商業房貸期限過長的風險與應對之策

■劉 云 劉渝峽/文

商業房貸期限過長的風險與應對之策

■劉 云 劉渝峽/文

2016年初以來，隨著一線與部份二線城市房價的大漲，各大商業銀行紛紛“轉戰”樓市，近乎失控地給開發企業和購房者發放巨額房貸，不少商業銀行房貸比占據了貸款總額的“半壁江山”，這在相當程度上為房價的上漲與炒作推波助瀾，引起了監管部門的高度重視。

據媒體報道，2016年10月12日，央行召集5家國有大銀行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

本文以為要控制房貸風險，讓商業銀行理性對待樓市，必須縮短房貸周期與調整銀行績效薪酬政策。

一、應大幅度縮短長期按揭貸款期限

過去30多年中國經濟的持續高速增長既創造了令世界驚嘆的經濟奇跡，但同時也滋長了盛世心態和無風險意識。無論是向銀行申請大額按揭貸款，還是“寅吃卯糧”的透支心理深入人心，透支心理建立在對未來經濟繼續向好的心理預期之上。但按照經濟發展和房價變動規律來看，都呈周期性特征，出現波動乃至大幅波動都是很正常的。世界范圍的經濟不景氣所導致自去年以來中國經濟增速減慢、失業增加和薪酬下降，充分表明了中國經濟與世界經濟聯系日趨緊密，受世界經濟周期波動所帶來的影響正在日益擴大，這都使中國經濟發展和房價變動充滿了各種不可預期的變數。同時，中國經濟己告別了8%以上的高速增長時期，而進入7%左右的中速增長時期，今后也不太可能再出臺類似2008年4萬億救市措施來刺激經濟增長。但銀行偏長的按揭貸款還款期限完全沒有充分考慮這些變數，加大了長期按揭貸款風險。

據成都市某區法院公布的一份專題調研材料顯示，今年上半年因按揭還款中斷而引發的法律糾紛案中有一個突出的特點是貸款期限長，一般在10年以上。此次調查的案件中，貸款年限10年以下的案件為4件，貸款年限10至20年的案件13件，20年及以上的18件，后兩者占調查總數的91%。貸款年限越長，購房者還款能力變化性越大，就越容易引起銀行欠款糾紛。成都市有10多個區，每年有上千起類似的的法律糾紛。

現在銀行按揭貸款還款期限最多可長達30年，這忽視了我國未來經濟發展與房價可能出現的大幅波動與各種難以預計的變數。當然，不能把不良房貸產生完全歸于“騙貸”者，即使看來正常的購房者也存在一定程度的還貸風險，為按揭貸款糾紛埋下隱患。一是投機心理。一些購房者在經濟實力不足的情況下也去貸款買房，并通過出租還貸，美名其曰“以租養房”，一旦租金下降或一時租不出去，購房者就無力負擔貸款本息。二是恐慌心理。對房價持續上漲的心理預期，使一些年輕人及城市外來人員擔心以后“買不起房”“買不到房”，沒有權衡經濟收入就窮盡家財提前置業。三是入戶心理。大城市有相當多的外來人員，或為了子女教育，或為了享受大城市生活與福利，不惜高額貸款購買住房。四是樂觀心理。一部分中青年往往過于自信自己的職業發展和收入增長的前景，高估了自己的還款能力。五是攀比心理。一些購房者為了滿足虛榮心，貪大求全、“一步到位”，使自己背上沉重的還款負擔。

以上幾點分析表明，即使不考慮“騙貸”因素，按揭貸款也并不是像銀行所認為的那樣是最優質、最保險的貸款，而是蘊藏著巨大風險和不確定性，且貸款年限越長風險越大。但自2006年以來的歷次樓市調控政策均忽視縮短按揭期限，例如今年國慶節前后有多個一、二線城市推出以限購限貸為主要內容的樓市調控政策，其共同之處是大幅提高購房者第二套房貸首付比例，如深圳第二套房貸首付比例高達七成，但卻沒有一個城市縮短房貸期限。忽視調整與縮短房貸期限可以說是歷次樓市調控政策的缺陷。所以，本文建議應把按揭貸款還款期限由最長30年縮短為最長15年，即使還款能力強的優質客戶，按揭貸款期限最長不應超過20年，以規避和降低按揭貸款還款期過長所造成的各種不確定風險。

