自然人賣房委托中的公證審查及實務探討

秦敏剛

江蘇省常州市武進公證處，江蘇 常州 213161

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自然人賣房委托中的公證審查及實務探討

秦敏剛

江蘇省常州市武進公證處，江蘇 常州 213161

自然人在向公證處申請辦理賣房委托書公證時，對其身份、資料的審查顯得猶為重要，可如何審查，缺乏相應的程序規范。筆者通過公證實踐提出相關意見，希望能為其他公證人員提供一些幫助，以保障辦證過程中避免識別錯誤的發生。

誠信；自然人身份；審查

近年來，因社會缺乏相應的誠信機制，導致不誠信事件頻發，到公證處騙取公證書的行為也時常發生，直接損害到公證處的社會地位及信譽問題。如“司機冒充XX老公案”[1]等等，作為一名公證實踐者，發生這樣的事情的確為公證行業揪心難過，其實，對于賣房委托書公證，公證行業人員都知道，其收費僅為200元，而出賣的房屋一般動輒就是幾十萬、幾百萬，甚至上千萬，其風險性不明而喻，如何避免上述問題的發生，筆者就自然人申請賣房委托書公證中的公證審查及相關實務事宜談幾點做法，以和大家共勉。

一、公證審查標準是一般注意義務還是高度注意義務？

通說認為，專家在執業活動中，對委托人或第三人負有比一般人更高的注意義務，即高度注意義務[2]。而公證員同律師、醫生、會計師等相似，都具有較高的教育水平，通過專門的執業資格考試，公證員也是經審核由司法部任命并獲取公證員執業證書，并在公證機構專門辦理公證事項的專業人員，他們具有一定的法律知識、公證程序知識及嫻熟的公證專業技能，相對于公證申請人來說，其應屬于專家的范疇。

法院觀點：并不宜將公證機構責任列入專家責任范疇，公證員也并不符合上述關于專家的界定。理由：一、公證員從事的工作雖然具有專門性，但難言達到需要或者具備專業知識或技能的高度。而且公證員與會計師具有本質區別，注冊會計師可以劃歸商事主體范疇，而公證機構并非營利機構。二、由于公證的局限性，不能保證公證員在公證活動不存在任何的錯漏。公證員對于公證對象只能起合理的保證作用，而不是絕對的保證作用。如果公證員已盡到應有的注意義務，在公證過程中不存在過錯，即使發生錯誤公證，公證機構及公證員也不應承擔責任[3]。

筆者同意法院觀點。筆者認為如果公證員在辦理公證事項中嚴格按照法律、法規、規章的規定出具公證書，并在公證過程中盡到應有的注意義務，即使發生錯證，公證機構及公證員也不應承擔責任。也就是說當在公證員執業利益和公眾利益之間進行選擇時，這個衡平的工具仍是一般人標準，即一個合格的公證員在正常情況下都會產生懷疑的，受理該公證事項的公證員如果沒有意識到或者疏于履行查實義務，才認定有過錯。反之則不存在過錯。

二、對自然人身份的公證審查

如何審查公證申請人的身份是否屬實？對于公證行業來講，的確非常頭疼，為此中國公證協會于2008年出臺《審查自然人身份的指導意見》，詳細規定了審查當事人身份的三個步驟。一是哪些證件可以作為認定身份的依據(第三條)。二是如何核查這些身份證件(第四條至第七條)。三是如何進行人證同一審查(第八條至第九條)。當然針對個案，公證機構可以根據需要決定是否提高審查標準，比如通過一些輔助性的手段：要求當事人提交由本人簽定的購房合同，通過對比合同上的簽名；也可到不動產部門核對當事人在申辦權證時的簽名；還可通過人臉驗證計算機軟件系統進行識別等等。當然對于輔助性的手段，在實務中也會碰到困難，比如當事人先前的購房合同其本身不一定會有保存；到不動產登記部門去核實當事人留存的簽名和申辦公證時的簽名是否一致，其結果可能是成本過高，時間過長，不一定能滿足當事人的要求；利用人臉驗證計算機軟件系統，這個目前并不是所有的公證機構都能使用上，而且就算使用，其認定的標準國家也沒有明確。

