如何正確處理房屋交易和不動產登記的關系

宋國選

不動產統一登記改革工作已在全國市縣層面全面推開，在推進過程中，房屋交易、不動產登記一體化單位做到了平穩過渡、順利展開；但部分交易、登記機構分設單位由于準備工作不充分、職責邊界不清、辦公系統信息不能適時共享，出現了群眾辦事難，新聞媒體高度關注，已引起群眾對改革結果的質疑。筆者對全國因交易登記機構分設所出現的共性問題談幾點個人觀點。

一、深刻認識房屋交易和不動產（房屋）登記的關系，要高度重視房屋交易與不動產登記的有效銜接

不動產統一登記改革的主要目的是：“實行一站式服務，減少辦證環節，方便企業和群眾”。房屋交易是不動產（轉移、抵押）登記的起因，不動產登記又是房屋交易的結果，房屋交易監管能降低不動產登記的風險，而通過不動產登記明晰產權才能保障房屋交易安全。房屋的轉移、抵押登記是不動產登記中最頻繁、工作量最大的工作，房屋交易和不動產登記是緊密相連、一站式服務的上下環節。房屋是城鄉居民最重要的不動產，房屋交易和登記能否做到便民、安全、高效，與人民群眾利益密切相關，直接關系著人民群眾對政府機關的評價和影響，也是檢驗改革成敗的主要標準。

回顧我國房屋交易和房屋登記的發展歷程，是先有房屋交易后有房屋的權屬登記。為維護房地產市場秩序，保護交易安全，各地于上世紀80年代中期先后成立了房屋交易管理機構和房屋權屬登記機構。由于房屋交易管理和房屋權屬登記管理機構分設，群眾辦事不方便，于2000年住建部倡導房屋交易登記一體化管理，全國各地陸續將兩個機構合并成立房屋交易和登記中心，真正實現了“一站式”服務。這些歷史的經驗總結應吸取和借鑒。

二、房屋交易管理機構和不動產登記機構的設置要結合當地實際，充分利用現有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個機構間的協調困難

建議采用以下兩種模式：

第一，房屋交易不動產登記機構一體化，即一個機構負責房屋交易和不動產登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業務接受住建（房產管理）部門的指導監管，不動產登記業務接受國土部門的指導監管，按時完成住建（房產管理）和國土部門下達的各項任務。

第二，房屋交易和不動產登記機構分設者，房屋交易隸屬住建（房產管理）部門，不動產登記隸屬國土部門。兩個機構在一個辦事大廳，設立房屋交易不動產登記綜合服務窗口，做到“一站式”服務。即群眾一次性申請，兩個機構所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內部轉遞（分揀、建檔），一次性收費，一次性發放不動產權證，房屋交易申請資料和不動產登記申請資料分別歸檔。

三、只有做到房屋交易登記信息適時共享，才能降低房屋交易登記機構分設所帶來的風險

房屋交易登記機構已經分設且沒有在一個辦事大廳設立綜合性服務窗口的，為方便群眾辦事，防范交易登記風險，一定要做到房屋交易、不動產登記信息適時共享。如果不能適時查閱住建（房產管理）部門的樓盤表，不能隨時查閱登記機構的登記簿，就不能確定房屋的權屬、抵押、限制狀況，就有可能出現房屋重復買賣、重復抵押，將已抵押、查封的房產進行轉讓，不能上市交易或購買的房產被上市交易或購買，影響房地產市場的調控，造成房地產市場秩序的混亂，甚至引發法律訴訟和國家賠償。

四、機構分設者，房屋面積管理和土地面積管理仍由房產、國土部門各司其職，互相配合

房屋面積管理仍由房產部門負責的理由如下：一是中編辦文件規定房屋產權管理仍由住建部門負責，房屋面積是房屋產權管理的一個重要內容，也是建立個人住房信息系統不可缺少的組成部分，國土資發 〔2015〕90號兩部委文件已對該問題有明確界定；二是房產部門有《房產測量規范》和政策法規，有專業的房產測繪隊伍；三是為加強房地產市場管理，維護房地產市場秩序，保護購房人的合法權益，減少房屋合同面積與實得面積糾紛，在核發商品房預售許可證、簽訂購房合同前要進行房屋面積預測算并記載樓盤表；四是在房屋交易登記的前期工作環節確定房屋面積，且誰測繪誰負責，可有效防止因交易面積和登記面積差異引起的矛盾；五是國土部門有土地測繪的政策法規和專業隊伍，房產測繪和土地測繪政策性、專業性非常強，暫時還不能兼容。

五、還沒有開始不動產統一登記的市縣，在條件還不具備的情況下，不要盲目倉促“停舊發新”

特別是要推行交易登記機構分設模式的地方要做好以下幾方面準備工作：1.要劃清房屋交易與不動產登記的職責、責任界限；2.要理清房屋轉讓、房屋抵押和不動產登記的流程、要件、檔案管理和銜接辦法；3.不動產登記機構開發的辦公系統要能和房屋交易辦公系統相適應，易于數據信息對接、共享共用；4.最好由政府出資對原房屋交易登記系統進行升級改造，交易和不動產登記兩個部門在一個辦公系統上辦公，如果做不到，應搭建交易登記信息共享平臺，兩個機構適時向共享平臺傳輸交易登記信息，工作人員可適時到共享平臺查閱所需信息；5.先局部試點，總結經驗教訓，掌握規律，做好人員培訓和政策措施儲備后，再全面推開；6.房屋交易和登記機構要通過協商溝通，共同研判研究疑難問題解決辦法，慎重選擇“停舊發新”的時間節點，防止二手房交易和抵押大面積滯壓現象的發生。

陳品祿/責任編輯