2017，房屋回歸居住屬性關鍵年

宋慧芳

隨著2016的過去，房地產也從“狂躁”逐漸“回穩”。2017年的房地產市場該何去何從，成了新的謎題。

2016年12月21日中央財經領導小組會議第十四次會議在北京召開，其中抑制房地產泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關心的突出問題”之一再次被提及。會議提出：“規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。”

需要提及的是，在2015年中央財經領導小組會議上，提到房地產，主題是“去庫存”，而現在將房地產視為“重大民生工程”。就在2016年12月14日至16日在北京召開的中央經濟工作會議上，針對房地產著重強調了“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位。

不管是中央財經領導小組會議第十四次會議還是中央經濟工作會議，其重大意義均不在簡單的“抑制房地產泡沫”，而在于讓房地產告別經濟政策，回歸民生和社會政策的基本屬性，這無疑是中國房地產政策的巨大變化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，如此定位清晰的意圖，旨在嚴格反對投機所產生的房地產泡沫行為，使得后續各類政策圍繞這樣的導向進行。而對于2017年的房地產發展，嚴躍進表示，會加大抑制投機等房地產泡沫行為的做法，同時刺激普通的購房需求和租房需求出現。另外長效機制實際上和供給側改革的思路是非常吻合的，房地產市場方面的補庫存就體現了這樣一個思路。

房屋回歸居住屬性為核心

“房子是用來住的、不是用來炒的。”最近一段時間，中央經濟工作會議對中國房地產市場的這個最新定位迅速成為了海內外各界廣泛討論的話題。會議中還明確表示要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，抑制房地產泡沫的同時，防止出現大起大落。

對此，嚴躍進向《中國經濟信息》記者表示，政策明確了房子的屬性和定位，認為房子是用來住的，此類表述比較通俗易懂，但政策含義非常明確，即居住的住房需求要繼續得到保護，而炒房的需求要進行管制和遏制。

在此類定位下，嚴躍進還表示，政策明確了五個管控手段，即金融、土地、財稅、投資、立法。目前這幾個政策層面上，金融方面主要是信貸政策、土地則是土地供應和結構調整、財稅主要是房產稅等相關政策、投資則主要是房地產開發投資刺激等政策、立法主要是對目前70年產權續期等問題都有積極的探索，后續應該會繼續完善此類政策內容和注重調控效果。

而對于政策再次提及長效發展機制，嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，這將是接下來房地產市場發展的一個重要基礎。此次政策明確基礎性制度的建立需求，其制度應該包括土地、產權、價格等方面的政策內容。對此，政策明確了2017年房地產調控的一個大思路，主要包括兩點：第一是抑制房地產泡沫，主要是地價和房價的泡沫；第二是防范市場出現大起大落，也就是說讓市場更加穩定，這樣預期才會更加穩定。

要抑制房地產泡沫，讓房子真正成為“住的”而不是“炒的”的關鍵，在于中國房地產制度的重構和長效機制的建立。然而在中國房地產被賦予太多的經濟元素，那就需要一定的時間對其進行改革。

中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，此段時間就是最好的機會，國家在此時進行調控，其目的就是為了通過政策的管控，暫且使房地產處于回穩狀態，有時間進行政策或者體制重構和完善。由此，中央經濟工作會議中指出“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。”

顯然，此項政策明確了“關注貨幣”的思路，嚴躍進表示，這也是對房地產市場“資金水分”過大特點的一個自我糾正。沿著此條思路進行，后續對于房地產市場的資金監管會強化。所以中央提出此條政策也是希望在宏觀層面上有較為積極的管控。在微觀層面上，政策明確信貸政策的差異化做法。比如說對于合理的自住房需求，依然要采取支持的態度，而對于投資投機的炒房需求，則會采取資金限制的做法。

對于2017年的房地產市場，嚴躍進預測認為，其金融管制政策會比較嚴厲，尤其是上半年預計信貸市場的政策會因城市和購房需求而有較大的差異。

據中泰證券預計，2017年個人住房貸款將進一步下滑。2016年11月份，累計個人住房貸款占房地產開發資金來源的比重從年初的13%上升到了17%，就在2016年的1月-11月份個人貸款的累計同比高達49.3%，中泰證券預計在2017年個貸降低、銷售額下降（定金及預收款下降），房企融資窗口收緊（自籌資金下降）的情況下，房地產開發資金來源將同比明顯下滑，這也將帶動房地產投資在2017年有所下滑。

