房子住而不炒

謝九

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這是中央經濟工作會議對房地產的最新定位。換而言之，也就是房地產要回歸居住屬性，剝離投資屬性。

對于如何實現房地產居住屬性的回歸，中央經濟工作會議提出了一些具體辦法，包括“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”?！叭齑娣矫妫獔猿址诸愓{控，因城因地施策，重點解決三、四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三、四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三、四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。”

從國內房地產市場的特點來看，這些舉措都有很強的針對性，也確有對癥下藥之效。不過，國內的房地產市場之所以具有極強的投資屬性，很大程度上是由于當前中國經濟的大背景所決定，所以，如果想要褪去房地產的投資屬性，僅僅對房地產自身進行改革還遠遠不夠。

讓房地產實現居住屬性的回歸，首先要做的可能是降低中國經濟對房地產的依賴程度。過去十幾年來，雖然政府經常對房地產市場口頭上喊打，但是由于房地產體量巨大而且對下游產業具有極強的帶動效應，每當房地產市場陷入階段性低谷時，政府總會出臺相關的刺激政策來提振房地產市場，以此實現經濟穩增長的目的，這幾乎已經成為宏觀調控的定勢。從最近十幾年來看，我國的房地產市場只經歷了大概兩三次向下的短暫低谷，然后很快重新恢復上漲，政府每每在關鍵時候刺激房地產市場，在很大程度上賦予了房地產市場只漲不跌的剛性，從買房者的角度來看，如果房地產市場是一個只漲不跌的市場，“買買買”就是最理性的選擇。所以，如果要褪去房地產市場的投資屬性，首當其沖的就是打破房地產市場只漲不跌的心理預期。

2016年的經濟增速連續三個季度穩定在6.7%，房地產市場的火熱起到了很大的作用，從“9·30”新政以來，國內開始新一輪樓市調控，預計2017年的樓市遇冷將是大概率事件。失去了房地產市場的貢獻，2017年的經濟增長將會面臨更嚴峻的考驗，因此，經濟下行壓力之下，2017年能否抵制住重啟刺激樓市按鈕的沖動，將在很大程度上決定住房能否褪去投資屬性。如果再度將房地產視為刺激經濟增長的引擎，住房市場回歸居住屬性也就遙遙無期。從短期來看，房地產的確能夠對經濟增長起到立竿見影的效果，但從長期來看，房地產對于一個經濟體的增長也并非是必要選項，如國外的德國、新加坡，甚至國內的重慶等地，經濟增長和房價上漲并沒有呈現出很強的必然聯系。對于中國經濟，短期之內忍受房地產低迷帶來的陣痛，長期來看才有可能迎來更多的經濟增長點。

除了降低房地產在中國經濟中的支柱地位，掌控好貨幣龍頭是抑制房地產炒作的源頭所在。過去十幾年來，我國貨幣供應量高速增長，2000年，我國廣義貨幣供應量M2余額為13萬億元，截至2015年底，這一數字已經擴張至140萬億元，增長了10倍。而同期我國GDP從10萬億元增長至68萬億元，漲幅不到6倍，貨幣供應量遠遠超過經濟增速，必然會帶來大量的流動性過剩，以及通貨膨脹壓力。在這樣的背景之下，房地產市場必然會成為承載過剩流動性的最佳載體，也成為居民避免資產貶值的最佳投資標的。從房地產暴漲的源頭來看，如果不能管控貨幣水龍頭，很難真正讓住房回歸居住屬性。

2016年底的經濟工作會議，為2017年的貨幣政策定調：貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。這是近年來我國貨幣政策首次從“穩健”轉為“穩健中性”，意味著貨幣政策的寬松力度可能會有所收緊，不過“穩健中性”也只是一個定性而非定量的表述，貨幣政策的具體尺度還是有很大的彈性空間。只有當真正面臨經濟增長壓力的時候，貨幣政策的真實尺度才會真正體現出來。

國內投資渠道的匱乏也是房價持續暴漲的一個重要原因。由于國內大量資金存在強烈的保值增值需求，而國內資本市場可以提供的投資渠道又相當有限，因此，房地產成為人們尋求資金保值增值的首選。如果投資渠道足夠豐富，居民可以有足夠多的投資選擇，大量資金也就不會擁擠在房地產市場，進而將房價一再推向天價。

中國經濟過去幾十年的高速增長，居民積累了一定規模的財富，加之貨幣超發帶來的過剩流動性長期在實體經濟之外尋找出路，國內有限的投資渠道已經很難滿足國內資金的投資需求。但是由于我國實行較為嚴格的資本管制，從個人來看，每年只有5萬美元的購匯額度，遠遠無法滿足大額資金的海外投資需求，大量資金無法在全球范圍內自由配置資產，因此只能堆積在股市、樓市等有限的空間內，因此導致國內的資產價格居高不下。如果能夠打開資本管制的閥門，國內資金可以在全球范圍內自由流動，房價上漲的壓力也會減輕很多。

過去幾年，在我國外匯儲備高速增長的背景下，國內一度有放開資本管制的跡象。2015年，國務院批復同意的《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》中提出“擇機推出合格境內個人投資者境外投資試點”，也就是業內所稱的QDII2，是指突破現有的個人5萬美元的購匯額度限制，允許合格的境內個人投資境外資本市場的股票、債券等有價證券投資業務。國內很多媒體一度報道稱QDII2將很快發布，首批試點城市共有六個，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。不過隨著人民幣貶值壓力和資本外流壓力加大，外匯儲備也開始迅速縮水，包括QDII2在內的資本開放也變得杳無音訊。短期來看，資本管制雖然可以為人民幣貶值和資本外流爭取更多的緩沖空間，但是并不能從根本上解決貶值壓力，而從長期來看，嚴格的資本管制使得國內的流動性沒有宣泄的出口，最終只會使得國內資產泡沫越來越大。

從2017年來看，中國經濟一個新的挑戰可能是通脹壓力明顯抬頭。上游的PPI（工業品出廠價格指數）結束了54個月的負增長開始報復性反彈，下游的CPI（消費者物價指數）也開始創出近期新高；另外，美元上漲帶來國外大宗商品價格反彈，輸入性通脹壓力也開始在國內體現出來。過去幾年，資產配置荒一直是困擾投資者的一大難題，隨著2017年通脹預期上升，以及人民幣貶值的壓力不減，居民尋求資產保值增值的需求比過去幾年只會有增無減。如果不能解決居民的資產貶值恐慌，房地產還是隨時可能成為炒作的對象。