淺析營改增后房地產企業財務管理的影響及對策

李智斌+趙艷麗

摘要：營業稅改征增值稅（以下簡稱營改增）是國家針對當前經濟新常態釋放的政策紅利，是優化我國產業結構的一項重要舉措。房地產行業自2016年5月1日起納入營改增試點范圍，國家稅務總局針對該行業制定了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）。該辦法對房地產企業財務管理工作所產生的影響是一個值得探討的問題。本文圍繞營改增對房地產企業產生的影響進行分析，并針對這些影響提出相應的對策，以幫助房地產企業充分利用這一政策紅利，實現企業持續發展。

關鍵詞：營改增 房地產企業 財務管理 影響對策

根據國家稅務總局2016年第18號公告的規定，房地產企業自2016年5月1日起由營業稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目按銷售額的11%征收增值稅，采取預收款形式銷售的，應按預收款3%預征率預繳增值稅；而小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅款。

從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業稅費負擔，優化產業結構。但是由于房地產企業存在著資金投入大，開發周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實施過程中，影響房地產企業經營管理。本文通過分析營改增政策對房地產企業財務及經營管理的影響，并針對這些影響提出相應的對策，促進房地產企業趨利避害，實現可持續發展。

一、營改增對房地產企業財務管理的影響

（一）營改增對房地產企業收入、成本和利潤的影響

1、營改增會使得房地產企業的收入降低

營改增將原來的價內稅改革為價外稅，原來含稅的銷售收入變為不含稅收入，同時由于一定時期某一地區的房價具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價格來增加收入顯然不現實，從而造成企業收入的減少。

2、營改增可能會造成房地產企業成本的上升

建筑安裝企業作為房地產企業的上游，營改增實施之后，建筑安裝企業的稅率上升至11%，同時由于其屬于勞動密集型行業，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會向其下游房地產企業轉移，因此可能會造成企業成本的上升。營改增所造成的收入規模的縮減和成本的上升，必然會大幅擠壓企業利潤。

（二）營改增對房地產企業現金流的影響

由于房地產企業在取得土地使用權后，要經歷勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環節，周期較長，項目會計核算跨度較大。

營改增之后，由于前期收入較少，銷項稅金額較小，造成項目所耗費的材料、勞務及所購設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業必然要墊支這一部分進項稅資金，因此會造成企業短期的現金流出壓力。

（三）營改增對房地產企業會計核算的影響

營改增之后，新老項目并存，增加企業稅務核算難度。房地產企業的稅費核算票據管理出現了新的變化，新項目增值稅計稅方式和依據較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費——應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些核算科目對企業財務人員素質提出了新的要求，同時客觀上也增加了企業會計核算的難度。

（四）對房地產企業稅負的影響

營改增之前，房地產企業是以總銷售額乘以相應稅率來計算營業稅，對購進的材料、勞務費等發票進項稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業稅的問題。營改增之后，房地產企業可采取抵扣材料、勞務費和機械使用費等的進項稅，避免重復納稅，降低房地產企業稅負。

然而，在實踐中營改增可能會增加房地產企業的稅負，具體體現在：

（1）由于房地產企業的成本中，土地成本占比最大，當前的稅收制度并不允許土地成本進行稅負抵扣，所以對于土地成本較高的房地產企業來說，營改增并不能降低房地產企業的稅負。

（2）由于房地產企業的項目所用材料供應商多為個人或者小規模納稅人，所購材料和勞務費大部分無法取得增值稅專用發票，因此不能用于抵扣進項稅率（3%或6%），即遠低于其繳納的銷項稅率（11%），造成稅負的增加。

（五）營改增對房地產企業的納稅申報和發票管理帶來較大變化

營改增之后，房地產企業的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業稅相比，變化也比較大。

營改增對房地產企業的發票管理影響較大。專用發票增值稅作為進項稅額的抵扣依據，需要房地產企業財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發票的種類、合規等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業稅負。

二、針對營改增政策的影響，房地產企業應采取的對策

（一）房地產企業應當重構項目預算和成本計算模型，增加企業利潤

如上文分析，營改增之后，房地產企業的收入會有所降低，對此企業應當在做項目預算時，將需要繳納的增值稅考慮進去作為項目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時，做好房地產項目的招標工作，盡量降低上游建筑安裝企業轉嫁其因營改增而增加的稅費，降低企業的成本，增加利潤。

（二）依法進行稅收籌劃，減輕企業稅負

與繳納營業稅相比，營改增給房地產企業的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關鍵點就是進項稅的抵扣，企業在選擇上游建材供應商時要進行嚴格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業能夠取得增值稅專用發票，以做到進項稅應抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業的稅負，增加利潤。

（三）加強財務人員的培訓，把握營改增政策細節，降低涉稅風險

營改增之后，房地產企業的會計核算和稅務管控制度發生了根本性的變化，會計核算、稅款計算和專用發票管理出現問題，可能會造成企業進項稅額抵扣出現問題，不僅增加企業的稅負，還有可能增加企業的涉稅風險，造成不必要的經濟損失。

因此，房地產企業應當加強與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應商，增加進項稅的抵扣，加強發票意識，積極取得可抵扣發票；銷售部門應當采取可以實行預售的營銷策略，合理控制企業稅負。

同時加強財務人員培訓，學習營改增政策細節，做到依法合規進行稅收籌劃，確保稅務管控不出現問題，減少企業的涉稅風險。

（四）房地產企業應當做好增值稅專用發票的管理

房地產企業應當結合本企業的實際情況制定內控管理措施，規范增值稅專用發票的管理辦法，明確發票的領取、保管、開具、認證和抵扣工作，避免增值稅發票丟失、過期抵扣等問題，嚴禁為其他企業虛開增值稅專用發票及從其他企業購買無業務實質的進項稅發票等。

三、結束語

總而言之，從房地產企業來看，營改增是一柄雙刃劍。企業只有在充分分析了營改增政策對本行業的有利和不利影響的基礎上，積極采取各項應對措施，制定合適企業的應對方案，抓住機遇，以實現企業在經濟改革大潮中快速健康的發展。

參考文獻：

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