關于裝飾裝修工程合同管理的探討

郭宇

關于裝飾裝修工程合同管理的探討

郭宇

合同管理是建設單位進行裝飾裝修工程管理的重要手段之一，合同不僅是建設單位和施工單位明確法律關系和一切權利與責任的基礎，也是規范工程質量管理、進度管理、造價管理等的依據和指南，是保證裝飾裝修工程順利進行的法律文件。為了全面實現建設目標，制定切實可行的合同并在項目實施過程中履行到位，其重要性不言而喻。

一、裝飾裝修工程的概念與特點

第一，工程材料使用寬泛，尤其是高檔次大型裝修工程，使用的裝修材料與設備種類繁多、價格差異大。第二，施工技術繁雜、多變，機械化作業程度低，往往需要密集的勞動力通過手工操作來施工完成。第三，工程變更頻繁，主要包括由于建設單位要求變化產生的變更，以及由于招標圖紙深度不足引發的變更等。第四，對美學功能與環境質量要求高，建設單位對裝修效果與工程質量判定的主觀性大。

二、建設單位制定工程合同的關注項

1.工程范圍劃分

大型裝飾裝修工程，尤其是拆舊翻新的大型裝飾裝修工程，其中的裝飾工程、電氣工程、給排水工程、暖通工程、消防工程等緊密相關，建設單位可以將上述工程作為整體發包，也可將裝飾工程、電氣工程、給排水工程作為裝飾裝修工程發包，暖通工程和消防工程分別發包。整體發包的優點是降低了建設單位的管理成本，全面緩解工程招投標、施工現場協調、結決算等管理壓力，缺點是不利于降低項目投資成本，適用于建設單位管理機構小、管理能力不強的情況；分別發包則相反。

2.合同范本選擇

建設部、國家工商行政管理局于1996年聯合制定頒發建筑裝飾工程施工合同甲種本（GF-96-0205）和乙種本（GF-96-0206）兩個示范文本。建筑裝飾工程施工合同甲種本適用于大、中型建筑裝飾工程，乙種本適用于小型建筑裝飾工程。此外，各地建筑行業主管部門近年也分別制定了適用于當地裝飾裝修工程的合同示范文本；如果采用不區分工程類別的建設工程施工合同示范文本，則需在補充條款中針對裝飾裝修工程的特別要求進行約定。

3.材料設備供應

裝飾裝修工程通常采用俗稱包工包料，或包工、部分包料的材料與設備供應方式。

包工包料即由施工單位提供工程所需的全部人工、材料和設備。這種方式的突出問題是在當今裝飾裝修工程市場競爭激烈的形勢下，施工單位往往在投標時通過壓低材料與設備報價得以低價中標，開工后再想方設法將投標報價偏低的項目改由建設單位供料，或通過變更材料與設備要求建設單位重新定價，從而給建設單位的項目管理和造價控制帶來困難。

包工、部分包料即由施工單位提供工程所需的全部人工，以及部分材料與設備。這種方式更加適合高檔次大型裝飾裝修工程，優點是：（1）由建設單位供應涉及裝飾面層的、價格差異大的重點材料與設備，可以確保裝修效果，避免施工單位以次充好。（2）減少因變更材料與設備帶來的重新定價爭議，由建設單位根據造價控制情況和裝修效果要求調節材料與設備采購標準，自行組織采購，從而降低工程造價。

4.材料清單及樣板

無論是包工包料合同，還是包工、部分包料合同，都存在由施工單位提供的材料與設備。為確保裝飾效果，建設單位需要在招標文件及合同中詳細約定人造材料與設備的品牌、規格、型號；如果是天然材料，則需要提供材料樣板。

5.工程變更價款的確定方式

（1）已標價工程量清單中有適用于變更工程項目的，應采用該項目的單價。（2）已標價工程量清單中沒有適用但有類似于變更工程項目的，可在合理范圍內參照類似項目的單價。（3）已標價工程量清單中沒有適用也沒有類似變更工程項目的，應由施工單位根據變更工程資料、計量規則和計價辦法、工程造價管理機構發布的信息價格和施工單位報價浮動率提出變更工程項目的單價，并應報發包人確認后調整。（4）已標價工程量清單中沒有適用也沒有類似變更工程項目，且工程造價管理機構發布的信息價格缺價的，應由施工單位根據變更工程資料、計量規則、計價辦法和通過市場調查等取得有合法依據的市場價格提出變更工程項目的單價，并應報發包人確認后調整。

