房地產企業資金管理與成本控制的幾點思考

張秀芳

摘要：隨著近幾年國家宏觀調控政策的出臺，房地產行業的發展速度有所下降，全國各地的房價出現回落現象，這在很大程度上緩解了人們“買房難”的壓力。作為房地產行業中最為關鍵的房地產企業，它的內部資金管理和成本控制和房地產建設成本緊密相關的，如果資金管理和成本控制出現問題，也會間接的引起房價增高。對于房地產企業來說，實現資金管理和成本控制的有機融合，通過成本控制來確定資金安排，以資金規劃來指導成本支出具有重要意義，一方面可以提高內部資金的利用率，另一方面還可以降低開發成本，實現利潤最大化。對于當前資金管理和成本控制存在的問題，需要房地產企業結合自身實際采取有效策略予以解決優化。

關鍵詞：房地產企業 資金管理 成本控制

相對于其他行業來講，房地產行業所涉及到的資金規模較大，整個建設開發周期比較長，并且具有一定的風險性，在具體的管理調控上也相對較為困難。在它的內部管理工作中，所涉及到大量資金的項目比較多，而這些資金的來源也主要是以銀行貸款和其他金融機構籌資為主，利息率比較高，會對房地產企業的經營管理帶來一定壓力，這就需要房地產企業在資金管理上有嚴謹認真的態度，做好開發成本的科學規劃，提高資金管理水平，并將它和成本控制相結合，這樣可以大大降低開發成本，實現各項資金支出的科學合理，使資金利用率得到保障，從而帶動建設效益的最大化。

一、當前房地產企業資金管理和成本控制的現狀

（一）忽視事前控制

當前很多房地產企業在成本控制上，大多將重點放在施工建設階段，而忽視了其他環節，例如設計階段、后期維護階段等。眾所周知，設計階段的成本控制會直接影響到整個項目的成本預算，在這一階段會對各個環節的資金使用量有一個大致的規劃，因此，對于房地產企業來說，就要在設計階段做好成本控制工作，將其作為重點來抓，可以將成本的管理控制和項目設計相結合，保證設計方案的科學合理，但是，就目前房地產行業的發展現狀來看，很多房地產企業在成本控制上，沒有看清事前控制的重要性，使得后期具體管控活動并不具有針對性和計劃性，造成資金的浪費。

（二）成本管理體系不完善

受到我國經濟發展的影響，我國房地產行業的起步比較晚，很多房地產企業在成本管理和控制上還沒有形成一個科學方法。對于成本管理的信息化程度也很低，缺少一個相對較為合理的成本管理和控制系統，這樣就很難實現既定的成本控制目標。與此同時，我國的房地產企業還沒有形成一個健全的成本管控系統，很難在第一時間對項目成本進行實時跟蹤和反饋，甚至于有的房地產企業盲目借鑒國外先進企業的成本管控方案，沒有考慮到自身的實際情況，導致成本控制難以發揮應有作用，除此之外，具體的懲罰措施方面也沒有明確的標準，缺少對成本控制實際情況的考核。

（三）規模化開發增加資金管理壓力

規模開發在房地產企業中具有很大利用價值的，如果正確合理利用則可以給企業帶來效益。如企業的資金相對比較充裕，可以實現多個項目在同一時間進行開發，規模開發會有效降低開發成本。例如規模開發會提高增加材料和設備的使用效率，在其他環節也會因為規模開發而減少成本支出，例如規劃環節、設計環節以及銷售環節等等。但房地產在進行規模開發時，一旦缺少了對資金流的科學化管理，就會導致企業面臨較大的資金風險，如所貸的貸款金額占有很大比重，這就很可能會因為建設周期的延長而增加企業的資金管理壓力，甚至出現資金鏈斷裂風險，致使企業陷入經營危機。

