關于正確審理買房合同解除后剩余按揭貸款糾紛的法律思考

中國工商銀行浙江省分行 陶益

關于正確審理買房合同解除后剩余按揭貸款糾紛的法律思考

中國工商銀行浙江省分行 陶益

商品房買賣合同被解除后，買房人（即按揭貸款中的借款人）不愿繼續履行按揭貸款合同項下的還款義務，從而引發糾紛，如何處理？這一問題看似簡單，在司法實踐中要處理好，卻沒有我們想象的那么容易。

最近，筆者看到了與此有關的幾份判決書，發現法院判決結果背離了基本法律關系，究其原因，法律規定有瑕疵，審判思路有偏差，很值得我們思考。筆者就此作了粗淺的分析，不足之處，敬請批評指正！

一、案例討論

基本事實：

2012年10月22日，何某和K公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，約定“何某向K公司購買房屋一套，總價764444元，何某首付384444元，余款38萬元辦理按揭貸款。”該合同還約定，“K公司應在2013年12月31日前交房。交房逾期超過90天，何某有權解除合同，同時K公司應按何某累計已付購房款的3%支付違約金?！?/p>

2012年12月3日，何某和Q銀行、K公司簽訂了《個人購房借款/擔保合同》一份，該合同涉及三個法律關系：一是借款法律關系，約定“何某因向K公司購房需要向Q銀行借款人民幣38萬元，借款期限10年，何某委托Q銀行將貸款資金劃付至K公司的賬戶。”二是抵押擔保法律關系，何某以所購房屋抵押給Q銀行。三是保證擔保法律關系，對何某的借款債務，在房屋抵押正式登記前，K公司向Q銀行提供保證擔保。

后，何某按約支付了首付款，Q銀行也按約發放了按揭貸款，但K公司交房逾期，到2014年6月仍未交房，何某起訴要求退房，由此引發糾紛。

判決書一：（2014） 民初字第811號民事判決書

何某訴K公司 案由：商品房預售合同糾紛

2014年6月19日，何某以K公司交房逾期為由，起訴K公司。法院認為Q銀行與該案有利害關系，追加Q銀行為該案中的第三人。

何某的主要訴訟請求：一是解除《商品房買賣合同》；二是判令被告返還首付房款384444元及同期銀行利息48601元，并支付違約金11533.32元。

該案判決書顯示，法院支持了何某的全部訴訟請求。

第811號民事判決生效后，何某和Q銀行就《個人購房借款/擔保合同》項下剩余貸款的還款責任發生爭議，引發了下面兩個案件。

判決書二：（2015）商初字第143號民事判決書

何某訴Q銀行、K公司 案由：借款合同糾紛

2015年1月13日，何某以其和K公司之間的《商品房買賣合同》已被判決解除為由，起訴Q銀行和K公司。何某的主要訴訟請求：一是解除《個人購房借款/擔保合同》；二是要求兩被告共同返還其已歸還的房屋按揭貸款本金并返還利息；三是剩余銀行貸款及利息，由被告K公司支付給被告Q銀行。

法院對此案作出的主要判決結果：一是解除《個人購房借款/擔保合同》；二是被告K公司賠償給原告何某已歸還給被告Q銀行的貸款本金人民幣82333.42元及利息52807.47元。三是駁回原告何某其他訴訟請求。

判決書三：（2015） 商初字第261號民事判決書

Q銀行訴何某、K公司 案由：借款合同糾紛

2015年1月29日，Q銀行起訴何某和K公司，Q銀行的主要訴訟請求：一是何某歸還《個人購房借款/擔保合同》項下尚欠貸款本金人民幣284999.90元及至貸款本息全部清償之日止的利息，K公司連帶還款；二是原告Q銀行對抵押的預售商品房處置所得享有優先受償權。

法院對此案作出的主要判決結果：一是《個人購房借款/擔保合同》項下剩余貸款本金284999.90元及利息,由被告K公司償還給原告Q銀行；二是原告Q銀行對抵押房產處置所得享有優先受償權；三是駁回原告Q銀行的其他訴訟請求。

對第811號、第143號和第261號三份民事判決書的思考：

這三份判決，存在問題很多。

1.第811號民事判決里面該審的沒審。這個案件是房屋買賣合同糾紛，《商品房買賣合同》被解除后，卻只處理了“首付款”，“擱置”了對何某以“按揭貸款”方式支付的購房款的處理。

