淺談“營改增”對房產租賃業務的影響

文/丁琴

淺談“營改增”對房產租賃業務的影響

文/丁琴

2016年5月1日全面實施“營改增”，對房地產租賃企業的經營產生了一定的影響，房產租賃企業只有充分掌握“營改增”相關的稅收政策，才能采取合理的措施減輕企業的稅負。基于以上認識，本文對房地產租賃業務受“營改增”的影響展開分析。

“營改增”；“房產租賃業務”；“影響”

一、房產租賃企業的業務范圍

租賃、倉儲、物業管理等都屬于房產租賃企業所涉及的業務，2016年5月1日，國務院決定將“營改增”試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，因此房產租賃企業需要及時掌握相關稅收政策，在此基礎上及時做出相應的業務調整和創新稅務籌劃方法。

二、租賃業務

（一）一般納稅人對于2015年4月30日前取得的不動產可以選擇簡易計稅或者一般計稅方法，出租其2016年5月1日后取得的不動產，只適用一般計稅方法。①如果選擇簡易計稅方法，那么稅負總體較營改增前是下降的，繳納營業稅的稅負是5%，而繳納增值稅的稅負是4.76%。②如果選用一般計稅方法，應納增值稅是當期銷項稅減去當期可抵扣進項稅。例：甲企業2016年5月8日購入一幢寫字樓用于出租，含稅價117萬元，其中進項稅17萬元并取得增值稅專用發票。2016年收到租金收入8萬元，2017年收到租金收入12萬元，假設只考慮該筆業務，應納增值稅情況：2016應納增值稅=8/（1+11%）*11%-17*60%= -9.41（萬元），2016年留底稅為9.41萬元，2017年應納增值稅=12/（1+11%）*11%-17*40%-9.41= -15.02（萬元），2017年留底稅為15.02萬元。營改增之前應納營業稅情況：2016年應納營業稅=8*5%=0.4（萬元），2017年應納營業稅=12*5%=0.6（萬元），通過以上數據對比，2016年5月1日之后購入不動產用于出租的一般納稅人，適用一般計稅方法繳納增值稅與營改增前繳納營業稅相比，增值稅屬于價外稅，是對法定增值額納稅，租售比不高的情況下，投資的前幾年都是不用繳納增值稅的，而營業稅是價內稅，以收到的全部價款計稅，不管你的租售比如何，只要有租金收入就要繳納營業稅。所以增值稅解決了營業稅重復征稅的問題，更有利于調動投資者的積極性，更有利于產業結構調整和現代服務業的發展。

（二）租賃掛靠業務

房屋租賃企業以掛靠方式經營、如何確定掛靠人還是被掛靠人為納稅義務人的問題：例：甲公司以掛靠方式出租寫字樓給乙公司，乙公司以甲公司名義對外經營，并由甲公司承擔相關法律責任，這種情況下，甲公司為納稅義務人，除以上情況以外的掛靠經營租賃都應是乙公司為納稅義務人。

（三）租賃轉租行為

如何確定租賃轉租的計稅方法，關鍵點看轉租人租入不動產的時間點，是在4月30日之前租入，還是5月1日之后租入。

例：甲公司為增值稅一般納稅人，2016年4月29日租入的辦公樓一幢，于2016年5月3日轉租給乙公司，對于甲公司的轉租可以選擇簡易征稅辦法。

丙公司為增值稅一般納稅人，2016 年5月2日租入辦公用房500平米，于2016年5月28日轉租給乙公司，對于丙公司的轉租只能按照一般計稅辦法征稅。

三、倉儲業務

倉儲業務屬于物流輔助業務，納入現代服務業，2013年8月1日已實行營改增，小規模納稅人按照簡易計稅方法計稅即可，既增值稅率為應稅服務銷售額的3%，一般納稅人按照一般計稅方法計稅，按應稅服務銷售額的6%進行納稅。

