香港房地產(chǎn)或將衰退

葉檀

如果2020年上海成為人民幣國際交易中心，那么香港的高檔寫字樓紅利也就不復存在。

中國香港與內地房地產(chǎn)冰火兩重天，香港地產(chǎn)的低迷會不會傳導到內地，成為資產(chǎn)負債表衰退的新導火索？

從2015年9月達到階段性高點后，香港房地產(chǎn)連續(xù)下挫，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示香港房價已經(jīng)比去年9月下跌了9.5%，預計今年可能再跌20%。

據(jù)香港《信報》報道，中原地產(chǎn)1月31日公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到1月27日，2016年1月份一二手私人住宅買賣合約登記暫錄1670宗，總值131.4億元。估計整月約有1820宗及140.0億元，較2015年12月的3869宗及290.4億元，分別顯著下跌53.0%及51.8%。這是香港首次跌破二千宗水平，創(chuàng)1995年7月該公司有記錄以來的逾二十年歷史新低。此前，香港樓市在2015年第四季度創(chuàng)下了七年來的最高季度跌幅7.5%。

澳門與香港情況類似。澳門統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年前11個月共錄得5431宗住宅買賣成交，按年下跌24.2%，主要是因為特別印花稅及年內推售的新項目非常有限。

與香港“一墻之隔”的深圳卻是兩重天。深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)是，2016年元旦后的3周深圳新房成交均價高達4.8萬元/㎡，比去年12月份上漲13%，短短3周深圳新房每平米已上漲了5428元。2015年深圳一二手房價和漲幅均創(chuàng)下歷史新高，全年新房成交均價為31694元/㎡，同比上漲39%；2015年12月二手房成交均價高達48239萬元/㎡，同比增長59%，深圳房價已連漲16個月。

香港、澳門如同一頭困獸，不知道該往哪兒使力。金融、服務、創(chuàng)新中心在發(fā)生轉移。上海最新發(fā)布的十三五社會和經(jīng)濟發(fā)展綱要，直指人民幣產(chǎn)品市場建設，2020年上海將邁入全球金融中心前列，而深圳則是內地最有創(chuàng)新能力的移民城市。深港一體化過程中，深圳人的熱情顯然更高，認為本地GDP、資產(chǎn)價格應該與香港接軌。

香港房地產(chǎn)受美國加息與內地經(jīng)濟下行、人民幣匯率下挫的夾板氣，美國加息使得資金流出，而人民幣匯率下挫使得內地流到香港的資金減少，港幣艱難保持與美元的聯(lián)系匯率。當然，情況好的時候，香港可以享受到內地增長與美元溢價的雙重收益，糟糕的時候就是雙重折價。

香港特區(qū)政府發(fā)展局局長陳茂波1月3日表示，特區(qū)政府增加土地供應的決心不會改變，努力堅持按每年訂立的目標。香港未來新住宅單位的供應量，將繼續(xù)維持在近十年來的高水平。這有可能意味著香港豪宅、財富差距巨大的財閥時代逐漸疲軟。

內地剛好相反，政府在去庫存，降低首付比率，減少土地拍賣，放松房貸利率。加上各城市居民紛紛到一線城市尋找安全墊，導致一線城市成為城鎮(zhèn)化最大的受益者，有資產(chǎn)價格紅利，有人口紅利。

香港、澳門與內地的聯(lián)系密切，但如民國時代一樣，不會存在因內地封閉導致的溢價。如果港澳的制度安全無保障，最大的紅利也將消失。

現(xiàn)在香港還有一重紅利。受益于內地的金融行業(yè)在香港中央商務區(qū)迅速擴充地盤，香港寫字樓在各種物業(yè)中一枝獨秀。去年香港寫字樓總成交量和金額分別按年上升21.7%和49.6%。預計今年核心商業(yè)區(qū)甲級寫字樓將繼續(xù)維持在低水平，租金上升5%。訪港游客減少降低了商鋪價值。如果2020年上海成為人民幣國際交易中心，那么香港的高檔寫字樓紅利也就不復存在。

（作者系知名財經(jīng)評論員）