淺議房地產企業內部控制問題及改善

王紅

摘 要：近年來，雖然我國房地產行業的總體發展前景較可觀，但是在市場競爭日趨激烈的今天，企業只有重視內部管理，減少成本，才能適應不斷復雜多變的市場環境。內部控制是企業內部管理的重要構成部分，如今仍存在較多問題，如不及時解決，則會給房地產企業造成極為不利的影響。可見，采取有效的措施解決房地產企業的內部控制問題是促進房地產企業持續健康發展的關鍵。

關鍵詞：房地產 內部控制 改善措施

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-284-02

前言

隨著我國經濟的平穩快速發展，房地產行業也獲得了蓬勃地發展，并在較短時間內成為我國支柱性產業。房地產行業的繁榮對我國經濟總體水平的提高起到了良好的助推作用，同時對國民經濟的增長與社會安定都起到舉足輕重的作用。隨著房地產企業的發展壯大，內部控制在企業中的作用日益凸顯。因此，為了適應社會經濟發展所帶來的挑戰，企業必須從內部控制入手，實現企業的穩定健康發展與經濟效益的最大化。

一、房地產企業內部控制尚存的問題

房地產企業的高效運轉與經營離不開科學有效的內部控制，然而由于我國的房地產企業尚未建立完整的內部控制系統，加之受到一些其他因素的影響，我國目前房地產企業仍存在較多的不足，對其發展造成了一定程度的制約。

1.內部監督不力。房地產企業經營的基礎性保障是監督管理，但我國目前在該領域的監督管理工作并不完善。主要表現為以下三點：一是企業的監督管理機構尚未建立健全；二是企業內部的審計部門獨立性較差，難以將部門的功能充分發揮出來；三是內部監管的執行力較差。

2.房地產行業的內部控制體系不健全。健全的企業內部控制體系能夠為企業的發展指明方向，并給予一定的理論依據與指導。由于房地產企業的內部控制制度欠缺，同時存在會計系統、控制程序等方面的不完善，難以構成健全的內部控制系統，由此對企業信息的及時性、完整性、準確性及真實性均造成不同程度的影響。

3.風險評估能力與執行能力較弱。隨著我國房地產企業的發展壯大，諸多問題也日益顯現。尤其是各種風險問題。其一，房地產企業的風險評估體系尚未完善，導致風險預警機制使用不當或不及時；其二，房地產企業未樹立較強的內部控制意識，執行力較弱，主要體現在多數民營企業的經營者對于內部控制問題未形成充分地認識，對其必要性與重要性了解不透徹，從而影響其對內部控制的執行力，增加企業的經營風險。

4.房地產企業員工素質高低參差不齊。由于房地產企業的工作人員的綜合素質存在較大的差異，因此對于內部控制制度的理解能力與執行力參差不齊，無法滿足企業對于內部控制相關工作的要求。具體表現為部分員工的思想覺悟與專業知識水平欠缺，難以與企業的發展同步；對于企業內部控制制度的執行力不強，影響企業的內部管控水平。由于房地產企業較易受到外界環境的影響，現階段的內部控制人員的專業技能難以滿足新形勢下企業管理的需要，工作人員的思想素質有待提高，使其真正意識到內部控制對房地產企業的重要意義。

5.內部信息缺乏交流共享。信息共享能夠促進交流，減少溝通成本，同時能夠加強部門之間的制約與聯系。信息透明有利于保障數據的真實性與有效性。尤其是在集團企業當中，由于多數項目均屬于跨區域發展，因此信息透明化與共享性尤為重要。在實際的工作中，很少有公司能夠做到信息資源共享性與透明化。大多數企業都是各自為政，為實現本部門目標而努力，并未涉及其他部門間的溝通交流，從而影響了企業整體經濟效益的提升，難以實現企業價值的最大化。

6.流程分散。房地產行業具有高風險與高利潤的特點，由于其市場需求量大并且具有較大的利潤空間，因此多數企業忽略了項目建設、成本控制、策劃等方面的關聯性，對于流程優化問題的關注度較低。大部分企業更注重盈利情況，對于流程的優化問題的重視程度不夠。雖然大部分企業能夠根據客戶的要求進行決策，但是由于缺乏工業地產與商業地產的運作模式作為參考，對于客戶忠誠度與滿意度均會造成不同程度的影響，單純依靠領導者的主觀判斷，缺乏數據的支持難以實現項目的有效運作。

