天津市宅基地及地上房屋確權登記解讀（上）

一、關于農村宅基地及地上房屋確權登記發證的概念

農村宅基地及地上房屋確權登記發證工作是指對集體土地所有權范圍內的宅基地使用權及地上房屋所有權進行調查、確權登記發證的過程。其中，宅基地使用權是用益物權的一種，按照《物權法》的規定是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

二、關于宅基地使用權及地上房屋的登記程序

按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》及《天津市人民政府關于印發天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發證若干規定的通知》（津政發〔2014〕27號）（以下簡稱《規定》）第三條有關規定，我市農村宅基地使用權及地上房屋登記按下列程序辦理：

1.申請

申請人申請房地登記，填寫不動產登記申請書，提交申請人身份證明、房地權屬來源材料等登記要件。

2.權屬審核

不動產登記機構進行權屬審核。

3.公告

對符合登記要求的土地、房屋權屬情況予以公告，公告期為30天。公告應當在所在村的政務公開欄等顯要位置張貼，同時在不動產登記經辦機構的門戶網站發布。

4.登記發證

對于公告期滿無異議或雖有異議但異議不成立的，準予登記，并記載于不動產登記簿、核發不動產權證書。

三、關于宅基地及地上房屋合法性的確定

按照國家及我市有關規定，在宅基地確權登記中涉及土地、房屋合法性認定，按照是否具有合法的權屬來源證明材料，分別采取以下方式：

一是有權屬來源證明文件的依據文件確定。依據《規定》第四條，歷史上由鄉鎮或鄉鎮以上人民政府以及土地、建設、房管、規劃等職能部門合法的有關批準文件或者蓋章確認的有關用地、建設的證明材料，均可作為宅基地及地上房屋確權登記的發證依據。

二是沒有權屬來源證明或權屬來源證明不齊全的，須提交相關證明。按照《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178號）第八條的相關規定，不再補辦相關手續，由村委會查明情況出具證明、經過公告程序予以確認。具體操作時按照《規定》第四條辦理，需同時滿足以下條件：（1）在2009年12月31日第二次全國土地調查結束之前已建成使用的房屋；（2）在第二次全國土地調查確定的村莊建設用地范圍內；（3）符合土地利用總體規劃等相關規劃（如果有村鎮規劃的，應同時核查是否符合村鎮規劃）；（4）村委會應結合權籍調查成果，查明土地、房屋歷史使用情況和現狀，出具證明，對土地及房屋的權利人、面積、范圍、取得時間等進行確認并在村委會公告欄發布公告，公告期30天；（5）公告無異議的，經鄉鎮人民政府審核，并加蓋公章確認；（6）區縣不動產登記機構可據此具體辦理土地、房屋登記手續。

四、關于宅基地面積標準的確定

《天津市土地管理條例》第六十六條 “本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”規定了宅基地用地面積標準。按上述規定主要把握以下兩點：

一是統一人均耕地面積的時點及統計口徑。由各區縣政府根據實際情況確定：可統一到第一次全國土地詳查數據公布的時點，人均耕地面積的統計口徑可按照第一次全國土地詳查公布耕地面積和公安部門統計的統一時點人口數計算，也可以各區縣或鄉鎮所掌握的現有村人均耕地面積，確定各村的宅基地面積標準。

二是統一宅基地面積標準的文件依據。天津市歷史上出臺過宅基地面積標準的相關文件，主要包括：1982年《天津市貫徹國務院<村鎮建房用地管理條例>實施辦法》，明確“社員建房用地限額：地多人少的社隊，一般應控制在每戶三分地；地少人多的社隊，一般應控制在每戶二分地，最多不超過二分五厘；城鎮近郊一般應控制在每戶一分五厘，最多不得超過二分地”。此后，1992年、1996年、2000年、2007年下發和修訂的《天津市土地管理條例》對宅基地面積標準的規定基本一致，即“本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”。因目前執行的宅基地面積標準較最早的1982年標準更寬松，因此，本著讓農民有更多獲得感的原則，宅基地面積標準統一按照《天津市土地管理條例》第六十六條的規定依據村人均耕地面積確定，原登記時已經注記宅基地面積標準的在當事人申請換發證書時據此一并修改注記。