（四）資金配置和成本控制的不協調，容易受到宏觀政策影響

房地產項目的周期性是其具有特點，從項目設計到最后竣工，中間涵蓋的時間比較長，整個項目過程中的所花費的成本費用比較多，也會受到很多方面因素的影響，例如施工材料價格、房地產行業行情以及政策變動等等。當前房地產行業正處于穩定發展時期，施工材料和施工費用有一定漲幅，再加上國家出臺的相關政策，使得房地產企業的資金配置很難保證和成本規劃相一致，兩者之間會有一定的差異性。除此之外，如果宏觀調控政策緊縮，就會對房地產企業的資金來源造成直接影響，這對房地產企業來說會在財務管理工作開展上帶來很大經營風險。

二、房地產企業加強資金管理和成本控制的措施

（一）提高項目規劃的科學性，做好成本估算工作

在建設項目開發階段，房地產企業需要對項目建設所需要的成本進行預測，同時也要對開發項目的市場定位進行預估，在規劃設計階段將成本控制規劃融入其中。通常情況下，成本的節約需要在設計階段進行體現，并將其細化，這樣可以節約不必要成本投入。企業內部各個部門也要加強和成本管理人員的交流，對各個環節的成本費用做出合理估計，從而使企業的管理層可以對整個項目的資金規模做到心中有數，制定正確的資金管理決策。與此同時，管理人員還要結合企業自身實際對項目工期進行合理安排，保證項目的各項工作可以穩定有序進行，從而使總成本得到有效控制，在融資渠道選擇上也要與自身所需相符合，確保資金流的合理。

（二）做好項目建設的進度安排和資金支付

在項目建設過程中，企業要對資金變化和成本控制情況實時了解，從施工進度和資金額度兩方面來實現對整個項目的管控。在施工進度方面，要制定合理的資金預算來確保項目的順利進行，依據項目的開發情況和整個企業的資金狀況，科學管控日常資金的流動；而在資金額度方面，要對承包商進行嚴格監督監管，實現以最少的資金投入提高工程質量。對于財務管理部門來說，要提前做好財務預算工作，對施工中各個項目的進展狀況有及時掌握，了解資金的實際運轉狀況，科學合理安排各個項目所需要的資金量。

（三）構建完善的成本管理和控制體系

在構建成本管理和控制體系時，要把成本管控理念貫穿到整個項目建設中，對于預算規劃和實際建設之間出現的差異要及時跟進，分析原因并采取措施解決，實現成本的最小化。同時還要帶動企業員工參與到預算管理和成本管控工作中，在工作中形成完整的成本管控機制和監督考核機制，實現權、責、利的統一，并將成本管控指標納入到員工考核體系中，制定嚴格的考核制度，這樣可以在整個企業中強化成本管控意識，激發員工參與到成本控制中的積極性，從而使企業更為高效的開展成本管控工作。

（四）堅持全局觀念，實現資金管理和成本管控的有機融合

要實現資金管理和成本控制的有機融合，不僅需要有全局意識做指導，而且還需要內部各個部門之間加強協調配合。對于財務部門來說，一方面要對企業自身運營所需要的資金進行科學管理，另一方面還要對未來發展可能所需的資金量進行預測，如果是同時進行多個項目的企業，資金投入量就會比較多，這就需要企業加大融資量，還要避免占用過多資金而引起較多的資金成本支出，造成資金鏈斷裂風險。在融資過程中，需要按照項目周期的具體情況選擇合適的融資渠道，在確保項目正常進行的同時還要盡可能的減少資金成本量，節約利息支出。此外，企業在發生借款行為時，要盡可能以短期借款為主，在及時償還之后再開始進行下一批的短期借款申請，這樣可以保證企業在金融部門中具有很好的信譽度，也可以節省貸款費用。

三、結束語

在國家宏觀政策調控下，我國的房地產行業發展越來越理性。對于房地產企業來說，要在這種新環境下實現新的發展創新，就要加強內部管理，尤其是資金管理和成本控制兩方面內容，要將兩方面內容有機融合為一體，并貫穿于整個項目建設過程中，從而提高資金利用率，降低成本支出，使企業獲得最大的經濟效益。

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