土地市場與房地產市場關系的研究

戴寶珠

摘 要：當前，在市場經濟環境下，我國房地產市場不斷趨于成熟，且取得了較大的發展，然而，縱觀我國房地產資源的配置，依然以政府為主導，其市場還很不規范化。如果投資增長過快，很容易引起市場的失衡，并促使房地產價格增長過快，房價居高不下等。在這種情況下，不僅浪費了房地產資源，還會給居民的生活、工作帶來很大壓力。鑒于此，本文在參考相關文獻資料的基礎上，結合多年的個工作經驗，對土地市場與房地產市場的關系進行分析、研究，最后提出可行性的建議和意見。

關鍵詞：土地市場；房地產市場；關系；分析

中圖分類號： F293.2 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

隨著社會、經濟的快速發展，人民的居住需求不斷增長，促使房地產的快速、多元化發展。與此同時，房地產除了在滿足人類居住需求外，與眾多產業也是息息相關，比如消費、金融、就業、信貸等。近年來，國家對房地產業的重視度不斷提高，并且制定了一系列的制度、政策，推動城鎮住房的快速改革，引導其健康、平穩的發展。然而，由于房地產投資的過快增長，也日益暴露出了各種弊端，比如房地產市場供需結構的失衡、房價增長過快等。因此，對土地市場與房地產市場關系進行研究非常有必要。

1 地價與房地產價格的關系

研究表明，房地產價高的根源在于昂貴的地價。房地產價格與地價均授予產權價格的范疇，且決定于供求關系。其區別在于：在土地市場需求中，受到自然供給的影響，在價格方面的變動，也更傾向于需求。然而，與土地市場不同，房地產供給不包括生產費用。所以，作為一個生產的過程中，必須滿足足夠的經濟回報，才能持續地發展下去。正因為如此，房地產價格既是購買方的價格，也是出售方的價格。除此之外，在不同城市中，地價的差異性，也引發了房地產價格的差異。經分析，可以得出下面的結論。第一，地價與房地產價格永遠呈現正相關關系。當稅費率、 容積率、建安成木不同時，也會影響到地價與房地產價格的關系。第二，上述條件中，保持其他條件恒定，當容積率的變化與房地產價格的變化呈負相關的關系。比如，當容積率增大時，房地產的價格就會降低。同樣，保持其他條件不變，建安成本與房地產價格呈現出正相關的關系。舉個例子，當建安成本升高后，就會導致房地產價格上升。再次，保持其他條件不變，稅費率的變化與房地產的價格也呈正相關的關系。同時，與其他兩個指標上臂，稅費率的變化對房地產價格的影響最大。即當稅費率下降后，房地產的價格就會下降。當稅費率增加后，房地產的價格就會上升。可以看出，要想降低房地產價格，采取降低稅費率的方式，是非常有效且比較直接的。

2 土地供應量與房地產數量的關系

房與地息息相關，不可分割。保證足夠的土地供應量后，才能為房地產的數量提供條件。在分析二者之間的關系時，通常將容積率作為重要的參數。容積率指的是：在城市用地中，允許修建總建筑面積與地塊面積的比值。下面的公式可以反映出二者的關系。如式（1）所示。

Q=F×QL（1）

在式（1）中，Q為房地產的數量，F表示容積率，QL表示土地供應量。保持容積率不變時，當土地供應量增加后，房地產的數量也增加。當土地供應量減少后，房地產的數量也減少。所以，二者之間是正相關的關系。直線穿過原點m后，顯示了土地供應量與房地產數量的線性關系。即容積率下降時，m線斜率減少，并向下旋轉，然后成為m1線。容積率上升時，則與上述的變化剛好相反，m線轉換為m2線。一般而言，容積率的指標大于1，如圖1所示。

3 土地市場與房地產市場互動機理

首先，從經濟學的角度分析。如果房地產需求上升后，則會導致土地供應量、地價、房地產數量紛紛增加。所以，房地產價格上升后，也會使土地供應量上升。同時，土地供應量出現變化后，也是由房地產價格的變動引起的。其次，從土地價格彈性變化來分析。如果土地供給彈性充足，此時就可以滿足房地產數量對土地的需求。所以，當土地供應量增加后，房地產價格不會受到影響。相反，當土地供給無任何彈性時，如果增加土地供給量，就會擴大房地產的需求，進而導致房地產價格增長。但是，從現實中來看，上述兩種情況存在的非常少。最準確來說，二者之間的關系應該是介于兩種情況之間。當城市處于發展的初期時，人口對于土地來說，也是相對寬松的。此時，土地供給彈性較大。如果土地供應量出現變動后，則會使房地產價格產生較大的變動。與此同時，隨著城市的快速發展，人口數量就會大幅度增加。但是，受到城市規劃的限制，城市土地越來越少，進而降低了土地的彈性供給。在這種情況下，如果土地供應量發生變動后，對房地產價格的影響也逐漸削弱。所以，當土地供給價格彈性條件不同時，也會導致土地市場與房地產市場呈現出不同的變化。該關系可以用曲線圖來表示，如圖2所示。

4 建議

根據上述理論，基于土地市場與房地產市場的關系，本文翻閱了大量的文獻，并結合自身的工作經驗，提出幾點具體的建議和意見。首先，將用地制度中的“雙規制取消”，并在政策上加大支持，比如，減免稅收，提供無償資助政策，有償資助政策等。在“雙軌制”的用地制度下，暴露的問題越來越多。因此，必須加大改革的力度。其次，土地儲備中心在制定土地供應計劃時，必須以市場需求標準。具體來講，相關部門必須深入到土地市場環境當中，考慮到不同供給對象的不同需求，制定合理的供應計劃，或者有償出讓用地計劃。同時，在實施城市土地規劃時，根據市場發展的成熟度，積極向有償出讓形式轉變。再次，在出讓土地時，采用拍賣的方式。長期以來，在出讓土地時，主要采用協議的方式。但是，這種方式并不能真實地反映出市場的需求，本質上來講就是行政劃撥。鑒于此，采用拍賣的方式非常有必要。復次，采用稅收的手段，促進城市土地內涵挖潛。研究表明，利益驅動是導致城市用地快速擴展的重要原因。因此，有必要建立城鎮土地線，遏制土地被過度占用，以此來增加農業凈收入。最后，對現行的城市總體規劃制定方式進行改革。當前，在城市土地規劃中，存在很多問題，影響到了人口預測的準確性，不利于土地資源的合理配置。因此，必須進行改革，以此來提高決策的科學性、合理性。

5 結束語

本文結合實際的工作經驗，分析了土地市場與房地產市場的關系。然后，針對二者之間的關系，提出了改善的具體建議和意見。比如，將用地制度中的“雙規制取消”，并在政策上加大支持；土地儲備中心在制定土地供應計劃時，必須以市場需求標準；在出讓土地時，采用拍賣的方式等。希望可以作為參考。總而言之，只要掌握開發地產市場的發展規律，才能采取有效的辦法和措施，促進其健康、穩定、快速地發展。

參 考 文 獻

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