行政事業單位房屋類固定資產置換的流程風險控制

唐晨瑞

(湘潭大學，湖南 湘潭 411000)

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行政事業單位房屋類固定資產置換的流程風險控制

唐晨瑞

(湘潭大學，湖南 湘潭 411000)

近年來，行政事業單位采取置換方式處置和更新房屋類固定資產，是優化資產配置、改善營業辦公條件的一種新的選擇方式。但因資產置換尚無固定運作模式和操作程序可循，且置換周期較長、資產價值較高、辦理程序繁多、利益關系復雜，如果風險預估不足、操作處置不當、管理監督不到位，極有可能產生資產保值風險、法律風險、操作風險和廉政風險。

房屋類固定資產置換是置換雙方以房屋類固定資產(含建設占地)為主要交換物，以優化提升資產使用效能為主要目的的商業交換行為，一般不涉及或只涉及少量貨幣性資產補價。固定資產置換應堅持“等價交換、保值增值、風險可控、公開透明”的原則，這是做好當前政策環境下行政事業單位固定資產置換的基本準則。置換項目一經啟動，置換單位應建立置換工作領導小組和監督管理工作小組，健全相關管理制度，編制置換工作流程，落實相關人員職責，實行流程風險控制，才能保證置換工作順利進行。

資產置換總體上涉及原有資產的處置和新資產的換入。通過對已成功實施資產置換多個案例的調查研究，資產置換一般可以歸納為以下十個步驟的工作流程：初步調查論證→選擇置換對象→爭取政府支持→達成置換意向→資產評估論證→報當地政府和上級主管單位審批→簽訂置換協議→實施置換方案→資產交換與賬務處理→檔案整理歸檔。置換各環節在時間安排上應盡量緊湊銜接，減少因資產評估價值受時間因素的影響差異。

一、 初步調查論證資產置換的必要性

按照有關加強固定資產置換管理工作的指導意見，屬于城市規劃發展要求需要整體搬遷的、現有營業辦公用房不能滿足業務發展要求的，均可作為選擇資產置換方式的必要條件。置換單位應詳盡收集可置出資產的產權資料，核實產權范圍和賬面建筑物(土地)面積、折余價值等數據，尤其要注意擬置換資產應為本單位權益范圍內土地及附著建筑物，產權關系明晰，相關手續和資料齊全；需要留出院內原住戶公共通道的，還要計算核減可置換土地面積，確保置換資產符合置換條件。充分征求干部職工對資產置換設想的意見后，提交單位辦公會集體研究決定。

二、謹慎選擇置換對象洽談資產置換的可行性

置換對象的選擇關系到置換工作能否順利進行以及置換單位合法權益能否得到有效保障。基于政府政策支持、置換標的和程序合法合規的充分考慮，可把風險可控、資產保值增值作為評判資產置換可行性的兩大核心因素。置換對方原則上應選擇政府相關部門、政府指定的開發商或金融機構，防止因選擇置換對方失當而形成的信用風險。無論是政府主導模式、商業運作模式或者兩種模式的結合，擬置入資產屬于新建項目的，都要充分考察置換對方的相關資質、工程業績、社會信譽度、財務資金實力等基本面，必要時應延伸考察其主要股東及其關聯企業的信用狀況與財務關系等相關情況；無論是置入現成資產還是待建資產，都要實地考察待交換資產的街區位置、周邊環境、產權關系、資產價值、資產使用功能等具體情況，本著合法合規、互惠互利、求同消異的原則達成初步置換意向。

三、 與當地政府充分溝通取得支持

在完成資產置換必要性和可行性論證、并與置換對方達成初步置換意向的同時，應積極向當地發改、規劃、國土、建設、房產、環保、稅務等有關部門咨詢了解置換程序、法律手續、置換費用等事項，爭取政策支持和稅費優惠；置入待建資產時還要對工程立項、建設用地、建設標準等需求進行多方協調，疏通關鍵性環節，爭取政府領導層面和政策層面的支持，確保項目建設符合城市規劃要求和自身業務發展對置入資產的功能需求。

