以房養老在我國施行的可行性探析

向亞芬

中央民族大學法學院，北京 100081

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以房養老在我國施行的可行性探析

向亞芬

中央民族大學法學院，北京 100081

近年來，我國正從人口大國朝著人口老齡化的方向急速發展，政府、社會的養老壓力隨之與日俱增。觀之諸如歐美等發達國家，通過以房養老解決了諸多社會矛盾，取彼之長以補己短。隨著我國經濟的不斷繁榮，我國居民房屋自有率也逐步提高，觀點的轉變，法律法規的不斷完善，都為以房養老的施行提供了助力。

以房養老；法律缺陷及完善

以房養老最早于17世紀起源于荷蘭，發展成熟于20世紀80年代的美國①，為眾多發達國家和地區所采用，其主要作用在于盤活不動產，提高“房產富人，現金窮人”的生活水平。住房反向抵押是廣義的以房養老，而廣義的以房養老模式中除了住房反向抵押以外還包括售房養老、異地養老、基地養老、售房入院養老、租房入院養老等多種養老形式。其方式靈活，為老人養老提供了多種方便的選擇。本文中所指住房反向抵押即為廣義的以房養老，其中住房反向抵押是操作最為復雜的一種，也是存在問題最多的一種。關于住房反向抵押這一舶來品，近年國內逐漸在引進過程中掀起了研究熱潮，然而早在1995年，我國學者就提出過“以房養老”這一觀點，但只是一筆帶過，住房反向抵押這一概念更是在2002年才開始出現。2003年，蔡清在《反向抵押貸款介紹》中介紹了“以房養老”模式的國際實踐。

自20世紀70年代我國全面實行計劃生育政策到目前止，我國城鎮當前的家庭人口結構多為“四二一”模式，而且到2015年止，我國60歲以上的人達到2.22億，約占總人口的15%。根據國際通行的老齡化標準，若一個國家60歲及以上老年人口達到總人口數的10%或者65歲及以上老年人口占人口總人數的7%以上，那么這個國家就屬于人口老齡化國家。②根據以上標準我國早已進入老齡化國家行列，而且情況甚為嚴峻。從這一數據可以看出，當代年輕人不僅為了自己生存，還要撫育下一代，贍養老一輩，家庭養老已不堪重負。為了應對這一難題，在2013年9月，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，對于開展老年人住房反向抵押養老保險試點加以明確。2014年6月，保監會公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，并決定自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢四城市展開試點。截至2016年6月30日，“以房養老”政策兩年試點正式收官。出乎很多人的預料，這項備受關注的政策未能拿出令人滿意的答卷。相關數據顯示，至5月底，“以房養老”在試點四地的正式參與者僅有59戶，共78人，而最終辦理完所有流程的僅為38戶，47人③。隨著1998年“房改”的實施，我國城鎮房屋自由率上升、思想逐步解放、政府政策的不斷支持、法律的完善都為我國實施住房反向抵押貸款提供了可能。

通過對我國以房養老的分析，發現阻礙我國發展以房養老施行的因素主要包括兩大方面，其一為傳統觀念的束縛；其二為我國目前法律法規的缺陷。

國人受傳統觀念的束縛，希望將平生房產當做遺產于身故后傳給子女，加之政府目前的態度表面上雖然是支持，然而事實上對以房養老甚至住房反向抵押政策宣傳、規劃得很少，除了一線城市的一部分民眾知曉外，大多數國人知之甚少或者即使知道也是持觀望態度，我國物權法有關規定與住房反向抵押的某些作法相沖突等均是其實施的阻礙。“以房養老”出現在英美法系的法律體系之下，如何跨越法系的阻礙將其中國特色化非常關鍵。將“以房養老”引入中國勢必會遇到許多的阻礙和風險，如何掃除阻礙、規避風險，成為“以房養老”在中國順利進行的先決條件。

在傳統觀念困擾與存在的風險上，以房養老的推行在我國存在極大的困境。應當鼓勵子女、父母均應解放思想，子女應該自立更生，支持父母以房養老；父母同樣應當摒棄傳統觀念，實現自我養老，亦是減輕子女負擔的表現。同時指出我國目前的立法不完善、國家政策未予支持等諸多不足之處④。柴效武教授指出我國目前大部分家庭模式為“四二一”，我國的人口年齡結構呈現一種“頭重腳輕”的態勢，當下及以后的養老壓力會日益增加。⑤加之目前我國政府未予政策支持，考慮到以房養老過程中出現的各種風險如未來房價走勢不確定、養老人壽命長短等風險因素存在，以房養老的施行雖然前途光明，但道路曲折。

在法律法規方面，學者張愷悌在其《以房養老政策釋義》中總結了西方發達國家在以房養老方面的成功經驗，并著重指出住房反向抵押中存在的法律問題如我國《物權法》第149條規定的70年土地使用權到期自動續期問題，但是如何續期的問題、由誰續期等問題都是阻礙住房反向抵押貸款在我國施行的不可忽視的法律因素，以及在試點實踐操作中住房反向抵押在抵押人去世或永久搬出房屋后將房屋所有權直接移轉給抵押權人的作法都與我國《物權法》第186條規定的流質條款相違背。筆者認為抵押人和抵押權人各自應規范所屬權利義務如作為抵押權人的金融機構應提高其準入門檻且無追索權，作為抵押人的養老人負有妥善管理房屋的道德義務，此即抵押權人的權利。林遠東在其論文《房屋反向抵押法律規則探析》中，著重談到了住房反向抵押貸款在我國現行法的背景下運行的困難，因我國城鎮、農村的土地制度某種程度上限制了地上附著物的流轉⑥，作者根據現行法律給出了他的建議。法律目前的自相矛盾很大程度上制約著以房養老的施行。

在開展住房反向抵押貸款可行性研究方面，中國實際上具備了實施的可能性。從住房反向抵押的需求方面看，隨著我國老年人口絕對數的增加、住房自有率的提高，應該說以房養老在未來的發展極為可觀。

[ 注 釋 ]

①王柔玉，李瑞，徐浩.中國以房養老“叫好不叫座”分析及建議[D].浙江財經大學會計學院，2016，15：021.

②雷思宇.中國反向抵押貸款法律制度研究[M].北京：北京交通大學出版社，2011.

③肖岳.“以房養老”難題待解[J].法人，2016(07).

④柴效武.以房養老漫談[M].北京：人民出版社，2009.

⑤柴效武.以房養老釋疑[M].北京：清華大學出社，2014.

⑥林曉東.房屋反向抵押法律規則探析[M].上海：復旦大學出版社，2010.

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2095-4379-(2017)20-0171-02

向亞芬(1990-)，女，土家族，湖北恩施人，中央民族大學法學院，2015級民商法專業碩士研究生。