按揭貸款資金雖然是由銀行直接劃給房產公司，但它是買房人所付全部購房款的一部分，它不是銀行的捐款。商品房買賣合同被解除后，對于包括首付款和按揭貸款的全部購房款，法院在判決時理應一并處理。

可是，何某的訴訟請求，有意無意的僅僅圍繞著首付款，要求返還的是首付款，要求的違約金也都是以首付款為基數計算。而其他當事人也都沒提出這一點。關鍵還有法院，很遺憾，本案中法院也沒有指出這個問題，是沒有注意到？還是“不告不理”而不予處理？不得而知。但是，這個判決的字里行間顯示，法院把購房款僅僅限定在了“首付款”：判決書中一直將11533.32元，也即首付款384444元的3%直接表述為“原、被告雙方約定的違約金”，這顯然是不對的。

2.第143號民事判決里面，則更是離譜，不該審的審了，該審的又沒審。這個案件案由是借款合同糾紛，判的卻完全不象一個借款糾紛案件。法院依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）判決解除《個人購房借款/擔保合同》，那么隨之就需要對按揭貸款合同債務進行處理。可是，判決K公司賠償何某已歸還的銀行貸款本息，從何說起？這本應是K公司和何某之間房屋買賣糾紛中應該處理的??！但在該案中何某提了訴求，法院居然也支持了。這是審了不該審的。還有，對于剩余貸款債務，判決竟然以Q銀行已另案起訴為由，在本案中不予處理。法院審理案件，只有后案以前案確定的事實和判決結果為依據，不存在前案該審的不審，卻要留待后案處理的說法，這是該審的不審。此外，該判決解除《個人購房借款/擔保合同》，看似有法律依據，也有不妥之處，本文后面具體說明。

3.第261號兩份民事判決里面的主要判決結果，對剩余貸款承債主體的確定，也判錯了。這個案件案由也是借款合同糾紛，法院同樣也是依據《解釋》作出判決。法院判決剩余貸款本息由被告K公司償還，而何某不再承擔，這等于變更了剩余貸款承債主體，這是不對的，理由是：首先，這違反了《合同法》第八十四條的規定：“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意?！痹摪钢?，沒有債權人Q銀行的同意，法院不應僅根據借款人何某單方面的要求就變更剩余貸款本息債務的承債主體。其次，以《解釋》第二十五條第2款為依據也是不準確的，該款司法解釋規定的是對“出賣人”的義務，并沒有說也不應理解為借款人可以對剩余貸款本息不再承擔還款責任。再次，法律后果對Q銀行顯失公平。Q銀行對借款關系的解除完全沒有任何過錯，卻要承擔明顯不利的后果：借款關系解除前，何某是債務人，K公司本來就是保證人，Q銀行的貸款債權有兩重保障，而解除后，Q銀行卻只能要求K公司還款。如果K公司破產，Q銀行的剩余貸款真的變成了捐款，這難道不應該引起我們思考嗎？

筆者認為，這三個案件可以說是“一鍋粥”，究其原因，審理案件的法官存在兩方面的失誤：一是沒有理順法律關系，一定程度上按照何某的節奏“頭痛醫頭、腳痛醫腳”；二是沒注意到作為主要判決依據的《解釋》中存在的瑕疵，只是簡單照搬適用。

下面，筆者對《解釋》中的瑕疵進行分析。

二、對《解釋》條文的法律分析

為方便閱讀，請允許筆者引述這兩條司法解釋的條文(主要是第二十四條和第二十五條第2款)內容：

《解釋》第二十四條規定：

“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持?！?/p>

《解釋》第二十五條第2款規定：

“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！?/p>

（一）《解釋》第二十四條中的瑕疵在于規定過于“寬泛”

商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雖然效力上相互獨立，但兩者之間有很大的關聯性，前者被解除后，對后者作法律上的處理，對相關的法律關系進行調整是必要的，是符合借貸雙方的共同利益的，但是，這一調整如果是“解除商品房擔保貸款合同”，就過于“寬泛”了。

一是調整的范圍過于“寬泛”。由于《解釋》的其他條款沒有對“商品房擔保貸款合同”作出定義，而目前我國實踐中各種名稱的按揭貸款合同基本都是包括借款、抵押和保證三種法律關系的“三合一”合同，因此適用《解釋》的這一條時應限定于調整“借款關系”，否則涉及擔保關系，且用“解除”一詞，“殺傷力”太大，會“誤傷”債權人合法的擔保權益。

