益凸顯。社區商業雖然取得較大發展，但與城鎮化進程不相適應，尚不能滿足居民消費日益增長的需求。文章指出國內社區商業的發展趨勢為：社區商業融入O2O創新發展，“互聯網+社區商業”模式逐步成熟，社區商業新業態不斷涌現，業態跨界組合導致社區商業功能多元化，社區商業標準化集約化發展等。最后指出進一步發展社區商業必須徹底轉變輕視社區商業的陳舊觀念，加強對社區商業發展的統籌規劃，實施“互聯網+社區商業”打造智慧社區，提高社區商業連鎖經營程度以推行規范管理，兼顧社區商業的公益性和服務性功能，使社區商業與城市共同配送相結合。

關鍵詞：社區商業 發展特征 重要性 趨勢 建議

中圖分類號：F252.21 文獻標識碼：A

社區商業新發展的特征

社區商業主要承載消費者在家門口的隨機消費，近年來由于電子商務的興起其有了新的發展。O2O向社區的延伸，迫使社區商業與電子商務結合，而且社區商業在“十三五”期間還將產生更多的消費需求。我國《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（草案）》提出，“要深入推進以人為核心的新型城鎮化，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。這說明隨著新型城鎮化的深入發展，未來將有一批新的居住小區建成。社區商業作為商業模式創新的最活躍領域之一，將取代購物中心、大型綜合超市和百貨店，成為新的商業開發熱點。

觀察社區商業的新發展，其基本特征主要可以概括為以下三個方面：

（一）實現“十分鐘商業圈”

大多數配套成熟的社區基本能建成布局合理、業態齊全、功能完善、便利快捷、服務周到、管理有序、商居協調的“十分鐘居民商業圈”，并形成了大中型超市與社區鄰里店互為補充的分布格局。在服務半徑上，居民出家門步行最多5分鐘就可以到達快餐店、洗衣店、便利店、藥店，滿足便利性購物、早餐等服務需求；10分鐘可到達大中型超市，滿足副食品、蔬菜水果、日常生活用品的購物需求，以及早餐、小吃和正餐的餐飲服務需求，同時滿足居民家用電器、家具等用品的維修服務需求，休閑、健身、美容美發等綜合服務需求。一般社區商業在設計上，要求居民從住宅出發步行5分鐘范圍內，有超級市場、便利店、雜貨店、健康服務站、小學、幼兒園、托兒所、家政維修店、軌道交通車站等配套；也有些社區商業項目在設計上以家庭為中心，提供居民消費“最后一公里”社區生活完整解決方案，涵蓋了生鮮便利、蔬果配送、特色餐飲、兒童托管、社區醫療、藝術培訓、健身會所等服務。

（二）實現三大基本服務功能

除鄰里商業單元外，社區商業中心和居住區商業中心已經基本實現三大服務功能。一是購物功能，最低能滿足居民基本的日常生活需求。主要包括水果蔬菜、生鮮肉類、食品飲料、調味品、日化用品、煙酒等快消用品，音像、書籍、文具等文化用品以及基本藥物品種。二是餐飲服務，提供早餐服務、訂餐送餐服務和日常快餐服務等。三是生活服務，提供美容美發服務、維修服務、家庭服務、洗衣服務和照相沖印服務等。

（三）實現分類引導規范建設

第一，對于新建或在建社區，根據用地規模、周邊商業狀況、不同半徑范圍內人口數量等因素限定新建社區的商業開發規模、布點方式和相關設施數量（如停車位）。開發商需統一設計社區商業的布局和業種業態結構，并通過招投標的方式確定專業的管理公司，由管理公司進行社區商業的招商運作。第二，對于已建成社區，根據不同半徑范圍內人口數量確定社區商業的類型和面積。面積不足的社區通過支持開發商或管理公司在社區內特定區域改建或改造等方式，增加相應的商業面積；面積超過標準的社區則需將多余面積改造為停車位等社區基礎設施。

大力發展社區商業的重要性

隨著我國城市化的發展，社區商業的重要性日益凸顯，社區商業不僅是全社會商業的最重要支撐，更成為城市經濟持續發展的不可或缺的動力源。

（一）發展社區商業是實現城市居民消費結構升級的需要

2015年我國居民人均可支配收入較上年增長8.9%，較2011年增長51.0%。國民收入水平的提升擴大了綜合消費新需求，信息網絡技術的不斷突破拓展了綜合消費的新渠道，新型城鎮化等國家重大戰略的實施擴展了城市生活消費的新空間。近年來，我國居民日常生活消費需求持續增長，2015年全國居民人均消費支出較上年增長8.4%，對服務質量的要求也隨之提高。社區商業作為與居民日常生活直接相關的商業網點類型，是滿足城市居民日益增長的綜合消費需求的重要載體。加快發展社區商業，對現有商業網點體系進行針對性、系統性、合理性的整合，構建更為科學的現代社區商業體系，是提高城市居民生活質量、實現消費結構升級的需要。

