我國房地產行業宏觀調控政策與其可持續發展關系分析

梁惠民

(廣州珠江工程建設監理有限公司，廣東　廣州　510655)

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我國房地產行業宏觀調控政策與其可持續發展關系分析

梁惠民

(廣州珠江工程建設監理有限公司，廣東廣州510655)

房地產經濟已成為我國經濟發展的重點，宏觀調控在新的發展時期能夠起到重要的作用。研究首先分析我國房地產行業宏觀調控的經濟思想，在學理分析的基礎上，總結宏觀調控對房地產發展影響的利弊，就此提出房地產可持續發展的宏觀調控政策。

房地產；宏觀調控；可持續發展

一直以來，住房制度改革是國家進行宏觀調控的重點。中央從上世紀八十年代開始就著手對房地產市場進行宏觀調控，2003年以后我國房地產市場的發展漸漸歩入正軌。房地產事業飛速發展，投資過大，住房價格一路飆升、空房積壓面積嚴重等問題層出不窮，過高的房價和空房面積居高并存容易導致房價的泡沫，給房地產事業的健康發展帶來了極為不利的影響。中央為維護百姓利益，加強了對房地產行業的宏觀調控，其調控方式與政策符合一般經濟規律，為我國未來房地產的可持續發展奠定了良好的發展基礎。

一、我國房地產行業宏觀調控的經濟思想

(一)政府與市場“兩只手”的有效結合

經濟學理論中，關于行業治理的兩種手段與方式，就是政府與市場，關于兩者角色的爭論一直持續了幾百年，至今仍無定論。“兩只手”的理論由來已久，并且其功能各異，發揮的作用也不一樣。十八屆三中全會進一步指出要發揮市場在資源配置中的決定作用，并且有效發揮政府的服務作用。2003年以來，面對房地產行業的迅猛發展，我國的房地產宏觀調控政策主要是以市場調控為主。政府相繼提出“國八條”，“國六條”抑制房價飛漲，2013 年的“新國五條”嚴格執行“限貸”政策。政府可以通過個人住房商業貸款以及住房公積金貸款利率，來有效的控制住房需求，并實施貸款利率上浮政策。當然，通過提高資金成本以及強制性減少交易所得的方式也可以有效遏制購房需求，達到宏觀調控的目的。

以上簡述的方法，其效果均是十分的明顯，在對房地產市場進行調控的過程中，進行了嚴格的行政監督管理，嚴厲打擊了某些大型城市不法房地產營銷行為。可見，2003年以來，我國房地產行業在消費行為嚴重不對稱的情況下，采取了有效的行政調控，政府在其中發揮了比較重要的角色，這是有必要也是必須的。同時，也進一步強化了政府部門對房地產市場經濟發展的監管力度。

(二)統一方針、差別化政策與滿足基本供給，控制剩余需求

我國是一個“東西”發展不平衡的國家，由于歷史以及國情的種種原因，我國區域發展極為不平衡，出現了分化現象。鑒于，黨中央依據客觀經濟發展環境，審時度勢，在堅持客觀經濟發展規律的基礎上，充分尊重地方經濟發展的差異，允許地方差別化的房地產政策。中央政府對房地產市場的基本方針進行了“頂層設計”，地方應該領略中央精神，在充分認識自身的情況下，制定適合本地政府調控房地產行業市場經濟的有差別的政策。實際上，我國三四線城市的住房購買力并不強，倘若實行一樣的政策，就會壓制這些城市居民的積極性，將對銀行和地方政府財政收入造成巨大沖擊。

滿足基本供給，控制剩余需求。抑制具有投機性質的炒房行為是房地產宏觀調控的主要目的之一，鼓勵普通住房以及經濟住房的建設，滿足絕大多數老百姓的住房需求，防止投機倒把，對投資性質的房產需求進行控制。在此基礎上，政府減免普通商品住房的營業稅收，并且進一步提高普通住房所需的供應要求。

(三)新常態下房地產宏觀調控的核心思想

后金融危機時期，我國政府在2010年退出反危機的擴張政策。目前中國經濟進入新常態，在經濟全新發展的階段，認清國情以及發展階段，對于房地產行業的發展至關重要。經濟發展新常態要求政府轉變宏觀調控思路，在尊重市場規律的基礎上，調整政府與市場的關系，改變過去“錯誤”的認識，房地產宏規調控思路與政府宏觀調控思路一致，處理好政府與市場的關系是房地產業當前改革的重心。通過政府精簡政務，政府權力更多地讓位于房地產市場，將市場在房地產業資源配置中的決定性作用發揮盡致，增強經濟發展的原動力。但是，老百姓的利益要絕對維護，政府的角色也永遠不會變，永遠是參與者和監督人。通過深刻總結與反思，房地產宏觀調控更需要通過各種制度和體制改革來實現經濟紅利釋放，發揮市場在資源配置中的決定性作用是新常態下房地產宏觀調控的不二法門。

