房地產業推背解惑

文/宋清輝

房地產業推背解惑

文/宋清輝

能夠先知先覺城市分化、區域分化趨勢的地產商，就能通過戰略調整在分化中立于優勢地位，因此地產商企業的分化也將成為行業未來發展的趨勢。

未來，房地產市場價格出現回調是必然的，但這并不意味著房地產就會一蹶不振，在出現分化趨勢前把握好先機，企業才能運作得更長遠。

文/宋清輝（著名經濟學家。法治周末、證券時報、南方都市報等多家媒體特約評論員，在新華網、香港文匯報等海內外多家媒體開設有專欄。主要研究領域為經濟體制與金融市場，著有《一本書讀懂經濟新常態》。）

在路上撿了個鼠標墊，想象還需要鼠標，既然有了鼠標就得配電腦，有了電腦還得買電腦桌，隨后還需要配備一些家具，有了家具還得買套房子，有了房子還缺個女朋友，有了女朋友得結婚。結婚后得生孩子，生了孩子還得買奶粉，還要撫養孩子長大，孩子長大了說不定又撿一個鼠標墊，那缺的東西就更多了……笑話的結尾是害怕得把鼠標墊扔了，而我的結尾想說的是，一個小小的鼠標墊居然能夠帶動那么多的發展。

一個地產帶動上百產業

我們可以用鼠標墊笑話的思路想象為什么國家要把房地產作為支柱行業，因為這就是一個鼠標墊帶動經濟的鮮活案例。想必很多人都知道凱恩斯的挖坑理論，我們現在得將這個坑反過來建成高樓，房地產企業將房子賣掉時，在這過程中還能帶動不少的經濟行為，這些行為又能推動其他的經濟行為，這個蝴蝶效應的作用可不能小覷。

房地產企業要賣房子，首先得有地。要拿塊地其實不難，只要政府批準同意就可以，而這批準的前提是得有足夠的錢交給政府，這是政府的土地財政收入，政府可以用這筆錢投入更多的公共基礎建設上以更好地建設城市。

如果房地產企業現有資金不夠，那么地產企業就得找金融機構如銀行通過各種方式弄些貸款出來，例如用其它的土地抵押等等。在借貸過程中，金融機構需要對質押的產品進行評估，這個時候又需要聘請第三方評估公司，這刺激社會提供了評估崗位，評估行業的人員也因此得到了收入。評估完了之后，金融機構就將資金貸給了地產商。這樣，金融機構的現金是減少了，但是他們的應收賬款多了，一般6%-10%的貸款利率將為他們帶來豐厚的收益。

房地產公司拿到地后還不能急著蓋房，他們需要根據實際情況進行設計，這又得委托專業的設計公司按照現行法律法規對項目進行設計。設計好了之后不能立刻就用，還得找具備審圖資質的第三方機構對設計圖進行復核看是否存在問題。

設計圖、各種行政審批都結束了，終于開始建設樓房了。開始要招標，哪家公司來建設，用哪些公司的水泥，用哪些公司的鋼材，用哪些公司的復制材料，用哪些公司的物流實施運輸。有些工作需要購置新的操作工具。如此一來，又有工廠收到制造訂單……如此，房地產企業又提供了一大批就業機會，減少了過剩的水泥、鋼材庫存，維持了工業、制造業的發展，這種意義也算是重大吧。

蓋房子需要人來蓋，人都要喝水吃飯，有的人覺得工地的飯菜不好吃，時不時會在周圍較便宜的快餐店解決三餐，有時候會在周邊商圈買些東西，這又刺激了附近的商圈，帶動了消費。

花了很長時間，樓房建好之后又需要進行驗收工作。一開盤，大量的職業者涌入意味著大量的資金涌入，讓地產商可以還清承建公司費用、材料費用、還有銀行貸款，大家各得其樂。但大部分業主是無法一次性購置房產的，他們只能交個首付來按揭，于是銀行又可以放出貸款再從這些職業者的身上大賺一筆。

地產的刺激結束了嗎？遠遠沒有，很多職業者會對房屋進行重新裝修，這樣又將刺激當地裝修公司；裝修好之后要置入各種家具，這樣又刺激了家具市場；還有各種雜七雜八的物件需要布置，再度刺激各類行業。職業者購買房屋后，必然將在附近的超市、商圈、市場經常購物，如此一來又會盤活周邊商圈，再度刺激消費。

