房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與未來(lái)趨勢(shì)

蔡昌

房地產(chǎn)稅不僅與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密聯(lián)系，而且也與個(gè)人的財(cái)富管理息息相關(guān)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)稅與民生利益密切相關(guān)

社會(huì)誤讀房地產(chǎn)稅

追溯房地產(chǎn)稅的歷史，現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)稅，其前身是房產(chǎn)稅。1986年，中國(guó)頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，當(dāng)時(shí)只是對(duì)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，而對(duì)住宅類(lèi)房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。2011年，由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，中國(guó)在上海和重慶開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，希望通過(guò)增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但從試點(diǎn)情況來(lái)看，這兩地的房產(chǎn)稅征收效果微乎其微，并未起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、配置資源的作用。2013年11月，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中有了“房地產(chǎn)稅”的明確表述。“房地產(chǎn)稅”這一概念的提出，是中國(guó)財(cái)稅體制改革的要求，而非調(diào)整房?jī)r(jià)的功利化手段。對(duì)房地產(chǎn)稅的理解，至少應(yīng)該包含對(duì)房產(chǎn)和土地的綜合征稅。社會(huì)傳言所謂的房地產(chǎn)稅是富人稅，政府是為了殺富濟(jì)貧，這實(shí)際上是一種誤讀；一些人認(rèn)為開(kāi)征房地產(chǎn)稅就是為了控制房?jī)r(jià)、打壓房地產(chǎn)商，也是一種誤讀。

稅收是一種經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)國(guó)民收入和宏觀經(jīng)濟(jì)具有調(diào)節(jié)作用。但是，隨著改革的進(jìn)一步深入，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)稅的期望值很高，希望能夠通過(guò)征收房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)反腐或遏富的功效。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅不僅是對(duì)富人征收，中低收入群體也會(huì)成為納稅人。

房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房地產(chǎn)稅會(huì)帶來(lái)各種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，具體分析如下。

首先，房地產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，會(huì)對(duì)社會(huì)財(cái)富的存在形式、民眾的財(cái)富規(guī)劃產(chǎn)生影響。開(kāi)征房產(chǎn)稅可能會(huì)造成民眾持有過(guò)多房產(chǎn)的積極性降低，拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象會(huì)有所發(fā)生，但這僅限于拋售較差的房產(chǎn)，而優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)不會(huì)輕易出手。民眾的財(cái)富規(guī)劃會(huì)變得多元化，而非現(xiàn)在的房產(chǎn)、投資等少數(shù)幾種形式。

其次，開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定程度的沖擊，由此可能引發(fā)一系列資源配置和產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)稅的開(kāi)征會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，由此會(huì)造成開(kāi)發(fā)商、建筑施工企業(yè)、建筑材料供應(yīng)商，乃至勞動(dòng)力市場(chǎng)的一系列連鎖反應(yīng)。由于房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，甚至?xí)?duì)金融、證券、基金市場(chǎng)等融資渠道產(chǎn)生巨大沖擊。

第三，開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)增加政府管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的難度。房地產(chǎn)稅涉及房產(chǎn)、土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，稅基評(píng)估和產(chǎn)業(yè)平衡問(wèn)題，也涉及國(guó)民收入再分配問(wèn)題，所以，它是一個(gè)極為復(fù)雜的系統(tǒng)化社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。政府征收房地產(chǎn)稅會(huì)使很多社會(huì)矛盾和社會(huì)問(wèn)題暴露出來(lái)，房地產(chǎn)稅背后所牽扯的諸多社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題會(huì)使政府管理和經(jīng)濟(jì)調(diào)控變得異常復(fù)雜。

房地產(chǎn)稅的未來(lái)趨勢(shì)

社會(huì)各界普遍關(guān)注的第一個(gè)問(wèn)題是，房地產(chǎn)稅能否近期開(kāi)征？在我看來(lái)，可以得出以下結(jié)論：首先，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅無(wú)疑是增加了一種新稅，這意味著個(gè)人綜合稅負(fù)的增長(zhǎng)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)形成民眾的一種不滿(mǎn)情緒，大家會(huì)聯(lián)合起來(lái)反對(duì)政府增加稅收；其次，政府在目前經(jīng)濟(jì)呈下行趨勢(shì)條件下，一般不會(huì)輕易征收新稅，關(guān)注經(jīng)濟(jì)局勢(shì)變化、穩(wěn)定稅負(fù)，甚至降低宏觀稅負(fù)，可能是最佳選擇；再次，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，必須制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制，而目前只是起草階段，并未形成一套符合中國(guó)國(guó)情的實(shí)踐性方案；最后，開(kāi)征地產(chǎn)稅，還需要一系列改革措施和配套政策的支持，譬如，還需要完成土地產(chǎn)權(quán)改革、房產(chǎn)確權(quán)登記、房地產(chǎn)評(píng)估等一系列配套工作，這使得房地產(chǎn)稅的開(kāi)征時(shí)間并不明朗。

社會(huì)各界普遍關(guān)注的第二個(gè)問(wèn)題是，房地產(chǎn)稅如果開(kāi)征會(huì)怎樣設(shè)計(jì)稅制？在我看來(lái)，應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：首先，未來(lái)的房地產(chǎn)稅在定位上應(yīng)被視同房產(chǎn)、土地的綜合征稅，即把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并一起；其次，房地產(chǎn)稅必須考慮房地產(chǎn)的地域因素，采取不同的稅率和征收方法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地理位置是質(zhì)量和價(jià)格的決定性因素；第三，稅率的制定不宜太高，而且還要配套實(shí)施各種減免優(yōu)惠政策，以對(duì)弱勢(shì)群體有意地進(jìn)行保護(hù)；第四，征收房地產(chǎn)稅，必須建立權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和仲裁組織，以面對(duì)各種接踵而來(lái)的因房地產(chǎn)稅征收而引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題。

因此，房地產(chǎn)稅的征收需謹(jǐn)慎，尤其是目前中國(guó)的現(xiàn)實(shí)條件不成熟，更應(yīng)該待以時(shí)日。我認(rèn)為最好先制造輿論，向社會(huì)各界廣泛征求方案，而不是由頂層設(shè)計(jì)者閉門(mén)造車(chē)。這樣一來(lái)，一方面，可以讓社會(huì)各界理解并支持中國(guó)的房地產(chǎn)稅改革；另一方面，可以讓社會(huì)各界出謀劃策，制定出一部嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)的具有可操作性的稅收制度。

（作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、稅收籌劃與法律研究中心主任）