二、改善房地產企業內部控制的措施

1.創建良好的內部控制實施氛圍。主要包括以下三個方面：首先，增強內部控制與風險管理，提高內部控制與風險意識。房地產企業應大力宣傳與普及內部控制與風險管理知識，提高基層員工與管理者的內部控制與風險防范意識。在意識到其重要性的同時，將內部控制與風險防范的效果劃入管理層與員工的薪酬方案之中，從而使其提高對內部控制與風險管控的重視程度，將其與自身的發展有效結合起來，進而促進管理層與員工樹立內部控制與風險管控意識，避免房地產企業盲目擴張，實現企業的可持續發展。其次，完善企業內部的治理結構。建立健全內部控制的治理結構是實施內部控制的前提，房地產企業在強化董事長的地位主體性的同時還要給予其一定的權利，重視其在決策過程中的影響力。另外也要創建獨立于生產管理部門的內部控制監督部門，從而對內部控制的實施進行科學地評估。最后，提升內部控制相關人員的專業素養。房地產企業需要對生產環節涉及到的專業人員進行設置，并對內部控制管理人員展開科學地管理與有效控制。在制定計劃時可以邀請內部控制領域的專家對企業相關人員進行培訓，培訓的內容包括理論知識與實踐操作，從而實現內部控制專業人才的風險管控與內部控制等方面的能力素養的提升。

2.創建房地產企業內部控制監控系統。主要從以下兩方面著手：一是加強對企業投資時期的風險評估。房地產企業在選擇投資項目時，必須對項目的風險、投資收益等方面進行科學合理的預測與評估，對投資項目進行可行性分析，從而為管理層進行投資決策提供有力的依據與保障。二是強化對房地產企業的施工過程實施全面監督。作為房地產開發的核心環節，施工階段對于房地產企業而言極為重要。因此該環節必須實施內部控制制度，對工程施工的整個環節進行監督。在審批階段，房地產企業的重要領導人與管理者必須根據公司的規章制度進行施工，全體員工都應依據企業給予其的動態權限對內部控制進行監督。

3.增強房地產企業的風險管理能力。首先，應對資金進行綜合有效地管理，制定資金的預算方案與資金集中核算，將資金進行計劃預算、籌措后，使用于集中管理等相關環節中。分析企業的經營情況，建立企業資金的結算中心，達到管理與控制資金的目的。其次，研究創新性融資方式，不斷拓展融資的渠道。為轉變現階段我國房地產企業以向銀行借貸資金為主的融資結構，房地產企業可以根據自身的運作特點，考慮運用信托融資、上市融資、短期融資券、夾層融資等新型融資形式來提高企業的資金運轉能力，使融資方式更具多樣化。

4.優化房地產企業的業務運作流程。一是對招標與投標的規范性進行嚴格監督。房地產企業應將供應商的檔案進行匯總，創建相應的信息管理平臺，嚴格把控供應商的分類、排名、債務償還能力等，從而使招標與投標工作透明化，防止這兩個環節出現不公平現象。二是強化對企業合同的內部控制與管理。企業必須運用內部控制制度來增強合同的實施效果，促進實施的完整性與全面性。房地產企業可以根據合同類別的不同對其進行分類整理，創建臺賬，從而加強對合同的具體實施進行跟蹤與監督。三是在客戶信息對應關系的基礎上建立內部管控平臺。房地產企業先創建客戶信息卡片，從而對客戶的基本信息進行有效的管控，其次需要對銷售環節進行全面、嚴格地監督。在定價時，應對項目所在地的物價情況進行綜合考慮，同時也不能忽視樓房的戶型、裝修、物業、樓層等問題，定價必須慎重。

5.增強房地產企業的信息化管理水平。隨著信息化時代的發展，網絡技術、計算機技術已被廣泛應用于各個領域，因此房地產企業的發展也離不開信息技術的支持，企業內部控制信息化也已成為當今時代的發展趨勢。現代信息技術能夠將企業的部門緊密聯系起來，促進企業的統一管理與資源共享，并且能夠強化部門間的交流與合作，實現管理效率與管理水平的提升。

6.提高內部審計的實施效果。主要包括提高房地產企業內審人員的職業水準與獨立性。一方面，作為內部控制評價的監督者與實施者，內部審計人員的專業素養會對房地產企業的內控管理水平造成直接的影響。為此房地產企業應邀請業內專家，包括風險評估、內部控制、防控專家對內審人員實施定期培訓，從而促進企業內審人員職業水平的提升。另一方面，房地產企業必須創建具有獨立性的內部審計機構，設置專業內部控制人員，評價內部控制實施的有效性。為了保護內部審計人員以及機構的獨立性，內部審計部門應獨立于任一生產環節，并且其行為對董事會負責。

三、結語

房地產企業為實現不斷擴張地發展需求，房地產企業應從多個環節（資金、財務、人員等）來強化與規范企業的管理。房地產企業通過實施科學有效的內部控制，能夠對企業的生產與經營環節進行合理的管理與控制，有利于房地產企業在市場經濟的浪潮中保持持續、健康、穩定的發展。建立健全房地產企業的內部控制制度能夠有效提升企業對競爭環境的適應能力與應變能力，增強企業對各類風險的抵御能力，使企業能夠順利、平穩地渡過危機。因此，房地產企業必須充分理解和把握內部控制的內涵，并將其作為強化企業經營管理，實現經營目標與效益所不可或缺的環節。

參考文獻：

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[3] 張文曙.淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策[J].時代金融，2015（36）

（作者單位：天津市農墾房地產開發建設有限公司 天津 300222）（責編：紀毅）