文·田軍榮 于軍

不動產登記資料利用途徑的探討

文·田軍榮 于軍

近幾年國家對房地產市場進行宏觀調控，實行差別化貸款及稅收政策，房屋的交易、抵押等需查詢房屋的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況，均要求住房貸款申請人或納稅申請人提供家庭住房證明；申請經濟適用住房、廉租房、升學等，也需出具有無房產信息證明。不動產登記資料利用率呈跳躍式上升趨勢。以我單位為例，不動產整合前的房產資料查詢 2007年1623人次，2010年7322人次，2015年13761人次。如何準確、高效、便捷做好資料查詢工作，讓利用者滿意，一直是困擾檔案管理人員的問題。筆者針對資料利用工作中的查詢途徑問題進行探討，希望能給從事檔案管理工作的同仁一些啟迪和借鑒。

一、不動產登記資料的作用

《不動產登記暫行條例實施細則》第九十四條規定，“不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。”《物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。”近些年，不動產登記對于明確物的歸屬，發揮物權的效用，保護權利人的合法權益，維護市場經濟秩序發揮了十分重要的作用。

一是維護權利人的合法權益。登記資料全面反映了權利人的不動產自然狀況和權利狀況，具有法律憑證的作用，為權利人的物權提供了可靠的法律保障。特別是近十年來，隨著房地產價值的攀升，房地產糾紛越來越多，登記資料為解決糾紛提供有利證據。

二是保障房地產市場健康、安全、有序發展。登記資料為國家調控房地產市場提供了依據和保障，房地產交易雙方才會有安全感，登記資料對于房地產市場的穩步發展有著積極的促進作用。

三是為城市建設提供服務。利用登記資料可以全面、便捷地統計不動產狀況及各種數據，為城市建設提供服務。

四是促進經濟發展。權利人可以充分發揮不動產的占有、使用、收益和處分的權利，促進經濟發展和社會進步。

二、不動產登記資料的利用現狀

近幾年人們對不動產登記的認識發生了翻天覆地的變化。

一是法律觀念有了質的提升，進行不動產登記的意識越來越強。九十年代問：“為什么要辦證，我買的房屋誰還能搶去？”而現在考慮買房，首先以“可不可以辦證？”作為先決條件。

二是現在的年輕人已走出了老一輩“一棟房屋住一輩子”的觀念，為了孩子入學、上班方便等原因頻率換房。

三是貸款購房是絕大多數人的選擇。九十年代初，人們買房申請登記，只有一份登記檔案；現在預購商品房預告登記、預購商品房抵押權預告登記、預購商品房抵押權預告登記轉為商品房抵押權首次登記、注銷登記、轉移登記等，根據《不動產登記操作規范》中“資料立卷宜采用1件1卷”的原則，購買商品房最多可形成五份資料。2017年住房公積金開展“沖還貸”業務，系統每月自動進行沖抵還貸。購房人以公積金貸款的方式購房，只要交完首付，表面上不影響購房人的任何收入，很多人加入了購房、換房的行列。總之，諸多原因致使不動產登記資料數量呈幾何倍數增加，資料的利用率也隨之巨增。《物權法》第十八條規定，“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”法律賦予權利人、利害關系人查詢的權利，讓登記機構在應對不動產資料利用率屢創新高上，更應尋找對策和出路。

三、不動產登記資料利用途徑的創新

2015年，李克強總理在政府工作報告中提出制定“互聯網+”行動計劃；2016年李克強總理進一步提出“大力推行互聯網+政務服務，實現部門間數據共享，讓居民和企業少跑腿、好辦事、不添堵”。在“互聯網+”的形勢下，不動產資料查詢工作怎樣做到“群眾不跑腿，讓數據跑腿”，是登記機構必須考慮的問題。而“互聯網”+不動產登記資料查詢既不是簡單的資料數字化，也不是登記部門局域網的資料查詢，應是遍布整個社會的互聯網查詢，是以便捷、高效、安全的服務模式創新的資料查詢服務。

（一）推進不動產登記資料信息共享機制

不動產登記資料信息在經濟活動中利用頻繁，稅務部門在征收契稅、所得稅以及將來的房產稅等需要不動產的登記信息；公安部門在辦理落戶及身份證等業務時需要申請人的正確住址；金融部門辦理貸款需要申請人的不動產信息；現在除了上述部門外，法院、檢察院以及紀委、組織等部門都需要核實不動產信息。因此，《房地產登記技術規程》規定，房地產登記機構可與公安、民政、稅務、金融等部門建立登記資料相關信息共享機制。為保護權利人的合法權益及隱私，根據需要對不同的部門可以授予不同的查詢權限。

（二）開通網上不動產登記簿查詢平臺

不動產登記是不動產物權的法定公示手段，是公示不動產物權變動情況，保障交易安全，服務經濟發展的一項法律制度。不動產登記簿是法律規定的不動產登記機構管理的不動產物權登記資料，《物權法》第十六條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”

不動產登記簿的特征之一是公開性，也就是說不動產登記簿是不動產物權公示原則的具體體現，登記機構應為權利人和利害關系人查閱復制提供便利。登記簿可以在登記部門的網站上查詢是合理合法的。為了保護權利人的合法權益及隱私，查詢時可設置一定的條件。比如，不能簡單的以權利人名稱或身份證號碼查詢，因為目前身份證信息泄露現象比較嚴重，只以權利人名稱或身份證明信息查詢，不利于保護權利人權益和隱私。可以設定一定的組合條件，如以權利人名稱和身份證明信息加手機短信驗證碼組合查詢。為差別化貸款及繳納稅款，需要查詢權利人名下的房產信息，人們無需在不動產部門和金融、稅務部門來回跑，金融和稅務部門的工作人員在權利人參與下查詢，以網頁打印件存檔，既保證了信息的真實性又方便了群眾。

（三）開設自助查詢機服務

可以和銀行聯手，設置24小時不動產登記資料信息查詢機，在銀行的自助存取款機處存放，利用銀行原有的監控設備監測，既綠色環保又減少社會資源的浪費。辦理不動產登記時設置密碼，群眾在查詢機上根據提示，輸入身份證和密碼，或者以姓名、身份證號碼和不動產坐落為查詢條件即可自助查詢和打印不動產登記資料相關信息，既方便、高效、準確地利用資料，同時又減少工作人員的負擔。

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[1]《中華人民共和國物權法釋義》．法律出版社．胡康生主編．

[2]《房地產登記技術規程釋義》．人民出版社．中國房地產研究會房地產產權產籍和測量委員會編．

（作者單位：威海市文登區住房保障和房產管理局）