（二）發展社區商業是提升城市國際化現代化形象的需要

社區商業作為城市商業金字塔最底端的部分，和人們生活息息相關，與社會經濟和城市發展密不可分。據不完全統計，在深圳、廣州等商貿業發展位于世界前列的城市，社區商業所創造的消費品零售額大約占整個城市社會消費品零售總額的三分之一。但是，目前城市社區商業普遍存在商品品類少、網點位置分散、缺乏統一規劃等問題，總體經營水平較低。城市的國際化和現代化離不開發達的社區商業，建設方便快捷、業態完善、功能完備、商居協調的社區商業服務商圈，是提升城市商貿業整體經營水平的重要環節之一，也是現代國際化城市的核心標志之一。總的來說，發展社區商業，提升社區商業總體經營水平，是提升城市國際化現代化形象的需要。

（三）發展社區商業是強化城市服務功能的需要

作為以滿足服務區域內經濟活動和居民生活需要為基本功能的城市服務業，社區商業無疑是其核心組成部分之一。當前，與大部分城市中心城區的大中型商業網點設施相對飽和情形相對應的，卻是社區商業發展嚴重滯后于社區居民消費需求。在新型城鎮化建設推進的過程中，很多新建小區開發商為了保障資金回籠速度，往往僅只關注住宅物業的規劃建設，忽視了配套商業的重要性；一些已建成的老舊小區因為缺乏改造的責任主體，商業設施的改造速度往往落后于小區居民的消費結構升級。作為城市服務業的重要版塊，發達的社區商業，既是城市經濟社會健康發展的重要支柱，更是強化城市服務功能的需要。

（四）發展社區商業是深入實施“互聯網+流通”行動計劃的需要

“積極促進電子商務進社區”是國務院《關于深入實施“互聯網+流通”行動計劃的意見》（國辦發〔2016〕24號）七項工作任務之一。意見明確，要大力發展社區電子商務，完善“一站式”便民服務消費功能，增加門店數量，提升居民生活便利性和生活品質。十八大明確要求，“要牢牢把握擴大內需這一戰略基點，探索建立長效機制”。目前，在購物中心、百貨店等大型商業網點經營狀況不景氣的同時，直接為社區居民服務的便利店等社區商業網點的營業額卻持續上升，通過大力發展社區商業特別是發展社區電子商務，將進一步推進社區居民消費線上線下融合發展，從供需兩端發力，確保社區居民消費成為拉動經濟增長的強勁動力。

當前國內社區商業發展存在的主要問題

社區商業雖然取得較大發展，但與城鎮化進程不相適應，尚不能滿足居民消費日益增長的需求。

（一）受到電子商務的沖擊

電子商務使實體商店和傳統營銷模式面臨嚴重挑戰，傳統商業發生深刻變化，商業經營模式趨于分為線上和線下兩大類型。同時，實體商店加速轉型，O2O模式嶄露頭角，線上線下又出現融合趨勢。電子商務對社區商業的影響屬于“雙面劍”：一面是“網購+快遞”使社區商業實體店受到沖擊；另一面是，O2O把線上的消費者帶到社區實體商店，實體店的優勢依然得以充分發揮。目前社區商業需要與O2O商業模式深度融合，借助現代化的物流手段，實現D2D（門對門）配送服務。

（二）社區商業生存空間被擠壓

隨著城市周邊配套的逐步成熟，城市中心城區各類物業價值也逐步上漲，社區商鋪的租金也隨之上漲。然而，并不是所有業態的盈利速度都能跟上租金的上漲速度，造成一部分與居民日常生活息息相關的必備業態，如菜籃子便民店、早餐店、家庭用品維修店等民生型、微利型業態，由于盈利水平較低難以找到地段、面積合適的商鋪，其生存空間被逐步擠壓，甚至是被撤租或關閉。取而代之的往往都是諸如房產中介、煙酒茶行等利潤較高但與居民日常生活消費關聯度不高的業態。生存空間的局促，導致了社區商業業態不齊全、布局不合理，嚴重制約了社區商業發展。

（三）資源浪費較為嚴重

當前居民小區的規劃建設，大多會將商業設施沿小區出入口道路和城市道路兩側布局各種社區商業設施，或者是商住樓“底商”，各類網點就像“仙女散花”，分布散亂并且功能單一、重復，有些小區一整排商鋪都是地產中介，造成商業空間資源的極大浪費。這些路邊店、宅下店所帶來的擾民、重復建設、惡性競爭、環境污染、阻塞交通等安全隱患及矛盾不斷，給城市管理造成負面壓力。

