論懲罰性賠償制度在房地產法中的適用

李 翔

天津津能易安泰科技有限公司，天津 300000

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論懲罰性賠償制度在房地產法中的適用

李 翔

天津津能易安泰科技有限公司，天津 300000

在房地產領域當中，懲罰性賠償制度的建立是十分重要和有必要的，它對于規范房地產市場，懲罰房地產中的惡意欺詐行為有著十分重要的意義。我國最高人民法院通過制定相關法律法規的形式，在商品房買賣領域引入了懲罰性賠償的概念，是我國房地產領域在法律方面的一大進展。但是，由于受到時間、經驗等方面的限制，懲罰性賠償制度在我國的房地產領域的適用性還不成熟，制度尚不夠完善，仍然存在很多問題。為此，本文就懲罰性賠償制度在房地產法中的適用進行可探討和研究。

懲罰性賠償制度；房地產領域；房地產法；商品房買賣

一、懲罰性賠償制度的基本概念

懲罰性賠償的主要特點在于與實際損害數額相比，法庭所判決的最終賠償數額要高于此數值。也因此，懲罰性賠償的原則在于加重賠償，對于存在故意侵權行為的企業及法人代表來說，不僅要彌補自身造成的過失，還要進行額外處罰，來防止其在將來的買賣行為中，再次出現該類過失，同時，這也是對其他商品房經營者的一種警醒和警告，避免此類事件的發生。這在很大程度上彌補了我國相關法律中補償性賠償的不足，使其更加具有賠償性的特征，更加具有震懾能力和警示效果，能夠更好地維護法律的公平正義[1]。

二、懲罰性賠償制度在我國房地產法中的適用體現

懲罰性賠償的規定早在我國1993年頒布的《中華人民共和國消費權益保護法》(以下簡稱《消法》)中就已有明確體現。《消法》第49條規定，經營者在向消費者提供商品或服務的過程中，如果存在欺詐行為，那么經營者除了應當向消費者賠償商品或服務的價值外，消費者有權增加賠償金額，來彌補其所受到的傷害和損失。消費者所提出的賠償金額，最高可為所購買商品的價款或服務費用的一倍。2003年4月，我國最高人民法院正式公布通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在該解釋中最高人民法院第一次從司法的角度確立了開發商在商品房買賣過程中惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償的規定。懲罰性賠償制度已經引入房地產領域，盡管在此領域尚且沒有被廣泛使用，但是在該領域引入這一制度，具有十分重要的意義。懲罰性賠償的目的是運用法律手段懲罰妨害人的嚴重違法行為，并預防其他人發生類似行為，懲罰與遏制是其主要功能。但是在我國的房地產法中，懲罰性賠償制度也面臨著十分嚴峻地考驗，問題層出不窮，急需得到解決[2]。

三、在房地產領域懲罰性制度的適用現狀和存在的問題

(一)適用現狀

《解釋》針對如何適用懲罰性賠償，在第8條、第9條、第14條分別對開發商在商品房買賣過程中惡意違約、從事欺詐行為情形下進行了規定，從不同的角度全面地保護商品房消費者的合法權益。

1.惡意違約行為的適用

《解釋》中第8條明確指出，在商品房交易過程中，對于商品房出賣者的下述兩種行為，應當受到懲罰性賠償的處罰。兩種行為分別為：一、商品房出賣者和買受人在確定商品房買賣合同并正式訂立后，如果出賣者在未告知買受人的情況下，又私自將該商品房抵押給買受人之外的第三人，則應該接受懲罰性賠償處罰；二、商品房出賣者和買受人在確定商品房買賣合同并正式訂立后，如果出賣者在未告知買受人的情況下，又私自將該商品房售賣給買受人之外的第三人，則應該接受懲罰性賠償處罰。在這兩種情況，買受人除了可以申請對出賣者實行懲罰性賠償外，還可請求解除與商品房出賣者之間的交易合同，使其返還已付購房款及相應利息，同時還可以申請最高可為所購買商品房價款的一倍賠償。