二、宏觀調控對房地產發展的影響

(一)正面影響

1引領房地產行業的發展方向

房地產是高投入、高產出、高風險的產業類型。因此，房地產發展的良好事關國民經濟的根本利益。再加上我國區域房地產發展極為不平衡，而其又嚴重依賴于國家與地方政策。因此，宏觀調控政策可以從整體上指導房地產行業的發展。鑒于房地產自身的特殊性，其不僅與其他行業緊密相關，并且在投資上、稅收上和金融政策上都有相關影響，因此房地產行業與其他行業的發展極為不同。宏觀調控，不僅可以有效控制投機倒把，惡性炒房，還能從根本上穩定房地產行業的發展態勢。當然，我國房地產業是國民經濟的支柱型產業，這種調控的支配者是政府，這種行為是政府行為，要有相關的管理部門進行參與，而政府的介入，其角色的發揮往往能夠決定未來發展的方向。

2有利于合理實現資源分配

政府調控能夠運用政府這支“看得見的手”進行資源的再配置，況且，宏觀調控政策是解決房地產行業集中矛盾的主要方法。有交易的地方就會有摩擦，有摩擦的地方就會有沖突，就會有矛盾。在同等資源能量的基礎上，市場經濟主導以市場發展為前提，合理分配是社會化大生產的原則。市場經濟會造成過度市場競爭的現象。市場的缺陷此時表現得很突出，市場解決不了的問題可以由政府來解決，宏觀調控政策的實施能夠在資源和利益分配上起到整合的作用。實際上，宏觀調控的政策是真正促進其發展的根本動力。

(二)負面影響

1我國的住房價格居高不下

雖然宏觀調控在一定程度上解決了房地產的一些突出問題，但是其本質上并沒有改變房地產發展的根本癥結。很明顯，2003年以來，即便政府出臺了很多關于房地產發展的相關政策法規，也竭盡全力限制相關的購房需求，但是我國住房的價格還是不斷上漲。到了2006年，房地產開發相對來說增長了21.8%，至今沒有太明顯的下降。可見，宏觀調控依然沒有解決房價上升的問題，老百姓大多數依然買不起房或者貸款才能買得起房，并且成為“房奴”。足以說明，房地產的市場調控力度有待加強。

2加息對房地產的市場經濟發展帶來的影響

宏觀調控政策中，一戶限購一套房，況且加上加息等政策的影響，銀行按揭貸款比例上升，在一定程度上提高了購房的門欄，同時也就抑制了投資者、購房者的購房需求，減緩了資金的回籠速度，這樣一來極大的影響了一些企業的現金流，致使企業運營成本的上升。實施加息政策，對于開發商來講，開發成本也會相應增加，“羊毛出在羊身上”，從而導致購房者產生壓力。長久以往，購房的成交率也會降低，尤其是二三線城市的購房成交率。對于開發商來講，成交量的下降會使得開發成本增加，開發周期變長，加大房地產開發的風險，也影響了地方經濟發展。

三、房地產可持續發展的宏觀調控政策

(一)加強保障房的建設，滿足中低層收入的群體需求

為維護弱勢群體基本住房問題，政府依然要嚴厲打擊房地產投機炒作，為低層收入的家庭提供住房，而不要過多關注市場房價的問題。國家應制訂長遠計劃，緩解市場上供不應求的局面，嚴厲打擊房地產投資炒作，加大力度在未來三年內完成保障房的建立，使房價進一步回歸理性。加強對保障房的各個環節建設的監督，這樣可以有效防止住房價格虛增的現象，為居民提供最基本的居住條件。建立公平合理的市場競爭機制，為房地產經濟發展全力打造一個開放、公平的市場環境。

(二)采用以經濟手段為主的房地產新政宏觀調控政策

房地產市場宏觀調控的政策手段主要包括經濟手段(財稅政策、貨幣政策、產業政策)、法律手段、計劃手段、行政手段等。經濟手段是宏觀調控政策的主要工具，下面主要從經濟手段闡述近年來主要的宏觀調控政策。

2005年5月11日，國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》。其中明確規定，自6月1日起，國家對個人購買住房轉讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業稅，從而達到抑制短期內哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。2006年5月31日，國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發74號文件)，對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。當年7月26日，國稅總局發布《關于住房轉讓所得稅征收個人所得稅有關問題的通知》(108號文)，宣布從當年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。這些措施都加大了住房轉讓的成本，有效地抑制了二手房的炒賣。

(三)建立明確的法律規范和行為準則

房地產行業的發展依托于國家政策的扶植和傾斜，其市場運作方面需建立明確的法律規范和行為準則。加強政策的執行效力要充分實現目標內容的轉化，更要堅持剛柔并濟的原則。宏觀調控的干預要注意方式和手段，適時修改和調整政策的規范內容，都要以政策評估為基準。例如，針對土地拍賣和規劃等環節公開透明，有效監督和控制開發項目，制定相關稅收準則，制定囤房相關處罰條款，嚴謹建立房地產市場相關的金融監管制度，提高市場的供給量。要對資金進行合理規劃，保護生態環境，對產權進行改革，改善項目開發的弊端。

四、結語

國家宏觀調控的目標應該是：把房價增速減緩到與國民經濟發展相適應的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個別房價奇高的大城市(比如上海、北京、深圳等)的房價增速最好能明顯地下降并穩定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結構保持基本一致，房價基本合理。我們相信隨著國家對房地產可持續發展的宏觀調控政策的繼續深入，房價高位與空置面積居高并存的問題將會逐步解決，以保持整個國民經濟持續、協調、快速的健康發展。

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