四、物業管理業務

物業管理業務“營改增”后，小規模納稅人按應稅服務銷售額的3%納稅，一般納稅人按應稅服務銷售額的6%進行納稅。

（一）對物業管理公司（一般納稅人）來說，銷項稅稅率為6%，這與原來按照5%的稅率征收營業稅相比，“營改增”后企業適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業的稅收負擔。但計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔。“營改增”對稅收負擔的影響，還需結合企業實際情況加以分析。例：A公司一年收取物業服務費1000萬元：若進項稅額為6.6萬元時，應繳納的增值稅額為50萬元，與“營改增”前交5%的營業稅50萬元相比相等，若進項稅額＞6.6萬元，為10萬元時，繳納的增值稅額為46.6萬元，小于應繳納的營業稅額50萬元，則“營改增”后企業的稅負額將下降。同理，若進項稅額＜6.6萬元時，“營改增”后企業的稅負額將上升。

（二）物業管理公司（小規模納稅人），增值稅征收率為3%，這與原按5%的稅率征收營業稅相比，稅負大大下降，企業的收入和利潤將會得到進一步的提升。

五、房屋租賃、轉讓、銷售土地上的機器設備時計稅方法

房屋租賃企業在轉讓廠房土地同時，一并銷售附著在廠房或者土地上的機器設備時，應如何計稅，“營改增”前，根據財稅［2009］9號文件規定應分別計算繳納增值稅和營業稅，“營改增”之后，根據財稅［2016］36號文件規定納稅人應分別核算增值稅，未分別核算或核算不清的從高適用稅率計算增值稅。雖然“營改增”后，都是繳納增值稅，但由于它們的稅率不同，還是要求按項目內容分別核算。房屋租賃企業轉讓機器設備法定稅率為17%、銷售廠房和轉讓土地使用權有法定稅率11%和可以選用簡易征收率5%兩種計稅方法。例：房屋租賃企業（甲公司），2016年5月5日將2015年12月20日購入的廠房連同機器設備出售給乙公司，在這項業務中，甲公司計算增值稅時，必須將設備和廠房分別核算，這樣可以達到降低稅負的目的，如果未分別核算，就得按照最高17%的稅率對該項業務征稅，多繳納稅費不利于甲公司的經營發展。

六、房產租賃企業經營過程中需注意的幾點建議

（一）合同簽訂過程中需要明確的幾個事項

①明確合同相對人的主體身份，合同相對人是一般納稅人還是小規模納稅人必須寫入合同，如果合同相對人是一般納稅人，要求提供營業執照、一般納稅人資格認定的復印件，作為合同附件。②明確計稅方法，在與不動產和動產租賃方簽訂合同時必須約定計稅方法。比如可以選者一般計稅方法和簡易計稅方法的納稅人，必須在合同中明確用哪種計稅方法。③明確取得的發票類型，是專用發票還是普通發票，適用稅率多少，因為小規模納稅人也可以到國稅去代開增值稅專用發票。④明確合同報價是含稅價，還是不含稅價。⑤明確如何開票，由于銷售貨物稅率高，服務稅率低，供應商往往會將混合銷售行為分開，轉變為二項業務。站在甲方的角度，需要判斷是否對甲方有利。⑥明確稅率變動如何執行，營改增現為試點過渡期間，后續仍會有相關的政策調整。如相關稅率簡并、變動，遇到這種情況，需要明確合同價款如何執行？主要針對執行期長的，有必要對此條款進行明確。⑦明確問題發票的責任，因乙方開具的發票不規范、不合法或涉嫌虛開發票引起稅務問題的，乙方需依法向甲方重新開具發票，并向甲方承擔賠償責任，包括但不限于稅款、滯納金、罰款及相關損失等。

（二）房產租賃業務稅務籌劃

①房產租賃企業在出租時要將設備和廠房分開租，在合同中分別明確，那樣可以少納房產稅。從而達到降低稅負的目的。②倉儲與出租業務的確定，在當前全面“營改增”的情況下，一般納稅人租賃業務有11%的法定稅率和簡易征收率5%，倉儲業務屬于物流輔助業務是6%的法定稅率；小規模納稅人租賃業務的征收率為5%，而倉儲業務的征收率為3%。這給房產租賃企業提供了稅務籌劃空間。很多企業租賃房屋其實是作為倉庫使用。因此房屋租賃企業可以根據情況與其簽訂賃合同或者倉儲服務合同。

總之，在“營改增”得到全面實施的情況下，房地產租賃根據自身實際情況進行房地產租賃業務的合理劃分。在此基礎上，企業還要加強業務的稅收籌劃，從而通過合法減輕企業稅負增強企業的市場競爭力。因此，相信本文對“營改增”對房地產租賃業務的影響展開的研究，可以為相關工作的開展提供指導！

［1］李克平.“淺談營改增對房地產租賃業務的影響”［J］.財會學習，2016，06：178-179.