（四）社區商業服務設施檔次不高

城市整體性的商業網點發展規劃與社區商業的布局規劃未能形成銜接配套、功能互補的協調發展格局，中心城區和郊區、城市核心商圈和社區商圈發展不均衡的問題比較突出，中心城區商業網點過于密集，商業綜合體選址扎堆、體量趨于飽和。而舊有的社區商業網點缺乏規劃指引，特別是城中村和拆遷安置小區網點少、布局散、檔次低，存在供需矛盾。另外，老社區商業網點大多是農貿市場、雜貨店、小型專業店、快餐店、小型美容美發店，服務設施陳舊、商品檔次低、品類不齊全。

（五）經營管理方式較為落后

當前，住宅小區的商鋪基本由房產開發商建設，往往忽視統籌布局。開發商僅關注商鋪物業的出售和租金回報，社區商業管理主體和責任主體缺失，導致社區商業經營管理方式落后，業態結構及分布不合理，商業服務信用差。尤其是數量眾多的小型店鋪，存在經營目標隨意性大、經營方式粗放、管理不規范、衛生條件差等諸多問題。

國內社區商業的發展趨勢

近年來，國內社區商業有了長足的發展，尤其是在“互聯網+”的引導下，出現了新的發展趨勢。

（一）社區商業融入O2O創新發展

商務部2015年10月26日發布《關于加快居民生活服務業線上線下融合創新發展的實施意見》，提出要“重點發展大眾化餐飲、住宿、家政、洗染、維修等居民生活服務業態的線上線下創新與轉型，著力發展面向老年人的訂餐、家政、咨詢等上門服務”。隨后又發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，明確了今后一個時期，將重點發展居民和家庭、健康、養老、旅游等生活性服務領域，這些都極大地促進了我國生活服務業的發展。社區商業具有成為O2O線下終端的天然優勢，很容易融入O2O創新體系。事實上，O2O與居民生活服務業的融合創新正不斷涌現，“社區O2O”已成為消費升級和城市商業發展的重要推動力。社區商業或將成為破解城市配送難題的突破口，使O2O模式更加完善。

（二）“互聯網+社區商業”模式逐步成熟

互聯網技術特別是互聯網移動終端（如平板電腦、手機APP等）的推廣普及，讓社區居民的消費習慣逐步從以往的“自己到店”向“貨品、服務到家”轉變，以市場需求為導向，很多企業都以各個社區為服務圈，以移動終端和連鎖店為服務實現載體，逐步實現“線上社區+線下配送”的商業模式。一些網商依托線上銷售平臺，定位于社區外送，并承諾2小時內送達；或者依托互聯網平臺和移動終端APP，以社區為中心輻射一公里商業圈，提供居民生活“一站式”消費服務；還有商業企業大規模布局“快遞+便利店”的社區商業模式。

（三）社區商業新業態不斷涌現

隨著居民收入水平的提升和對消費便利性的追求，購物中心將逐步向服務社區商圈的迷你型業態發展，社區商業空間載體也將從目前小型、零散商鋪為主的住宅底商向商店相對集中、消費檔次較高、能提供品類更為豐富的“一站式”商業中心形態轉變，如社區型迷你購物中心、社交體驗中心等。此外，社區商業除了滿足日常消費需求外，還將成為包括跳蚤市場、運動會、親子聯誼會等場所在內的居民社交體驗平臺。商務部于2015年起實施“居民生活服務業轉型發展”行動計劃，推動在有條件的中心城市探索建設社區便民生活綜合服務中心，更是促進社區商業向文化服務、養老服務業態延伸。社區商業將逐步演變成居民家門口的綜合服務和社交的重要載體，最終形成植根于社區的消費生態圈。

（四）業態跨界組合導致社區商業功能多元化

社區商業需滿足居民各類日常消費需求，單筆消費金額小但業種業態需要做到“大而全”，而且商家也需要提供足夠豐富度的品牌種類以滿足消費者的多品牌偏好。隨著社區商業的發展，單一形態的商業網點將逐漸被市場淘汰，取而代之的是業態更為綜合、跨界經營的布局。如社區便利店、超市可以提供傳真打印、物品寄存、快遞收發、手機充值、網購體驗、廣告營銷等增值服務，涼茶店可以提供物品寄存、快遞收發、健康咨詢等生活服務，快遞公司可成立跨境電商直營網點等。