2.欺詐行為的適用

《解釋》中第9條明確指出，在商品房交易過程中，對于商品房出賣者的下述三種欺詐行為，應當受到懲罰性賠償的處罰。兩種行為分別為：一、尚未取得商品房預售許可證或相關證明文件，卻向買受人進行故意隱瞞，或者向其提供虛假的商品房預售許可證的行為；二、已經抵押的房屋，在故意隱瞞的情況下向買受人出售的行為；三、已經出售的房屋，在故意隱瞞的情況下繼續出售給其他買受人，或所出售房屋實際為拆遷補償安置房，卻仍舊出售給其他買受人的行為。在這三種欺詐情況，買受人除了可以申請對出賣者實行懲罰性賠償外，還可請求解除與商品房出賣者之間的交易合同，使其返還已付購房款及相應利息，同時還可以申請最高可為所購買商品房價款的一倍賠償。

(二)《解釋》的適用范圍存在問題

1.欺詐情形下舉證責任分配不合理

在適用懲罰性賠償的商品房出賣者的構成要件中強調出賣人必須具有主觀上的故意欺詐行為，也就是對于欺詐行為采用過錯責任原則，如果無法證明商品房出賣者存在主觀上的故意欺詐行為，就無所謂欺詐，而根據一般“誰主張誰舉證”的民事舉證規則，如果舉證過程中，舉證人出現了因信息來源不確定或者不充分而造成的過錯，那么相關的責任就由購房者承擔，而故意欺詐行為是開發商采用的一種心理戰術，購房者難以摸透其心理，對于購房者來說很難取證并呈現出來[3]。《解釋》強調故意欺詐的主觀要件，并以此為主作為欺詐行為的認定，而且舉證責任分配不合理，懲罰性賠償的適用性的門檻在無形之中的被抬高了，這對于商品房消費者來說是很不利的。

2.適用范圍過于狹窄

《解釋》列舉了懲罰性賠償的適用范圍，大部分的適用范圍都有明確規定，但是依然存在很多的問題，無法涵蓋所有的地產開發商的欺詐行為，很多的開發商利用這一漏洞實施欺詐行為，例如：商品房的證件不齊全；開發商本身不具備開發房產的資質；商品房本身存在重大質量問題，但是開發商卻故意隱瞞，導致無法實現房屋居住目的等欺詐行為[4]。因為在《解釋》中這些問題并沒有明確的規定，使得商品房開發商的種種欺詐行為得以實施并且不用進行懲罰性賠償，也不用承擔任何損失和責任，這顯然是不利于消費者的，這樣的規定適用范圍太過狹窄，損害了消費者的合法權益，使存在欺詐行為的開發商得以逃脫法律的追究。

四、懲罰性賠償制度在房地產法中適用的改進

(一)欺詐情形下舉證應采用過錯推定原則

《解釋》應該對使用懲罰性賠償措施時所采取的責任推定依據，進行明確規定。這是因為所謂的“故意欺詐”在很大程度上屬于一種主觀行為，商品房買受人在提供售賣者主觀方面證據上面存在較大難度，甚至是難以完成的事情。故而《解釋》應該對此作出明確規定，一般來說，過錯推定責任較為適用于這一行為。在商品房買賣前，由開發商自己證明自己不存在欺詐行為，假如開發商無法提供足夠的證據證明，那么可以斷定其存在欺詐行為。具體適用中開發商應該能夠證明自己不存在主觀上的故意隱瞞，已經盡到了告知購房者“房屋已出賣或者已抵押”的義務[5]。