當前大部分地產商還要做后續服務即物業管理，通過管理服務包括小區治安維護、家電維修等，當然是要向業主收取物業管理費，這將成為可持續的收入。如今物業管理趨向智能化，如云計算、人臉識別技術等等，這又要求物業公司向相關企業購買、租賃相關設備，再度刺激消費。

關于房地產對社會的消費、收入刺激，我也只是寫了簡單的一部分。但據不完全的統計，一個地產項目能夠關聯到上百類產業，這也意味著蓋一棟樓房將有效刺激到經濟發展。

關注未來的分化格局

值得注意的是，2015年以來我國地產庫存比較高了，因此相關部門想到即便是貼錢也要讓人去購買房子，因為這些部門看重的不僅是房地產銷售，還有通過房地產形成規模效應，實現價值的再生，從而刺激到更多的行業。

不過，各行各業都不可能持續高速、穩定的發展，如永不貶值的黃金從每盎司1920美元跌到了1150美元，加上通貨膨脹因素的話下跌得更多；永不可再生的石油也從每桶100美元之上下跌了60%，讓做多者氣急敗壞；在這種情況下，有人又將目光投向了中國的房地產市場。

盡管黃金價格、石油價格都在下跌，但并不意味著這個行業完全蕭條，只是行業出現了分化，有些企業定位于高端市場打造貴賓產品，有些企業則步入惠民工程通過薄利而積少成多。房地產市場也是如此，在經歷過高速、野蠻的行業房地產階段后，大多數涉足房地產的企業已經冷靜下來，市場分化也越來越明顯。

從近年來統計局發布的每月70個大中城市房價變動情況來看，我們不難得出一個結論，房地產市場正在以城市為劃分出現分化。按照經濟學原理，房價是由供給和需求決定的，當需求大于供給，房價上漲是必然；反之當供給大于需求時，房價將失去上漲的動力。隨著老齡化加劇以及外出人口的增多，三、四、五線城市常住人口凈增長正在逐年下降，且地產新開工面積與竣工面積剪刀差還在擴大，施工面積在逐步擴大，整體上供求關系已經發生逆轉，這成為大多數空城形成的原因。

而一線、省會城市是青年人、務工者的向往，因此每年春節、畢業季之后將出現大量的人口增長，這種增長速度遠超新增住房速度，供給難以滿足需求，成為房價上漲的有利支撐。因此，城市分化將成為地產行業分化趨勢之一。

城市之間會出現分化，一座城市的不同區域也會出現分化。以深圳為例，已經偏離市中心的羅湖區新增住房少之又少，南山、龍崗等地則大量出現新增住房。在供應本來就處于緊張的城市中，房源充足樓盤能夠讓選購者有更多的選擇空間，從而繁榮區域地產環境，這也就是區域的分化。

把握好分化先機

能夠先知先覺城市分化、區域分化趨勢的地產商，就能通過戰略調整在分化中立于優勢地位，因此地產商企業的分化也將成為行業未來發展的趨勢。大企業以及有前瞻性的企業，能夠在一線、省會城市中提前圈地，在土地價格總體飆升的情況下，這些企業做到了“抄底”，并且能夠在房價穩步走高的時間段里賺到充足的差價收益。

強者愈強弱者愈弱，企業分化也將越來越明顯，中小企業以及預判能力差企業發展空間越來越小，他們也只能小打小鬧，難以成為房地產市場的主導，市場的定價權也不在他們手中，和大企業相比，這些中小企業也只能想辦法壓低價格以實現薄利多銷。

樓盤的分化的出現，能夠為業主提供各類服務的地產企業，才能在競爭中占據領先優勢。例如萬科已經和物流企業進行合作，將智能倉庫和互聯網結合在一起創造了新的盈利空間。創造更多的盈利點、服務更多的業主、開發更多的創新服務，才能讓地產商在樓盤分化趨勢中處于領先地位。

未來，房地產市場價格出現回調是必然的，但這并不意味著房地產就會一蹶不振，行業的分化也將越來越明顯，城市分化、區域分化、企業分化、樓盤分化也將成為分化趨勢的主流。在出現分化趨勢前把握好先機，企業才能運作得更長遠。