（五）社區商業向標準化集約化發展

目前，已有各類大型開發商進入社區商業領域，大型公司標準化的管理模式將有助于提升社區商業布局和管理的專業化水平，加速社區商業項目的快速復制擴張。如某些企業在其社區商業布局中設計了精致型商業、一站式快樂消費中心和基本生活型中心等由高到低三類檔次的產品定位，并計劃快速復制連鎖布點，形成標準化的連鎖體系，以利于向更廣泛的社區擴張。隨著城市的發展和擴張，社區商業單體項目開發體量在不斷增大，運營越來越成熟，部分社區商業的輻射范圍將逐漸擴大。社區商業一般輻射范圍在周邊2公里內，但隨著品類組合更豐富、服務范圍更廣泛，其輻射客群更龐大更多面，商業影響力必將不斷提升，部分鄰里型社區商業將輻射到周邊5公里，逐步發展成區域商業中心。

進一步發展社區商業的對策建議

（一）徹底轉變輕視社區商業的陳舊觀念

商務部高度重視社區商業的發展，早在2005年5月，就已經發布了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》。但是，社區商業并未像購物中心、城市綜合體那樣受到重視，或者把社區商業等同于樓盤“底商”，或者發展社區商業的雷聲大雨點小。總體來看，這是城市發展的嚴重誤區，與重視商品房樓盤開發輕社區配套管理有關；具體來看，也是城市商業發展“抓大放小”造成的戰略失誤。發達國家的經驗說明，社區商業形成的消費已經占到社會消費品零售總額一半以上，作用非常突出；我國的經驗也充分說明，社區商業可以成為支撐城市經濟發展的新的增長點。必須高度重視社區商業對民生的重要意義，在“十三五”期間，繼續扎實推進以“便利消費進社區，便民服務進家庭”為主題的社區商業“雙進”工程，使社區商業的發展回到與城市化發展趨勢相適應的軌道上來。

（二）加強對社區商業發展的統籌規劃

建議各地政府制定社區商業發展規劃，社區商業的規劃要進入城市發展戰略，并確保與城市發展規劃、用地規劃之間的銜接。在社區商業網點的總體布局中，要根據社區規模制定相應的設置標準，并要求規劃部門在推行“三規合一”或“多規合一”過程中，納入社區商業的總體布局和設置標準。新建社區的商業和綜合服務設施面積占社區總建筑面積的比例不得低于10%，要從城市發展戰略的高度引導社區商業，更好地發揮市場配置資源的決定性作用，鼓勵大型商業企業進入社區，規避因過度開發或重復建設造成的資源浪費和惡性競爭。

（三）實施“互聯網+社區商業”以打造智慧社區

實施“互聯網+社區商業”工程，通過物聯網、移動互聯網、智能管理等信息技術手段發展社區商業。社區商業企業要對接智慧社區建設，應用新一代信息技術等先進科技手段，建立面向社區居民的消費信息服務平臺，在論壇、微信群、網站等互聯網平臺上發布商品目錄、價格信息、促銷活動等，為社區居民提供更為便捷、周到的電商環境，實現社區商業O2O。以計算機技術、多媒體技術和大規模存儲技術為基礎，建設基于互聯網的廣覆蓋、多層次、高質量的社區管理信息系統體系，實現社區全面智慧化管理，建設智慧社區。

（四）兼顧社區商業的公益性和服務性功能

在社區商業實現盈利的同時，必須確保社區商業特殊的的社會屬性，兼顧社區商業的公益性和服務性功能。社區商業網點設置，以菜籃子便民店、早餐店、便民超市、餐飲店、洗衣店、美容美發、維修店等為社區居民提供日常生活所需的微利型服務為主。同時又要通過為居民提供教育、文體、社交場所等設施，滿足人們在精神、文化等各方面的需求，營造社區文化氛圍，兼顧社區商業的公益性。

（五）提高社區商業連鎖經營程度并推行規范管理

目前社區商業的連鎖經營程度較低，依然存在沿街商鋪擾民、阻塞交通、環境污染及安全隱患等問題。連鎖經營應成為社區商業的發展方向，政府部門要通過規劃和優惠政策，引導具有一定規模的連鎖商業企業進駐社區，依托其良好信譽和統一經營，推行規范管理，提升社區商業的組織化程度和商業經營層次，確保為社區居民提供優良的商業服務。

（六）社區商業與城市共同配送相結合

2012年，商務部下發了《關于推進現代物流技術應用和共同配送的指導意見》，2013年，商務部、財政部將城市共同配送工作納入現代服務業產業試點范圍，確定了15個試點城市，探索現代商貿分銷配送新模式。新模式依托城市共同配送節點的布局，建設改造商貿物流區、標準化配送中心、流通末端共同配送點，優化城市三級商貿配送網絡，有效解決城市配送“最后一公里”問題。一些社區將社區商業納入O2O電子商務體系，與“流通末端共同配送點”結合起來，無疑是對社區商業和城市共同配送“雙利”的有益嘗試。

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