房地產開發項目管理研究

【摘要】每一個房地產開發項目都是由多行業、多專業、多工種協同合作建設完成。有效的組織、協調和控制，是做好房地產開發項目管理工作的中心思想。本文首先從房地產開發項目的生命周期、實施過程和管理內容入手進行分析；其次，探討房地產開發項目的管理思想和管理原則；最后，研究按照房地產開發項目階段目標進行管理分解，旨在為提高房地產開發項目管理水平提供理論性參考建議。

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；管理方法；管理思想

房地產開發項目的生命周期是投資決策、項目審批、建設管理、營銷服務和維護運營的整體過程，每一個階段都涉及到諸多管理內容，如標書、融資、采購、質檢、人力資源、合同管理等等，由此可見房地產開發項目管理具有綜合性強、涉及范圍廣、行業交叉密集的特點。

1、房地產開發項目管理描述

房地產開發項目是多成員、多結構、多目標相互作用的集合體，在項目開發過程中各要素之間相互配合、緊密銜接以保證整體的均衡性和協調性。房地產開發項目的管理可以從不同角度入手進行管理，而管理過程中，又相互貫通構成一個完整的管理體系。

1.1房地產開發項目生命周期管理

房地產開發項目的生命周期是投資決策、項目審批、建設管理、營銷服務和維護運營的整體過程，每一個階段都在圍繞著一系列的預測、計劃、決策、實施、控制、反饋、修正等活動進行管理，從而確保項目的順利完成。

1.2房地產開發項目實施過程管理

房地產開發項目實施的每一個過程都需要進行科學嚴密的管理，根據開發項目實施的階段可以分為以下幾個方面的管理。

（1）項目的預測、計劃、分析與可行性研究過程管理，在此階段要充分對市場環境、用戶需求進行調研，制定出可行性報告用于最終決策；

（2）項目立項后要對項目進行計劃管理，主要從投資計劃、實施方案、工程招標、資源劃分、工期計劃等方面進行管理，以保證項目能夠按照預定軌跡和流程進行；

（3）項目進行中需要對項目實施的機構、人員、制度等進行組織管理，合理調配職能分工，確保項目按時完成；

（4）項目開發過程中會產生大量信息，包括：財務信息、工程信息、材料數據等，將其按照設定的類別進行劃分歸檔，可作為項目開發的文檔資料，幫助項目管理者更加清晰的了解項目的各項內容；

（5）項目開發施工階段不可避免的會出現諸多的問題，因此需要對開發項目進行控制管理，控制管理內容主要包括：開發成本控制、項目工程進度控制、項目質量與安全控制、項目風險與變更控制等，項目開發控制可避免給項目的開發造成不必要的損失；

（6）項目開發完成后，進行項目質量的檢測驗收，要求質檢結果符合合同設定標準后再進行項目的移交和運營，自此項目開發全部完成。

1.3房地產開發項目管理內容

房地產開發項目管理中涉及到的專業、行業、工種非常的多，并且錯綜復雜、環環相扣。通常項目開發的管理內容主要包括：成本、組織、現場施工、質量控制、工期、信息管理、合同和風險控制等方面的管理。

（1）成本管理：成本管理是對開發項目中的各項財務支出進行管理，其中包括預算管理、實際支出管理和結算審核管理。預算管理是在項目建設前進行工程的估價，并對每一項財務支出做出成本支出計劃；實際支出管理是在項目建設階段進行財務支出核算，并進行成本跟蹤與診斷；結算審核管理是在工程結束后對各項財務支出進行具體結算，并根據工程量一一審核財務支出情況。

（2）組織管理：組織管理是項目開發管理結構的配置，包括：人事的安排與調動、工作的分配與落實；制度即章程的制定與管理等。

（3）現場管理：現場管理主要針對的是項目建設過程中，場地的使用、物料的進出、施工安全等進行管理；

（4）質量控制：質量控制在房地產開發項目管理中主要是對項目施工質量進行監管，包括施工技術的選擇；施工材料的選擇；施工標準的質量控制等；

（5）工期管理：工期管理是根據工程項目的工程量計算出每一階段所需要的建設時間，并按照預定實施方案，按期完成各項工作目標任務；

（6）信息管理：在房地產項目開發過程中會產生大量的信息，對這些信息收集、整理和建檔，可幫助房地產開發項目更加規范的進行；

（7）合同管理：房地產開發項目所涉及的合同種類偏多，有開發商與建設單位所簽訂的合同，有開發商與供貨商簽訂的合同工，有開發商和業主簽訂的合同等，對各類合同進行同一的管理可使房地產開發項目管理有法可依，有章可尋。合同的管理內容主要包括合同文件的起草、審查、變更、歸檔等；

（8）風險管理：在房地產開發項目管理中會遇到許多類型的風險，有來自自然的風險、來著政策的風險、來自人為的風險等。對可能出現的風險進行事先防范，是風險管理的主要工作內容，科學有效的風險管理是房地產開發穩定性的重要保障。

2、房地產開發項目管理思想與原則

房地產開發項目管理需要具有較高的綜合管理能力來有效的組織、協調和控制，所以在管理過程中不僅要具有整合思想，而且還要堅持平衡原則才能做好管理工作。

2.1整合思想

房地產開發項目管理涉及到財務、人力資源、工程建設、工程材料、合同、風險等多方面的管理內容。要切實做好房地產開發項目管理工作就要將各部分的管理進細分，制定出分管的范圍，再由不同的職能部門進行分管，各職能部門將具體工作下放到個人，崗職一體化管理，形成由上到下層級管理鏈條，進而將房地產開發項目的管理工作整合起來，形成統一的管理體系。

2.2平衡原則

平衡原則是建立在全局層面處理各項問題，本著整體利益高于個體利益的原則平衡房地產開發項目中存在的各項分歧。例如：成本控制與質量管理之間的平衡關系，工程進度與工程質量之間的平衡關系等。

3、房地產開發項目管理目標分解

房地產開發項目涉及到的管理內容繁多，所以必須要對管理目標進行科學劃分，再針對所劃分出的每一項管理目標進行具體管理。例如根據項目的開發過程進行管理是將過程分解為前期準備、設計及報建、招投標工作、工程實施、驗收階段、銷售及移交等，在每一項分解過程中再進行具體的操作。

（1）前期準備管理階段進行管線調查、地質勘查、場地條件等；

（2）設計及報建管理階段進行建設方案的設計與報建、基礎施工圖設計與報建、專項工程設計等；

（3）招投標工作管理階段進行監理、基礎支護、樁基、總承包、專項工程等方面的招標；

（4）工程實施管理階段進行基坑工程管理、樁基工程管理、總承包工程管理和專項工程管理；

（5）驗收管理階段是對房地產開發項目已經建設完成的部分進行驗收，主要包括：電梯、人防、燃氣、消防、環保等方面的質量驗收；

（6）銷售及移交階段進行預售查賬、預售許可證、公開發售、物業移交、入伙及保修期跟蹤等。

結語：

房地產開發項目管理的最根本的目是“有效地利用時間、技術和人力”，保證房地產項目開發每一階段的工作都能夠按照既定要求完成。在每一項具體工作中配置專業的管理人員是房地產開發項目成功與否的關鍵，此外還需要完善的管理制度和優秀的企業文化，才能夠將房地產開發項目管理的更好。

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作者簡介：

賴康廷（身份證號碼：450521197911011515），男，1979.11，2002年6月畢業于華東交通大學土木工程學院工民建專業，中級職稱，主要從事房地產開發工程管理工作。