房地產去庫存的理論與實踐分析

文/李然

房地產去庫存的理論與實踐分析

文/李然

從理論上講，產能過剩、產品積壓是經濟新常態下制約我國經濟轉型升級的重要問題。對于房地產業而言，去庫存不僅是房地產業宏觀調控，還有盤活存量資產、扭轉土地財政的發展模式、扎實推進新型城鎮化建設、帶動全產業鏈轉型等重要意義。因此，對于當前去庫存的問題及對策進行研究顯得十分必要。

一、房地產業庫存問題及去庫存現狀

（一）庫存分類或口徑

房地產庫存可以從兩個角度分析：第一為分類口徑，嚴口徑和寬口徑；第二為住宅、商業和辦公等物業的不同類型。

嚴口徑主要為取得預售許可證但仍未進行網簽或銷售的住房。此類住房庫存主要包括現房加期房的庫存量。在數據缺失的情況下，對于此類口徑庫存的推算，可以通過以下公式進行：嚴口徑庫存=歷史累計新開工面積-未拿到預售許可證的面積和已經銷售的面積。根據易居房地產研究院《全國房地產去庫存現狀與趨勢研究報告》的數據，2015年全國嚴口徑下的商品房去化周期為43.4個月，其中住宅、辦公樓、商業用房去化周期分別為22.3、119.8和150.4個月。

寬口徑的實際定義為項目新開工后尚未完成銷售的面積，寬口徑的庫存主要包括嚴口徑的庫存和部分新開工面積。根據易居研究院《全國房地產去庫存現狀與趨勢研究報告》的數據，2015年全國寬口徑下的商品房去化周期為58.8個月，其中住宅、辦公樓、商業用房去化周期分別為34.4、151.2和182.3個月。

（二）當前去庫存的狀況

去庫存主要涉及兩個內容：庫存規模和存銷比（庫存去化周期）。全國60個城市住宅庫存的統計數據顯示，因政策、市場、資金、投資等變量的變動，2015年1月到2016年4月，這60個城市庫存規模呈現總體下滑的態勢，有三個原因：一是在中央和各大部委持續強調去庫存的戰略導向下，各類刺激住房消費的政策陸續出臺，市場交易活躍促使去庫存效果較為明顯，尤其是一、二線重點城市，去庫存效果更佳；二是2014年開始各大城市投資數據開始呈現下滑態勢，潛在供應規模略有下滑，牽制了庫存規模的上升；三是三、四線城市積極去庫存的效果得到展現，市民化、農民工購房配套政策落實，三、四線城市房價處于止跌反彈的階段，都容易加快市場交易，進而利好對庫存規模的削減。

衡量庫存壓力的另一個指標是存銷比，其定義為：存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值。基于2010年1月至2016年4月的數據可以看出，2014年8月到2016年4月去庫存效果較為明顯，本輪周期共21個月。峰值出現在2014年7月，為19.5個月；谷值出現在2016年4月，為11.7個月；本輪去化周期的波動幅度達到7.8個月。從原因分析，本輪下行周期主要受貨幣寬松和房產政策刺激影響，還受國家去庫存的戰略導向影響，市場銷售持續增長，存銷比不斷下行，2016年4月已減少為11.7個月（圖1）。

圖1　60城新建商品住宅庫存及存銷比

（三）去庫存與市場分化的問題

60個城市按照一、二、三四線的方式進行分類，其中：一線城市包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市包括長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧、石家莊、呼和浩特、大連、哈爾濱、鄭州、武漢、海口、重慶、成都、昆明、銀川和烏魯木齊；三四線城市包括淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海、珠海、三亞、無錫、丹東、唐山、蚌埠、徐州、昆山、燕郊、宜昌、常德、景德鎮和滁州。

對于一線城市而言，庫存規模總體上有周期性波動的特征。到了2014年第四季度，隨著深圳等城市陸續步入房價上漲的通道，庫存量也隨之出現下滑。2016年4月份，相比3月份庫存規模略有上升，為3096萬平方米，這與4月份一線城市房企積極推盤等策略的實施有關。總結來看，一線城市較好的投資價值和部分階段較為嚴厲的購房政策，能夠對城市庫存走勢形成較為明顯的影響。