“雖然有所下滑，但不代表房地產進入拐點、持續下滑，目前房地產市場還存在較大的發展空間。”陳晟表示。中央也明確強調，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。嚴躍進表示，針對特大城市實際上就體現了部分資源往外導出的思路，此類特大城市應該是包括三大城市群的相關城市以及部分中西部城市，對于此類資源的導出，能夠降低此類城市的控制房價的壓力，并且能夠促進周邊城市的快速健康發展。此前對于京冀邊界區域的規劃就較好地符合了這個特點。通過帶動周邊中小城市的發展，能夠更好地引導人口資源和住房資源的合理分布，由此也會帶來部分房地產的發展。

民建中央經濟委員會副主任馬光遠表示，不管是特大城市還是中小城市，房地產首要的是民生政策，人應該有房子住，這是最基本的要求，可惜在過去10多年，房子成了創收和穩增長的工具，房價泡沫傷害了社會公平，也影響了老百姓的士氣。回歸到“民生”，這是一次重大的制度糾偏。

增加土地供給防“地王”

長期以來，房地產作為支柱產業，在穩增長和地方政府創收方面發揮了獨特的作用，以致于形成了對房地產的過度依賴。每一次經濟下行，房地產都首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，馬光遠表示，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業的種種亂象，另一方面，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。追根溯源，土地價格已經成了房地產價格瘋漲的根本原因。要想解決房子的屬性問題，土地問題首先得到一定的解決。

中投證券數據顯示，2016年，一線城市7月份住宅類土地成交均價已超3萬元/平米，溢價率由5月份突破100%并連續數月，二線城市溢價率自3月份起就在50%-80%間波動，部分熱點三線城市土地溢價率也出現抬升。為了遏制地王誕生進一步推升房價，各地陸續出臺土地市場調控政策：增加土地新房供應，打擊捂盤惜售行為，嚴查資金來源，提高土拍門檻，限制購地資格，提高土地招拍掛保證金門檻，縮短出讓金繳納時間并提高比例，規定土拍價格上限，改變競價模式。限價、限自持、配建保障房等手段，一方面穩定居住保障預期，另一方面使得土地出讓的價格見頂，并實質降低開發商的開發成本；第三增加了準入門檻，使得資源向實力開發商集聚，加快行業優勝劣汰。

與此同時，在針對此次中央經濟工作會議中指出“要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。”

嚴躍進表示，對于明確提出的人地掛鉤政策，其實也是考慮到目前各大城市人口分布的差異化特點。通過根據人口流動情況分配建設用地指標的政策的提出，預計2017年繼續實行限購的城市將有新的機會，比如說會由此獲得更多的用地開發機會，甚至在土地轉性等方面會有更多的市場機會。相應的，也會使得房地產市場后續的價格管控更加有效，預計此類新增用地的出讓到開發將持續半年，這樣到了2017年的下半年房地產市場的供應緊張狀態有望得到改變。

然而對于一線城市、熱點二線城市等土地缺乏的城市來說，中央明確提出的要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

對于此項政策，嚴躍進表示，其完全明確了地方政府房地產調控的主體責任，這樣的責任，預計會通過房價的漲幅控制、土地出讓的同比增幅、房地產市場預期的穩定等方面進行考核。也完全明確了房價上漲壓力大的城市要增加土地供應，在這里提及“壓力”兩個字其實有兩個含義。嚴躍進解釋道，一是當前房價已經快速上漲的現象，二是潛在上漲的可能依然比較大。通過對此類市場住宅用地的供應，同時通過盤活存量、閑置和低效的土地資源，能夠更好地促進此類城市潛在供應的增加，最后使得此類城市房價上漲的態勢得到真正的抑制。

據中泰證券分析，預計2017年政府將繼續通過增加有效土地供給、改變土地出讓方式、加強土地市場監管等手段來防止地王出現。另外從需求的角度來講，2017年成交下滑疊加融資窗口收緊，地產公司拿地意愿低迷，因此增加住宅用地供給會有效的為土地市場降溫，預計2017年土地購置金額下滑增速將進一步擴大。