五、關于不同時期宅基地準予登記范圍的確定

宅基地登記范圍的確定及超出宅基地面積標準等問題是全國范圍內普遍存在的問題，國家及我市都針對這一問題出臺了相應政策，本著“尊重歷史、尊重事實、依法合規”的原則，按照不同年代、不同情況分別進行處理：

一是1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行確權登記。

二是1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理后，可以按實際使用面積進行確權登記；超過部分未按當時國家和地方有關規定處理的，有批準文件的按照批準范圍進行確權登記，沒有批準文件的，按照宅基地面積標準進行確權登記。

三是1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，有用地批準文件的，實際占用范圍小于批準范圍的，結合實際占用情況進行確定；實際占用面積超過批準面積的，按照實際批準面積進行確權登記，可在不動產權證書“記事欄”內注明超過批準的面積，宗地圖按照實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

四是上述情形之外的實際占用范圍小于宅基地面積標準的，按照實際占用范圍確定；實際占用范圍大于宅基地面積標準的，按照宅基地面積標準確定。

上述確權登記的面積超過各地規定標準的，可在不動產登記簿和不動產權屬證書“記事欄”內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，并按照各地規定的面積標準重新進行確權登記。

六、關于宅基地實際使用面積超出批準面積或超過宅基地面積標準的處理

按照上述對宅基地確權登記面積的確定方法，會存在兩種現象：一是因宅基地審批不規范，可能會存在批準使用宅基地面積即準予登記面積超出宅基地面積標準問題；二是實際占用面積超出準予確權登記面積問題。為便于與以后宅基地管理銜接，《規定》第六條規定提出通過注記的方法予以提示，即在權屬證書“記事欄”內注明超過批準的面積，記載“實測用地面積××平方米，準予登記面積××平方米，準予登記面積中有××平方米超出宅基地規定面積標準”。宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超出準予登記范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

七、關于沒有權屬來源證明材料的宅基地取得時間的認定

按照國家及我市有關政策，不同時期確定準予確權登記的宅基地面積的原則是不同的，因此，宅基地的取得時間對于確定合法登記面積等有很大影響，而歷史上宅基地及地上房屋建設的審批和管理不到位，也沒有驗收程序，為準確確定宅基地的取得時間帶來一定困難。為最大限度地保證其時間的準確，本著公開、公平的原則，按照以下方式確定宅基地的取得時間：

一是依據當事人提供的時間。由當事人在權籍調查及向村委會申請出具相關證明時，應當如實提供情況，在向村委會提出書面申請中明確宅基地及地上房屋取得時間，當事人申請的相關內容應當與天津市土地房屋調查表的記載一致。

二是依據村委會出具證明上確定的時間。村委會應成立專門的工作組，在出具證明前應當向權利人及四鄰調查核實有關情況，切實查明相關情況后方能出具證明，出具證明應當與天津市土地房屋調查表的內容一致，如不一致，村委會需核查相關情況，如確有錯誤，當事人需出具承諾并同時提出對調查表進行修改，對復雜的問題應提交村民大會或村民代表大會討論決定。

三是依據相關調查成果及影像資料判定。區縣國土部門及作業隊伍應在進行權籍調查時利用相關影像、地形圖等資料結合現場調查情況進行調查核實。同時可以將宅基地有關影像等圖件資料以及權屬調查結果提供村委會作為核查或者出具證明的依據。其中，2009年12月下發的影像圖作為確定房屋是否為二調結束前已建成使用，可否適用歷史遺留問題解決辦法的依據； 2004年或區縣自己手中掌握的更早期可以作為佐證材料的影像資料作為核查宅基地取得年代及房屋建成年代的依據。

四是切實履行公告程序。公告目的是排除相關權屬爭議，給其他人提供提出異議的途徑，確保調查結果、相關證明及登記結果的準確性，村委會在出具權屬來源證明前應當進行公告，公告期滿無異議是可以出具相關證明的必要條件。

陳品祿/責任編輯