對于二線城市而言，庫存總體上呈現出持續攀升的態勢，到了2014年第四季度，二線城市的庫存規模也呈現了下滑的態勢，其中以部分熱點城市如杭州、蘇州等城市的庫存規模減少最明顯。總結來看，二線城市成為除一線城市以外的最佳投資區域，庫存規模上升與新城開發規模較大、需求釋放不到位等有關。但當一線城市購房政策偏緊時，二線城市的去庫存效果會變得比較明顯，即所謂一線城市需求溢出的效應。

對于三四線城市而言，到了2014年第四季度，受一、二線城市市場活躍的影響，三四線城市庫存的持續攀升態勢也有所改變，這與農民工購房、三大城市群周邊的四線城市交易活躍等態勢有密切關聯。需要警惕兩個問題：一是三四線城市中存在市場分化的現象；二是購房需求釋放類似“割韭菜”，呈現出階段性而非持續性的活躍（圖2）。

圖2　60城一、二、三四線城市庫存走勢

總體上看，一線城市的去化速度快于二線城市，二線城市又快于三四線城市，這從2013年以來的曲線走勢可以清晰地看出。到了2016年4月份，一線城市的存銷比數據出現了小幅反彈，而二線城市繼續下滑，三四線城市下跌態勢更明顯。其原因是三四線城市近期的市場交易異常火爆，直接帶動了三四線城市曲線的下行。換而言之，三四線城市也并非全部都是去庫存難的城市，部分城市市場數據甚至要優于二線城市（圖3）。

圖3　60城一、二、三四線城市存銷比走勢

（四）城市去庫存的壓力排行

現對60個城市2016年4月份新建商品住宅的庫存去化周期或者說存銷比作橫向對比。相比庫存規模，存銷比的數據更具有可比性和參考價值。數據顯示，存銷比最大的三個城市為唐山、丹東和北海，分別為34、33和30個月。而存銷比偏小的三個城市為合肥、南京和蘇州，分別為2、2和3個月（表1）。

表1　60城新建商品住宅存銷比（單位：月）

二、 房地產業庫存問題的經濟學分析

一個產業的產量是由供給與需求決定的。供給彈性與需求彈性一定，即供給與需求的變動幅度相對于價格保持一定，市場的均衡狀態也是一定的。我國房地產市場的需求彈性小于供給彈性，根據經濟學中的蛛網模型，其均衡將不斷發散，即價格和均衡產量緊密相關。因此，化解庫存的問題應該從三個方面入手。

（一）降低供給的彈性

房地產市場價格是由市場供求機制和房地產企業成本共同決定的。市場價格的提升有助于緩解因成本（如土地價格）的提升給房地產企業帶來的經營壓力。因此，市場價格的提升有助于促使房地產企業擴大產能。如何引導房地產企業降低對市場價格的敏感性、理性地確定生產規模，需要進行全面綜合的考慮。如從控制土地價格、降低房地產企業稅率、擴大融資渠道等入手，降低房地產企業開發成本，引導房地產企業由“賣”向“營”轉化。

（二）擴大需求彈性

我國房地產市場的需求彈性小于供給彈性，表現出交易量與交易價格的穩定增長。降低需求彈性，一方面是要改變購買行為，如發展租賃市場為手段，引導購買需求向租賃需求轉化，從而降低對市場購買價格的敏感性，另一方面是要擴大需求群體，如在新型城鎮化背景下，以大量人口的城鎮化為契機，合理引導這部分人群進入購房市場，擴大購房需求。

（三）擴大支付能力

庫存積壓的核心問題是價格超過了可支付水平。一方面應從企業定價環節入手，進一步降低開發成本，以稅收等手段合理引導企業的定價行為；另一方面還要擴大金融工具在降低企業成本、提升需求方支付能力上的作用。

三、 房地產去庫存的政策解析

今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標的刺激型政策主要可歸納為六大類。

（一）寬松的財政稅費政策

重慶市：房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率按1%執行。

江西省：全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區范圍內多個開發項目的銷售未完工產品計稅毛利率，由原來的24%調整為22%，其他經濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調整為3%。

遼寧省：降低開發企業未完工開發產品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。

甘肅省：將住房轉讓手續費整體下調33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

新疆維吾爾自治區：將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

（二）利用公積金杠桿工具

江西省和甘肅省：開始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川省：與全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協議，積極推進異地購房，并推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋。