三、合同談判與簽訂

目前裝飾裝修市場體系發育不成熟，市場秩序仍須進一步治理，尤其是施工單位面對競爭激烈的市場，只注意經營承攬，對施工合同的內容和條款缺乏認真研究和對策，不僅給自身后期工程管理留下隱患，也給建設單位帶來很多無效索賠和爭議，從而延長工期、增加造價。因此，施工單位在合同談判與簽訂階段，應認真研讀合同條款，熟練掌握關于工期、合同價款及支付、質量驗收標準、罰則等關鍵因素，通過與建設單位談判以及加強內部管理，化解不利合同條款，變被動為主動，實現雙贏。

四、建設單位執行合同的關注項

1.施工組織管理

（1）施工組織設計。施工組織設計通常是施工單位投標文件的重要組成部分，亦是合同的組成部分之一。對于大型裝飾裝修工程，建設單位在簽署合同后、開工前，應組織監理、設計等相關單位共同對施工組織設計進行會審，對進度計劃提出意見和要求，避免施工組織設計流于形式。（2）工地例會。工地例會通常是裝飾裝修工程各方正式溝通協調，解決合同執行中存在問題的有效方式。建設單位可以通過工地例會掌握工程進展情況并了解存在問題，尤其是需要建設單位出面協調解決的事項。

2.甲供材料與設備管理

建設單位在合同執行過程中應注意以下幾個方面：（1）做好甲供材料與設備清單，與設計單位等充分溝通，明確技術規格要求及用量。（2）做好甲供材料與設備采購方案，根據工程進度計劃等制定甲供材料與設備的采購進度；根據甲供材料與設備的市場特點及產品特點等制定評標辦法；對于甲供材料與設備種類多的裝飾裝修工程項目，可制定范本合同，提高管理效率。（3）做好甲供材料與設備到貨驗收。（4）做好甲供材料與設備領用清算和登記，避免施工單位虛報用量。

3.工程變更管理

變更頻繁是裝飾裝修工程的重要特點之一，建設單位在執行合同過程中應注意以下幾個方面：（1）從美觀性、功能性、經濟性、工期緊迫程度等多個方面判斷變更的必要性，減少不必要的工程變更。（2）熟練掌握合同中關于變更的約定，發出變更之前做好關于進度調整、合同價款調整等的準備工作。（3）變更內容須清晰、明確，對變更材料與設備的品種、規格、型號、工程量、施工工藝、工程價款等相關內容做詳細說明，簽章、日期齊全。（4）變更發出后做好后續現場簽證等工作。（5）工程變更文件是合同的組成部分，須統一編碼專門管理。

4.合同糾紛

裝飾裝修工程的合同糾紛通常集中在工程質量、進度和結算價格三個方面：（1）裝飾裝修工程的特點之一是注重藝術美學、強調觀感，對裝修效果及工程質量判定的主觀性比較強。因此，應在項目管理過程中通過多手段綜合運用來控制工程質量，不能簡單以罰款替代。（2）裝飾裝修工程變更多，變更耗費的設計和采購時間通常會影響總工期，施工單位如果對工程進度的組織安排不到位，則會加重變更對工期的不利影響。在施工過程中，需要根據合同約定，由建設單位、施工單位、監理單位對此類問題及時共同簽認，否則非常容易形成糾紛。（3）裝飾裝修工程結算價格糾紛主要體現在因變更引起的材料與設備重新定價等方面。施工過程中如果建設單位未對變更價款進行簽認就要求施工單位施工，雙方在后續結算過程中可能形成較大爭議，分歧嚴重的即使由造價公司進行第三方詢價也難以解決。因此，建設單位在變更前要做好合同價款調整的確認工作，避免由此引起竣工結算久拖不決。

五、結論

隨著我國國民經濟整體水平的不斷提高，裝飾裝修工程數量越來越多、質量要求越來越高。對于建設單位而言，加強合同管理是降低投資成本、達到工程實施效果的有效手段。

（作者單位：中國農業銀行股份有限公司深圳市分行）