中小城鎮房地產市場需求研究

艾松元+周洪兵+何志誠+舒偉江+付梁

【摘 要】2015年12月中央經濟工作會議提出，化解房地產庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。會議將“促需求，去庫存”定為2016年全國房地產改革的總基調。目前，我國房地產市場庫存過剩現象存在相對性、結構性、區域性、階段性特點。其產生原因主要體現在不同時期、不同地域中消費者對房地產市場的需求不同。為有效化解全國房地產庫存問題，有必要針對不同地區展開房地產市場需求研究。而中小城鎮是化解庫存問題的主戰場，其房地產市場需求研究則尤為重要。

【關鍵詞】中小城鎮;房地產;市場需求;去庫存

一、中小城鎮房地產市場需求現狀分析

（一）供給過剩，有效需求不足

目前，中國的房地產市場面臨著供給過剩和需求不足這兩方面問題并存的局面。一方面是農村和一些小城鎮房屋嚴重過剩，導致大量空心村和空心城的存在，另一方面是大中城市房屋嚴重短缺。導致大中城市和中小城鎮兩極分化局面的主要原因可以歸結為房地產市場結構性過剩和結構性短缺問題。國家統計局發布的數據顯示，2015年10月末商品房待售面積（不包括已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存）達到68632萬平方米，同比增長14%。從全國房地產總庫存量來看，供給量過剩嚴重。但從局部地區來看，房地產市場需求有明顯的區域性特點。有效需求的形成必須滿足兩個條件：一、消費者有消費需求;二、消費者有消費能力。部分一二線城市房地產市場，消費需求過剩，消費能力不足;而中小城鎮房地產市場則呈現消費需求不足的現象。最終，導致中小城鎮房地產市場有效需求不足的現狀。

（二）住房供應體系存在弊端

第一，我國房地產市場唯一的土地供應者是政府，開發商通過競價的方式從政府手中購買土地開發建設權。通過出售土地使用權的“土地財政”為我國廣大中小城鎮政府帶來了可觀的財政收入，但同時，這也直接推高了當地房地產開發成本，間接影響房價，使房地產價格虛高。這也是導致地區性房地產有效需求不足的原因之一。第二，我國住房供應種類繁多導致針對性和適用性不強，由于我國住房供應政策缺乏長遠性和整體性設計的考慮[1]，導致保障性住房種類繁多現象的產生，同時也使住房供應政策作用無法充分發揮作用。

（三）城鎮人口流失，消費動力疲乏

目前，我國大部分中小城鎮面臨房地產高庫存壓力。其中，部分城市出現“房比人多”的現象。以江西省鷹潭市為例，截止到2015年末，鷹潭常住人口為115.33萬人.鷹潭城鎮常住人口64.33萬人，占總人口的55.78%。由于江西省地處中部地區，為典型農業大省，農村和城鎮外出務工、經商率高，導致鷹潭市實際在住居民數量遠遠低于在戶籍人口數量。這就是所謂的城鎮人口和潛在城鎮人口（農村人口）的流失現象，人口的流失之間導致了消費動力的疲乏，需求和潛在需求被極大地削弱。

（四）租賃市場不健全，房屋空置率高

房地產租賃市場作為房地產市場的一個重要組成部分，由于市場的不健全，導致中小城鎮房地產租賃市場的發展受到了極大的制約。一方面許多房產被投資者購買后“放空”閑置，以及許多樓盤由于有效需求不足而庫存積壓;另一方面，許多本地改善型住房消費者者和外來剛需型住房消費者找不到合適的房產。這種現象導致了中小城鎮房屋空置率高無法解決的現象，同時也限制了房地產市場需求的增長。

（五）行業轉型期，投資需求不足

2016年，除一線城市和少數二線城市外，絕大多數城市的開發投資同比增幅會繼續回落，全國房地產開發投資同比增幅很可能出現負增長[2]。2015年房地產業首次出現房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個前端指標同時負增長。這兩組數據顯示了我國房地產行業已從過去二十年的高速發展時期中走出，并進入轉型期。這期間，地區性房地產政策頻繁發出，導致部分投資者投資信心不足，選擇持幣觀望。中小城鎮的剛需消費者也越發謹慎，直接導致投資需求不足。

二、解決城鎮房地產市場需求問題的對策和建議

（一）供給側改革，擴大有效需求

供給側改革是2016年的熱詞，它適用于大部分產能過剩行業，是解決產能過剩的根本方法。同樣，供給側改革也適用于房地產行業。要解決房地產高庫存問題，擴大有效需求是關鍵。而擴大有效需求就需要從消費者的角度思考，認準未來房地產市場的定為，從供給側進行改革，使住房消費者真正具有置業欲望和置業能力。這需要地方政府的政策改革和開發商的體制改革共同作用下才可能實現。

（二）住房供應體系改革

第一，政府通過宏觀調控可以控制虛高的房價，具體措施可以是規范建設用地使用權出讓一級市場，杜絕土地轉讓中產生的權錢交易所導致的房地產價格虛高現象的產生。第二，有農村戶口轉為城鎮戶口的新市民將成為去庫存，闊內需的強大力量。同時，新市民的住房保障問題也是各級政府必須解決的一大問題。通過精簡，合并繁多的住房供應政策，出臺適應性更強的，能夠滿足新市民住房保障問題的新政策將是住房供應體系改革的方向。這也是通過農民工市民化，擴大房地產需求的必要保證。

（三）加強基礎設施建設，鼓勵回鄉就業

中小城鎮房地產庫存居高不下的原因之一就是本地人口流失，以及隨之而來的消費動力疲乏。本文作者認為，為應對城鎮及農村人口流失，政府應該加強基礎設施建設，提高城市居住環境品質的同時也增加了就業崗位。同時，政府可以鼓勵外出務工，經商人員回鄉就業，并給予一定的回鄉置業補貼。通過提高城市居住品質和一系列置業補貼政策防止本地人口流失，同時吸引潛在市民（農村人口）進城置業，從而進一步擴大城鎮房地產市場需求。

（四）健全房屋租賃市場

目前，我國部分大中城市已經具備較為完善的房屋租賃市場。而廣大中小城鎮的房地產租賃市場尚有待建立和完善。作為房地產市場的重要組成部分，房地產租賃市場的發展將極大地帶動地區需求的增長。政府在房地產市場具有主導地位，應該積極完善房地產租賃市場地方法規，在初步建立租賃市場的地區可以采取適當的扶持政策，積極鼓勵有實力，有經驗的房地產租賃公司入駐城鎮，為房地產市場帶來新動力。

（五）完善法律體系，增強投資信心

在我國城鎮化進程中，出現過一些政府行為和市場條件不符的情況，由此產生的一系列社會問題導致了房地產市場的投資信心不足現象。為解決這一問題，完善房地產法律環境，完善房地產評估體系，保障投資者權益是必由之路[3]，只有在一個穩定、合理的法律體系內，消費者才能放心地實現他們的投資需求。

【參考文獻】

[1]曾國安，曹文文，雷澤珩. 試論現行城鎮住房供應體系存在的主要問題與完善原則[J]. 開發研究，2014，03：135-140.

[2]邵挺. 多措并舉，積極化解房地產“去庫存”壓力[J]. 發展研究，2016，05：4-6.

[3]袁韶華，施松，汪應宏，劉勤俠，翟鳴元. 中國房地產市場調控效果分析及房地產健康發展的建議[J]. 現代城市研究，2014，02：72-79.