二、績效薪酬延期支付期限與延期支付比例均應大幅度增加

中國銀監會在2010年3月發布實施的《商業銀行穩健薪酬監管指引》（以下簡稱《指引》）明確提出，在薪酬支付方面，商業銀行高級管理人員以及對風險有重要影響崗位上的員工，績效薪酬的40%以上應采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年，其中主要高級管理人員績效薪酬的延期支付比例應高于50%，有條件的應爭取達到60%。

《指引》的發布雖對銀行不合理薪酬制度改進有積極意義，但“績效薪酬的40%以上應采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年”規定過于溫和，缺乏力度。

首先，“績效薪酬的40%以上”比例太低，本文主張提到70%以上乃至更高。因為銀行基本工資或基本薪酬已經不低，所以對風險性質的“績效薪酬”理應從嚴控制。

其次，“且延期支付期限一般不少于3年”的規定過于寬松。3年時間相對于長達20年、30年的按揭還款期限實在太短。而且從國際經驗來看8-10年后是按揭貸款風險與呆壞帳劇增時期。北京、上海等大城市每平方米按揭月供最少高達7000元、8000元，誰能保證我國經濟能在長達20年、30年的按揭還款期限內能持續發展而不下行？誰能保證借款人能在長達20年、30年的還款期限內不失業、不降薪，且具有可持續還款能力？誰又能保證20年、30年時間里房價不下跌？樓市泡沫不破裂？無論是再高明的高管，還是最精明的信貸人員，都難以對這些影響還款的變數進行準確預測，還款期限越長，預測的準確性越低。所以長達20年、30年按揭貸款充滿著許多不確定因素，風險很大。如果銀行高管及經辦人員延期3年就可領取按揭貸款的所謂績效薪酬，很可能出現這樣的情況，銀行放貸人都退休了或調離了，可他原來辦理的按揭貸款還款期限還剩有七、八年乃至十多年，一旦借款人無力支付月供，批準發放貸款的高管及經辦人員卻早已領取按揭貸款的所謂績效薪酬，而本人已退休或調離，銀行就難以甚至無法對放貸人進行處罰。

《指引》提出：中長期激勵要在協議約定的鎖定期到期后支付。中長期激勵的兌現應得到董事會同意，鎖定期長短取決于相應各類風險持續的時間，至少為3年。

本文以為“至少為3年”鎖定期與“延期支付期限一般不少于3年”規定一樣不合理。既然《指引》提出“鎖定期長短取決于相應各類風險持續的時間”，那么，鎖定期的長短應與相應各類風險持續的時間相等。例如某筆按揭貸款還款期限是20年，那么其風險持續的時間就長達20年，鎖定期也應為20年。

為此，銀行發放按揭貸款還款期限最長應不能超過具體經辦放貸人(包括高管)的退休年齡，且績效薪酬延期支付期限應由不少于3年改為績效薪酬延期支付期限與應按揭還款期限一致。如果某筆按揭還款期限是20年，則績效薪酬延期支付期限也應為相等的20年。即這筆按揭貸款具體經辦放貸人必須在按揭還款期限滿20年，且客戶全部付清按揭還款的本金和利息的前提下才能領取相應的全部績效薪酬。這20年可理解為績效薪酬的鎖定期，在鎖定期到期之前，在客戶沒有全額還本付息前，放貸人(包括高管)不得提前領取全部績效薪酬，最多只能提前領取全部績效薪酬一半，另一半績效薪酬在鎖定期內先暫時鎖定。通過鎖定期可使放貸人在其退休或調離之前，對其所發放按揭貸款的收貸實行終身負責制，以防止放貸人退休或調離后找不到責任人。

銀行負責按揭貸款業務人員可能會認為這種鎖定期性質的終身負責制太苛刻了。但銀行必須意識到，房貸違約的客戶如果超過規定期限不還款，銀行雖可以向法院提起訴訟，或者直接申請抵押房屋的強制執行。但實際情況沒這么簡單，銀行處置不良房貸時，最主要的出發點是希望收回貸款，而不是走上法庭拍賣客戶房產。因為上法院需要付出時間和訴訟成本，即使最終拍賣房屋成功，拍賣價也往往低于當初買價，銀行費時費力的結果是不一定能收回全部貸款，由此造成的損失最終還得由銀行買單。所以銀行通過鎖定期性質的終身負責制這種薪酬制度，以竭盡全力降低長期按揭貸款風險是完全應該的。

（作者單位：西南政法大學經濟學院，西南政法大學應用法學院）