四、 與置換對方詳細洽談置換細節

初步置換方案被當地政府認可后，應盡快與置換對方洽談具體置換細節，修正完善置換方案，在平等、自愿、充分協商的基礎上簽訂置換意向書，進一步明確雙方權利與義務、履約保證、貨幣性資產補價約定、置換意向終止情形等條款，置換意向的表達應做到完整、準確、無歧義，特別注意置換意向應建立在政府批準和上級主管單位審批同意的前提下，規避因置換項目報批未獲通過時雙方產生的前期資金投入風險。對置出資產產權手續不全等資產瑕疵，也應在置換意向書和以后的正式置換協議等法律文書中明確提示，并商定糾紛解決機制。置換新建資產的，還應詳細洽談建設標準、建設工期，確保置入資產符合業務功能要求。對原劃撥土地改為出讓土地、補辦產權證、資產評估等產生的稅費支出可作為置換對方的置換成本在置出資產評估價值中抵減，原院內住戶矛盾調處以及新建項目的報批、消防環保驗收、工農矛盾調處等復雜事務，可打包交由置換對方負責辦理，最大限度地降低置換過程中的操作風險和法律風險。

五、 充分進行資產評估論證

達成置換協議前，應選擇雙方認可的、有資質的專業評估機構，客觀評估置出資產和置入資產的重置價值或公允價值，防止高估置入資產、低估置出資產，確保置換資產保值增值。必要時置換雙方同步聘請一家評估機構作評估比較，并經由外部律師對相關法律文書進行審核，增強評估結果的可信度，保證置入資產公允價值不低于與置出資產公允價值相對稱的評估價值，甲方權益和資產保值增值不受影響，防止發生法律糾紛。

六、 報當地政府和上級主管單位審批

在價值評估的基礎上，確認資產置換的可行性，編制正式置換方案，報當地政府批準或明確支持。前期各項準備工作就緒后，起草資產置換請示，包括必要性、可行性、風險評估、征求意見情況、對置換對方的考察情況、置換資產價值評估報告、置換意向書、當地財監部門意見等有關資料，報上級主管單位審核。審核全套置換資料發現有疑慮的，應深入置換單位實地了解情況，約見置換對方相關人員，就置換項目的必要性和可行性進行核實性考察驗證。

七、簽訂正式置換協議

置換協議的簽訂是整個置換工作的核心環節，必須慎之又慎地加強對涉及法律責任、經濟責任、違約責任等合同責任條款的審核把關。置換項目報經上級主管單位批復同意后，可方簽訂正式置換協議。協議內容至少包括雙方的權利義務、違約責任、爭議解決機制等。審核時應重點查驗置換對方的資質條件及履約保證、擬置換資產價值評估的合理性，防止置換不成功的資金風險或進入置換環節后的操作風險。

八、組織實施置換方案

進入置換程序后，屬于置入待建資產的，置換單位要按照基本建設管理辦法的規定參與工程項目管理。首先應對置換對方投入的置入資產資金賬戶實行三方共管，由置換雙方分控預留銀行印鑒(支付密碼)和轉賬支票，由開戶銀行按照三方協議約定定向支付新建資產所需的工程款，保證工程進度和質量，確保資金用于項目建設。重點關注托管協議簽字人是否為各方主要負責人或有主要負責人授權委托書的代理人，三方托管資金是否按協議約定及時足額到位。同時，要加強置換過程中資金的管理，完善付款手續，嚴控資金缺口；加強項目實施全過程的管理監督，全力配合置換對方按置換協議和既定程序組織實施，防止操作風險。

九、資產交換與賬務處理

按照置換協議，在置入資產符合建設使用標準后，按照固定資產管理相關規定，取得相關資產的產權證明，完成置入資產登記、入賬手續后，再移出置出資產，完成置出資產移交手續。根據新會計準則要求，非貨幣資產交換的會計處理主要包括會計處理的會計計量的確認、以公允價值計量、以賬面價值計量三個方面的內容。以公允價值計量時，換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益。不涉及補價的，以換出資產的公允價值加上應支付的相關稅費作為換入資產的入賬價值(換入資產的入賬價值=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費)；涉及補價的，支付(收到)補價方以換出資產的公允價值，加(減)補價，加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值(換入資產的入賬價值=換出資產的公允價值±補價+應支付的相關稅費)。

十、檔案整理歸檔

置換完成后，要及時整理保管好相關原始資料、法律文本以及置換過程中形成的輔證資料，保證置換資料真實、完整。原始資料包括置換資產的產權資料、工程技術圖紙資料等，法律文本包括置換意向書、批復文件、置換協議、補充協議、法律審核意見書、工程竣工決算審計文書等，輔證資料包括前期調查報告、會議(會談)記錄、職工征求意見書、開發商及評估機構的資質證明材料、營業執照、稅務登記證等。

以上步驟環環緊扣，前一環節的工作質量決定下一環節的工作走向，發現前一環節的工作疏漏，應在下一環節中及時采取補救措施，防范因逆程序操作造成風險失控。