然而陳晟認為，在此背景下，房企開辟非招拍掛之外的第二條戰線是必然，一線城市的城市更新將由此孕育出價值萬億元的巨大市場。2016年以來，深圳市城市更新暫行措施已完成第十九稿，《深圳市城市更新“十三五”規劃》也已發布，上海、北京城市更新進程也在加快步伐，新政頻出。為順應這一時代趨勢，進而確立了七圖疊加路徑，明確了上海、北京的城市更新方向，繪制了城市更新的非招拍掛拿地的戰略地圖。

加快租賃市場發展

目前我國的租賃市場并不健全，住房租賃市場仍以個體房東為主體，機構參與者缺少，導致專業租賃經營業務發展相對滯后。同時房企重售輕租，個人房東賣房套利，經紀公司淡化或放棄租賃業務是市場普遍現象。但租賃市場是一個持久的剛需市場，因此開發商和傳統物業都向“存量資產管理和服務增值”轉型。

據華泰證券對歐美各國歷年住房自有率的平均值進行對比，發現住房自有率與經濟增長呈負相關關系，也就是租房比例與其呈正相關關系。租房比例高的國家，幾乎都是經濟發達的國家，而租房比例低的國家，則大多為經濟水平發展比較低的轉軌國家。英美等較發達國家自有住宅率普遍在60%-70%，而保加利亞、立陶宛等國都在90%以上，甚至一度高達97%。在德國，過半的居民選擇租房，房屋自有率只有42%，而在中國，住房自有率達到74%，只有26%的租房比例。足以說明我國租賃市場不健全。究其原因主要是租房家庭與房屋產權人無法享受相同的權益，被排除在當地教育、養老保障、醫療保障和住房保障體系之外。但未來隨著國家出臺相關政策扶持和健全租賃市場和其體系，租房比例將會不斷攀升。自此國家也在不斷的對其進行紅利政策的刺激。

2016年5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時，提出允許商業用房改變為租賃用房，這是目前去庫存導向下的一個重要創新，對于盤活存量資產等有積極意義。

然而租房的痛點很多，最讓承租人頭痛的是高昂的中介費，因為中介在整個高頻租賃交易中只提供了最簡單的撮合交易，實在難以匹配其傭金。其次是職業二房東的出現，在一定程度上抬高了租房價格。還有就是找房難，網絡虛假信息泛濫，租客無法有效辨別真實房源信息。以及較差的租房體驗，不規范的群租房、隔板房、房間臟亂差、租后房東不管不問等問題，頻頻困擾著租房一族。

隨后，2016年6月3日，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，最大的亮點在于提及了頂層設計問題。目標提出：到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本建立住房租賃法規制度體系，實現城鎮居民住有所居。頂層設計問題是最主要問題，市場缺乏保障機制，和國外有明確的租戶保護法律不同，目前國內租房市場對租戶的保護不足，不定期調價、解約的現象時常發生，即便是在中介撮合交易的前提下，類似的事情仍然無法得到解決。該文件帶來了頂層設計，至少對于核心問題——租賃關系，提出了明確的指示。

針對發展租賃市場，此次中央經濟工作會議也明確提出，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時就表示，發展租賃市場成為目前構建第四級市場的關鍵，近期北京、上海、成都等城市都在積極打造值得推廣的租賃型公寓項目，相應投資行為也需要獲取更多的財政等方面的支持。此類項目后續還需要通過機構化、規模化租賃企業的發展來支撐，這樣能夠加快其租賃、運營、項目品牌打造等內容。像此種產業的發展被頻頻在政策文件上提及，自然有較大的投資價值。

對于2017年房地產市場的發展，政策明確了住房監管的需求。在規范方面明確了三類行為需要受管制，即開發、銷售和中介行為。此類行為實際上也是對房企、代理商、中介機構等行為的監管。對于此類監管的做法，包括近期也在積極進行，體現了房地產市場穩定市場秩序的調控思路。這其中的一系列的政策法規，都是在對房地產進行改革，使得房屋真正回歸居住屬性。這也就與此次會議所提高的關鍵詞“長效機制”不謀而合。

嚴躍進表示，在供給側結構性改革層面上，會議明確房價上漲過快的城市積極供地、存量土地盤活、住房租賃市場發展，這都有利于房地產市場的可持續發展，且發展機制更加穩固。其中支持租賃市場發展，有利于補充和完善多層次的住房供應體系，同時也有利于疏導和分流需求端，有利于行業中長期發展。