［2］王輝.試論“營改增”對房產租賃企業納稅籌劃的影響［J］.中國集體經濟，2016，03：85-86.

（作者單位：杭州余杭供銷控股集團有限公司）

上接（第155頁）進項稅額抵扣帶來了很大的不便，建筑企業的工程項目不僅分散而且地域偏僻，很多材料都是由個體戶以及小商家提供的，因為無法出示有效的抵扣憑證，因而很多部分都是無法進行進項稅額的抵扣的。

2.增加了建筑企業財務報表的管理難度，在實施營改增之后，建筑企業的財務報表對于營業稅的支出就不需要進行列報，但是需要對增值稅的項目進行相應的調整。就企業的資產負債而言，因為機械設備等固定資產項目可以對增值稅進行稅額的抵扣，所以入賬金額會減少，進而導致固定資產累計折舊等項目就會相應的減少［7］。

3.對建筑企業的經濟效益產生一定的負面影響，增值稅屬于價外稅，而營業稅屬于價內稅，營改增之后，建筑企業沒有及時的對原有的定價系統進行調整，企業的一部分營業額會轉化成為增值稅銷項稅額，就會在一定程度上導致企業收入的降低，進而使得企業的利潤降低。

四、基于營改增背景下，建筑企業的應對措施

（一）加強“一般納稅人”意識

建筑企業的管理人員要時刻樹立“一般納稅人”的意識，在處理業務時，要轉變自己的角色，通過變換角度對業務的優劣進行分析，通過把握營改增的機遇來降低企業的稅負，進而促進企業的結構轉型，提升企業的市場競爭力。

（二）加強對增值稅專用發票的管理

在實際的建筑過程中，要對增值稅專用發票的收集、保管以及使用等多方面進行專門的管理，這樣做的目的是保證建筑企業的各項作業流程的發票使用安全性。除此之外，還要建立健全監督機制，在對發票進行管理時，一旦發現違規事項或者錯誤事項，通過監督機制可以進行及時的發現，并且能夠快速找到解決的措施。進而促進企業的發票管理工作的改進，為營改增在企業中的有效落實奠定堅實的基礎。

五、結語

綜上所述，營業稅改征增值稅對于建筑企業而言既是機遇同時也是挑戰。該項稅制改革政策的實施，有效避免了企業的重復征稅的問題，為建筑企業創造了更加科學合理的納稅環境，但是同時對于那些不善于管理的建筑企業也帶來了一定的負稅風險。因而建筑企業的管理人員必須要強化“一般納稅人”的意識，同時還要增加對增值稅專用發票的管理，通過各方協作來促進營改增在建筑企業的有效實施。

參考文獻：

［1］李敏.淺談營改增對建筑企業的影響及應對措施［J］.商，2016，11：185.

［2］姜杰.營改增對建筑施工企業的影響及應對［J］.財會學習，2016，10：157+159.

［3］王宏.營改增對建筑施工企業的影響及應對思考［J］.企業改革與管理，2014，16：193.

［4］王遠斌.營改增對建筑施工企業的影響與應對策略分析［J］.財經界（學術版），2015，04：249+251.

［5］高碧波.淺談“營改增”對建筑施工企業財務管理的影響［J］.財經界（學術版），2015，05：267.

［6］陳曉虹.淺談營改增對建筑安裝企業的影響［J］.現代經濟信息，2015，07：314+316.

［7］朱建國.淺談“營改增”對建筑施工企業財務管理的影響［J］.經營管理者，2015，15：41.

（作者單位：中國鐵路通信信號貴州建設有限公司）