湖北省：探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度。

陜西省：活化了公積金的用途，支持職工租房、購房、“養房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

（三）支持農民進城購房

江西、湖北、四川等省：逐步將包括農民工在內的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位將建立穩定勞動關系的農民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省：通過發放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業補貼等方式，展示出吸引農民工來當地購房的誠意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省：與當地農行分行展開合作，推出“農民安家貸”產品，較為靈活地處理貸款業務。

四川省：專門拿出30%的公租房房源用于解決農民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

（四）推進棚改、商品房回購等工作

甘肅省：計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。

福建、新疆、湖南等省：要求棚改貨幣化安置比例不低于50%，且不再新建公租房，盤活存量商品房作為保障房，鼓勵開發商自持、各類機構投資者購買存量房開展住房租賃業務，扶持以住房租賃為主營業務的企業。

河南省：出臺新政策探索“租售并舉”，公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北省：實行“市場租金、分類補貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產權房的建設和銷售，嚴格規范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設保障性住房，政府按規定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

（五）實施房地產供給側改革

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省：探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租客棧等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產、“創客空間”等；還允許開發企業修改城鎮規劃，允許調整住房套型結構相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地調整為跨界地產或新興產業用地。

新疆、遼寧、江西等省：鼓勵企業通過兼并重組等方式整合資源，提高產業集中度，做大做強。

（六）拓展購房群體

北京市：允許在境內工作、學習和居留的港澳臺居民和華僑，在境內工作的境外個人，在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構在北京市設立分支、代表機構的（經批準從事經營房地產的企業除外），可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業學校在校生和新畢業生購房，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南省：鼓勵高知人員購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

廣東省：允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

四、 去庫存后續政策與策略建議

（一）土地供應調整依然是最核心的任務

建議各地區要根據本地商品房庫存數量、潛在的消化速度、房價上漲的壓力等內容，科學制訂2016年土地供應計劃，合理確定土地供應結構和投放數量。同時，對于一些庫存量大、去化周期長的三四線城市，后續要嚴控或者暫停土地供應。從物業結構類型角度看，對于一些商辦用房庫存去化周期長的城市，要暫停商辦用地出讓。而在供需緊張的一、二線城市，要適當加大土地供應，防止地價和房價上漲過快。當然，對于北京、上海等城市，建議在容積率提高等方面做新的文章，這樣才會比較務實。

（二）讓租賃市場來轉嫁購房市場的庫存壓力

建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規模化、專業化發展，能夠為解決后續去庫存問題提供更好的思路和對策。一是搭建住房租賃信息政府服務平臺，提供高效、準確、便捷的信息服務；二是規范房屋租賃市場，保護房屋租賃當事人的合法權益；三是積極培育以住房租賃為主營業務的專業化企業，提升租賃服務水平；四是鼓勵自然人和各類機構投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；五是支持房地產開發企業改變經營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。

（三）強化房地產市場監管

在后續強化房地產市場監管層面有以下幾個建議：一是深化房地產市場分析研判，建立房地產市場監管信息平臺，及時掌握市場動態，保證政府政策制定時機和方案的合理性；二是理順房地產業調控管理體系，建立各個部門之間的協調機制，加強各個部門之間政策制定和執行方面的合作；三是加大對房地產開發企業資金鏈風險排查力度，高度關注重點地區和重點企業，防范金融風險，嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾行為，讓開發商不能違約、不敢違約。

（四）允許調整和改建項目用途

考慮到后續市場銷售的熱度或弱于上半年，單純寄希望于用市場銷售來去庫存可能也是有一定風險的。當面對既定庫存規模依然比較大的事實時，相應的去庫存戰略可以更為靈活。對樓市庫存較高的地區提出如下建議：首先，對已批出去的土地，要引導企業調整土地用途；其次，對正在開發建設的項目，允許企業根據市場的情況調整開發節奏，調整戶型結構；再次，允許尚未開工的房地產項目用地按照有關規定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。此外，也可以鼓勵房地產企業將符合條件的商品房改造為“創客空間”、養老地產、旅游地產等，將去庫存與發展新興產業結合起來。通過此類做法，后續去庫存和培育新的市場需求、新的產業發展機會等能夠結合起來，恰恰契合當前去庫存的戰略導向。

（作者單位：上海易居房地產研究院）