(二)在預售許可證的欺詐情形下應分情況適用懲罰性賠償

對于商品房出賣者存在預售許可證欺詐行為的處理方法，《解釋》中的規定也存在許多問題和不足之處，需要進一步的給予完善。例如，《解釋》中在第2條規定中指出，對于確定商品房出賣者尚未取得商品房預售許可證或相關證明文件，那么在這種情形下訂立的商品房買賣合同，始終的無效的。倘若商品房買受人在不知道商品房售賣者尚未取得商品房預售許可證或相關證明文件的情況下，仍然與其制定商品房買賣合同，那么，在合同被最終認定為無效后，買受人除了可以申請對出賣者實行懲罰性賠償外，還可請求解除與商品房出賣者之間的交易合同，使其返還已付購房款及相應利息，同時還可以申請最高可為所購買商品房價款的一倍賠償。但這顯然對出賣人是不公平的。這是因為在實際生活中，有些買受人明知道開發商還未取得預售許可證明，而仍執意與開發商簽訂合同，急于購買自己選中的商品房。這種情況下，如果最后購房合同被認定為無效合同，則應該綜合考量商品房出賣者和買受者雙方各自的過失，并要求和明確雙方各自應當依法承當的責任。

(三)擴大懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍

為了避免某些行為是否適用懲罰性賠償的問題上出現分歧，《解釋》在懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍上要增加相應的規范，既要列舉幾種典型的欺詐行為作為參考和依照，又要對商品房買賣中的欺詐行為進行總結和概括，這樣對某些行為是否適用懲罰性賠償有了較為明確的規定，避免了一些矛盾和尷尬的出現。

(四)明確買受人的法律地位

《解釋》第1條規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業出賣人，將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”下面對買受人的法律地位進行分析。首先，商品房買受人可以是自然人，也可以是用人單位。現在存在著這樣一種普遍現象，用人單位與房地產進行交易，批量的購買商品房，然后用人單位再與員工進行交易，在這樣的一個交易過程中，如果開發商主觀上惡意欺詐，那么用人單位就成了受害者，而該到位員工也就間接的成為了受害者。而如果用人單位最后不再是購房者，員工才是真正的購房者，那么開發商就會更加肆意妄為。其次，《解釋》應該對買受人的購房目的加以明確界定，并以此來判斷是否適用懲罰性賠償制度。在房地產市場魚龍混雜，有些人投機倒把，類似的這種行為是違背正常的房地產市場秩序的，是國家政策所不允許的，而對于這一類人在購房時遇到開發商的欺詐行為時，是否也適用懲罰性賠償。《解釋》應該對于這種情況綜合考慮購房者的購房目的，購房者擁有房屋的數量等因素加以具體完善，準確界定買受人的法律地位。

五、結語

隨著我國房地產行業的異軍突起，懲罰性賠償制度的建立對于規范房地產市場，懲罰房地產中的惡意欺詐行為有著十分重要的意義[6]。它不僅限制了房地產開發商的一些故意欺詐行為，規范了房地產行業，同時也保護了商品房消費者的合法權益，使他們的合法權益不受侵害。

[1]李敏.論懲罰性賠償制度在我國侵權責任法中的適用與完善[J].寧夏大學學報(人文社會科學版)，2010，32(05)：75-81.

[2]劉金鋒，謝瑾.論懲罰性賠償制度在保險領域的適用[J].金融縱橫，2015(08)：72-77.

[3]陽庚德.普通法國家懲罰性賠償制度研究——以英、美、澳、加四國為對象[J].環球法律評論，2013(04)：139-155.

[4]陳業宏，洪穎.食品安全懲罰性賠償制度的法經濟學分析[J].中國社會科學院研究生學報，2015(05)：81-85.

[5]史玲.懲罰性賠償制度在我國知識產權法領域的適用[J].天津法學，2012(01)：37-42.

[6]張保紅.論懲罰性賠償制度與我國侵權法的融合[J].法律科學(西北政法大學學報)，2015(02)：132-140.

D923.6；D

A

2095-4379-(2017)20-0084-02

李翔(1984-)，女，漢族，天津人，本科，天津津能易安泰科技有限公司，部長，研究方向：經濟法學。