本人的實際做法是：首先對當事人提供的身份證、戶口簿、結婚證、房產證、土地證的信息進行全面的審查；然后再核對當事人的面容與身份證、結婚證上的照片是否相符；三是讓當事人單獨填寫一份公證員所草擬的身份核實筆錄；最后再對當事人進行拍照留存(當然，有條件的公證處再讓當事人通過“人臉識別系統”的檢測最好)。對于未婚個人提出申請公證的，當事人在填寫筆錄內容時，公證員可通過其填寫過程中的反應來確認其身份。另外夫妻雙方到場的，要求他們分開在公證員面前填寫，然后核對二人所寫的內容，如填寫的內容基本一致，則可確認其身份。總之，筆者使用以上身份核實筆錄后，還沒有對當事人身份有認錯的情況發生。

三、對當事人婚姻狀況的公證審查

我們先來看個案件：張某攜帶僅有自己名字的房產證、土地證到公證處申請辦理委托賣房的公證手續，并向公證處提供了自己的身份證、戶口簿、房產證、土地證、常州市房地產管理局出具的房屋產權登記簿，受托人錢某也到公證處。張某提供的房產證的發證日期為2010年5月11日(注：從常州市房地產管理局了解到，該局從2004年1月1日起發的房屋所有權證如有房屋共有人的，應將共有人全部寫上，并各發有一本房屋所有權證；如沒有共有人，則發單獨所有的房屋所有權證)。公證處對張某委托賣房的公證申請受理后，公證處應否對張某的婚姻狀況進行審查產生了爭議？

第一種觀點：無需對張某的婚姻狀況作審查。理由是根據《中華人民共和國物權法》第十六條和第十七條的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。公證員在無人異議的情況下，無權懷疑登記官工作的嚴謹性和正確性；公證員在物權登記領域，不應該也沒有能力承擔超過登記官的審查職責范圍。因此，根據以上規定，對于張某在已提供自己的身份證、戶口簿、房產證、土地證、常州市房地產管理局出具的房屋產權登記簿的情況下，無需再對張某的婚姻狀況進行審查即可辦理公證手續。

第二種觀點：應該對張某的婚姻狀況作審查。理由是根據《中華人民共和國婚姻法》第十七條的規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產為夫妻共同所有。不動產登記部門在登記時沒有實質審查夫妻共有問題，致使登記權利人與實際權利人有可能不一致，為此在辦理售房委托時公證員負有注意和審查義務。

上述案件經過審查張某的婚姻狀況，查實張某系已婚人士，結婚時間為2006年3月22日。那張某所出售的房屋屬于其個人所有就存在疑問？公證處就應該到不動產產權部門去核實(核實的內容就是看張某的配偶是不是在張某申請辦理權證時已放棄產權或張某提供了虛假的未婚狀況)，如果張某配偶已放棄產權，則張某所售房屋系其個人所有；如張某提供未婚資料，則其產權不屬于張某個人所有。

此外有個數據可參考，據某地房地產管理部門對聲明未婚的當事人的真實婚姻情況去民政部門進行聯網查詢，發現10人中居然有4人是已婚的情況，而房地產管理部門卻因當事人的聲明發給當事人單獨所有的不動產權屬證書。這說明單獨靠當事人的承諾或聲明是多么的不靠譜。再反過來講，當事人拿著存在錯誤的不動產產權證書來辦公證，你沒審查、核實出來，后面的結果可想而知。因此，筆者同意第二種觀點。并且認為經公證機構的法律文書不能有錯誤，審查也應該非常嚴謹，否則會影響公證書的權威性和公證書的信譽。

誠然，公證員不是孫悟空，沒有火眼金睛，不可能對所有的來者進行全方位的識別，難免不會發生錯誤，可是大眾的要求卻很高，辦錯了，就是你公證不公了，如何甄別，還得靠各公證員自己的道行，筆者就自己的一點粗陋做法談談，僅供參考。

[1]摘自中國青年網.http：//fun.youth.cn/2015/1022/2457037.shtml.

[2]何志，侯國躍.侵權責任糾紛裁判依據新釋新解[M].北京：人民法院出版社，2014：164.

[3]胡云騰，孫佑海.最高人民法院審理涉公證民事案件司法解釋理解與適用[M].北京：人民法院出版社，2014：99-100.

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2095-4379-(2017)09-0180-02

秦敏剛(1976-)，男，漢族，江蘇常州人，法律碩士，江蘇省常州市武進公證處，副主任，二級公證員。