房地產工程管理的關鍵點探討

文/李俊萍 中國電子科技集團公司第四十九研究所 黑龍江哈爾濱 150001

房地產工程管理的關鍵點探討

文/李俊萍 中國電子科技集團公司第四十九研究所 黑龍江哈爾濱 150001

隨著我國社會的變遷﹑經濟的迅速發展，房地產行業已從國內小市場進軍成為國際大市場，房地產行業所涉及的領域和規模也不斷擴大。當然，不同房地產企業的管理模式不同，對企業的領導能力和管理能力也就不同，這加大了國家對房地產的管理難度。本文從房地產的工程管理模式出發，探討房地產工程管理與其他的管理相比的特殊之處和關鍵之處所在。

房地產；工程管理；管理模式

前言：隨著人們生活水平日益提高，百姓對居住環境的要求也越來越高，對房源的大小﹑價格﹑質量﹑周邊環境都有謹慎的考慮。房地產行業也做了很大的改變，在國家政策的要求之下，在國家的政策要求下，房地產企業在各個方面都加強管理，尤其是在工程管理方面，從進度控制﹑成本控制﹑質量控制這三個關鍵點出發嚴格把關，以確保工程施工的順利進行。

1、我國房地產工程管理模式分類

目前，絕大多數房地產企業采用的項目管理模式可以劃分為項目管控模式和承發包管控模式，兩種模式又各劃分為小的不同類型。按對項目授權程度的高低進行分類，可將項目類型管控模式分成三種：職能管理型﹑矩陣式管理型和項目管理型。三種模式的主要構成如圖：

圖1 三種項目型管控模式的架構示意

工程項目承發包模式，按承包形式不同可分為平行承發包模式﹑總承包模式﹑設計或施工總分包模式﹑聯合體承包模式和施工管理模式。

典型的房地產集團公司組織架構如下：

業務流程：前期拓展→設計管理→招標采購→工程管理→營銷策劃→客戶服務

管理流程：①計劃管理

②成本管理

支持流程：①人力資源管理

②財務審計管理

我們從中可以看出工程管理的上游部門是開發﹑設計﹑營銷(策劃定位)﹑招標等部門，下游部門是營銷(交樓)﹑物業等部門。全流程的工程管理工作需要人力﹑財務等職能部門支持，整體可接受運營計劃﹑全口徑成本等部門監控。

2、房地產工程管理與一般工程管理相比的特殊之處

2.1 管理過程不同

一般的工程管理的范圍和領域較小，主要涉及到建設人員的建設﹑建設過程的管理與監督﹑工程進度的管理和驗收項目工程。而房地產工程管理的管理內容更全面具體，它包括工程前期的地質勘查﹑工程設計﹑工程報建，還有房地產工程的招標﹑施工和驗收以及預算決算。因此，房地產工程管理直接影響房地產工程的各個方面的順利開展，對房地產有非常重要的作用。

2.2 主體不同

一般是的工程管理的主體在建筑過程方面，而房地產工程管理的主體不僅僅涉及建筑施工過程，還有項目管理的很多方面，也因此房地產工程管理涉及的領域更廣闊。在工程控制方面，房地產工程管理不僅看重工程本身，還為業主著想，對整個項目進行更完善的管理和實施。在技術方面，也是高出一般的工程管理，把企業的營銷理念更好更有效地融合在了工程技術中，把工作做的很到位。

3、房地產工程管理的關鍵點

3.1 對造價成本的把控

在房地產工程的管理工作中，房地產工程的造價管理貫穿于工程建設的整個環節，其中最主要的是造價估算，要對工程施工中的人力﹑物力進行科學的管理，建設單位要及時掌握整個過程建設的盈虧狀況，并且要能夠根據建設施工的實際情況采取有效的措施，以此保證工程造價的最優化﹑科學有效的成本控制。成本控制貫穿于房地產項目開發的整個過程，從對房地產市場的定位，對項目的設計與規劃，設計成本控制在工程建設的過程中，竣工決算，最后直到完成維修成本控制的過程中交付。

3.2 對進度的把握

在工程控制的三大控制中，進度控制處于中心地位。進度控制實際上是對所有項目活動進程的管理，并以之為中心來帶動整個項目。現代項目管理體系中的進度控制不僅僅是施工前的進度控制，還包括施工過程中的進度控制。在房地產工程項目的實施之前，工程項目的建設單位要根據施工進度制定出一個科學合理的計劃。同時，要能夠保證在計劃工期內正常完工，而且要預見突發狀況，盡量在施工進度期限中能夠滿足工程施工的臨時狀況的變化等。在制定工程進度計劃時，要制定每一個施工項目中的詳細的施工安排，科學合理地配置施工人員和建筑材料等，保證人力和物力的優化配置。

3.3 對質量的要求

質量對于任何產品都是至關重要的，對于房地產開發也是一樣，工程建設的質量直接影響房地產行業的興衰。因而在開發過程中對工程質量實施嚴格的管理是非常有必要的。在房地產工程項目施工前，要明確工程建設的質量目標，要根據事先簽訂好的施工合同確定工程建設的質量要求和標準。在施工過程中也要對工程管理的質量監督工作進行完善，要逐步建立并完善一整套質量保證機制和質量監督控制體系。此外，還要對房地產工程的設計工作進行嚴格控制，要把詳細的方案寫在圖紙上，如果出現問題要及時解決，必要時要聘請專業人員進行合理修改，以保證工程的順利施工。嚴格查收建筑材料的質量事至關重要的環節，一定要嚴格按照工程設計確定的材料購買，對癥取材很關鍵。最后，對工程的關鍵部位的施工要更加嚴格的要求，并且要做好質量檢測，因為工程施工的關鍵部分也是工程施工的核心和難點，工必須要給以高度的重視，以確保整個工程的成功建設。

結語：

隨著市場競爭的加劇，房地產行業的競爭也越來越激烈。房地產項目工程是一項綜合性非常強的工程，它不僅迎來一輪新的發展熱潮，而且帶動其他產業的產生和發展。它不僅施工周期長，而且技術含量高。要想保證房地產工程項目的質量，就必須要圍繞工程的多樣性，對工程項目的每一個階段進行嚴格的管理，建立和完善相關的管理制度，加強對工程施工中的各個項目的控制，及時發現問題并解決，從根本上促進房地產工程項目的順利進行。

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