二是調整的程度過于“寬泛”。此類情形下對借款關系進行調整，采用“解除”一詞很不合適，準確的調整應當是“變更”，僅針對剩余貸款債務作出新的合理的安排，使借貸雙方都不再受原來約定的借款期限約束，雙方都有權要求提前結清剩余貸款的債權債務。

（二）《解釋》第二十五條第2款中的瑕疵在于規定過于“簡練”

首先指出一點，《解釋》該款條文中對“購房款”的用詞是不正確的，應該是“購房首付款”，理由不贅述了。

這個條款表述的過于“簡練”，沒有反映全部當事人的權利義務，僅有的表述也不夠清楚和完整。

1.把兩個法律關系和當事人的權利義務給“簡練”掉了。商品房買賣合同被解除是一個法律關系，購房貸款借款關系隨之被調整是另一個法律結果，但《解釋》該款條文卻只對“出賣人”應如何如何作出規定，難怪被有些人解讀成“借款人不再承擔剩余貸款債務”的荒唐結論。

2.《解釋》該款條文規定出賣人應返還“利息”。這個“利息”是什么利息？出賣人為什么要返還？卻沒有說清楚。不要小看這“利息”二字：在借款關系里，利息有合同依據；在商品房買賣關系里，本身沒有利息一說，它應該是指損害賠償的計算方法，買賣雙方都有可能承擔，這要看買賣雙方的過錯而定。因此，兩個法律關系中的“利息”不能混為一談。因此，《解釋》該款條文中的“返還利息”，顯得過于“簡練”了。

3.《解釋》該款條文規定“出賣人向擔保權人和買房人分別返還款項”后，就戛然而止，沒有下文，也是過于“簡練”了。從《解釋》條文來看，這里的購房貸款本金，應該是指全部購房貸款本金，如果擔保權人用這些全部貸款本金結清剩余貸款本息后還有多余資金，是歸擔保權人呢？還是歸買受人？當然，答案顯然應該是后者，問題是《解釋》沒講清楚，這不完整。

三、審理此類糾紛案件應遵循的基本思路

商品房買賣合同被解除后，妥善處理商品房擔保貸款合同項下剩余貸款債務，使之既符合法律關系，又能針對商品房擔保貸款的特點，兼顧各方利益，需要我們有“創新”思維。

筆者認為，保護擔保權人的合法權益是基礎，同時也應考慮到商品房擔保貸款往往金額比較大的特點，對買房人也即借款人提前還款義務如何履行作出合理的安排。此外，由于《解釋》第一條明確限定了該《解釋》所稱的“出賣人”是“房地產開發企業”，這意味著二手房買賣糾紛并不直接適用該《解釋》。但筆者認為，我們討論買房合同被解除后處理剩余按揭貸款債務的問題，二手房和一手房應該沒有本質的區別。

要正確審理商品房買賣合同糾紛（包括二手房買賣）和商品房擔保貸款糾紛，無論是否并案審理，筆者建議遵循以下基本思路：

1.因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，商品房擔保貸款合同中的借貸雙方請求變更借款期限，提前結清剩余貸款本息的，法院應予支持。

2.對于以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛，如商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，法院判決時應包括以下主要內容：

（1）買受人向出賣人退房，出賣人向買受人退還包括購房首付款和購房貸款在內的全部購房款。出賣人退款時，應將購房首付款本金直接支付給買受人，并應將購房貸款全部本金支付給購房貸款債權銀行。出賣人將購房貸款支付給購房貸款債權銀行后，即視同已退還給買受人，由買受人自行和購房貸款債權銀行處理剩余貸款債權債務關系。

（2）商品房買賣一方是否需要向對方支付違約金或/和賠償損失，根據具體案情確定，由買賣一方直接支付給另一方。

3.對于商品房擔保貸款合同糾紛，如商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，法院判決時應包括以下主要內容：

（1）商品房擔保貸款合同項下的借款提前到期，借貸雙方應提前結清剩余貸款債務本息。借款人可以以自有資金或商品房買賣合同項下出賣人退還給借款人的首付款本金、出賣人支付的違約金或損害賠償款向債權銀行提前還款，也可以待出賣人向債權銀行支付購房貸款本金后以該資金提前還款；但辦妥提前還款手續前，借貸雙方仍應繼續按商品房擔保貸款合同約定履行。

（2）債權銀行收到出賣人支付的購房貸款資金后，應立即用以償還剩余貸款本息，仍有資金剩余的，應退還給借款人；出賣人支付的資金不足以清償剩余貸款本息的，差額由借款人負責償還債權銀行。

（3）商品房擔保貸款合同項下原有擔保，不因借款提前到期而影響。