不動產初始登記相關問題探討

曹曉煒　楊黎萌

案例：2013年，原告向房屋開發公司購買一套（間）商業用房，并簽訂商品房買賣合同，辦理了網上備案，同時支付購房款。2015年3月，開發商在房屋登記部門辦理房屋初始登記。2015年7月，開發商向原告交房，并將商品房轉移登記所需材料提供給原告。此時，原告以商品房買賣合同中的房屋編號位置不明確，與開發商產生爭議，未領取相關材料。2015年10月，原告向法院提起行政訴訟，認為房屋登記部門為開發商辦理房屋初始登記違法。2015年12月，法院開庭公開審理了該案，并追加開發商為第三人。

案件審理時，法院將原被告雙方爭議歸納為兩點：一是房屋登記程序是否合法，申請人所提交要件是否真實、有效、齊全。二是經初始登記的房屋，是否滿足《房屋登記辦法》等相關法律規定的房屋基本單元要求。為保障房屋登記準確性，降低房屋登記機構應訴的風險，筆者就該案爭議的焦點問題進行剖析，以供參考。

一、訴求

第一，原告與開發商簽訂的商品房買賣合同中，對原告所購房屋未就具體位置及詳細信息附圖說明。房管部門（房屋登記機構的上屬機關）已對該商品房買賣合同予以備案，房屋登記機構應可查詢該合同的具體內容。因此，進行房屋初始登記時，房屋登記機構應就合同內容進行審查。房屋登記部門未審核已備案合同內容，為開發商辦理前述房屋初始登記的行政行為違反相關法律法規的規定，應予撤銷。

第二，《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）及《江蘇省實施〈房屋登記辦法〉若干問題的指導意見》規定，房屋登記基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。開發商雖提交了房屋平面分割圖紙，但未按該圖紙建設實體墻的隔斷，該圖紙不具有法律效力，房屋登記機構辦理該處房屋初始登記依據不充分，程序違法。

二、案例解析

1.商品房買賣合同是否是房屋初始登記的審查要件

本案中已備案的合同在房屋初始登記中是否需審查呢？實踐中，也有很多的業主認為，商品房合同備案部門與房屋登記部門同屬房產管理部門管理，房屋登記部門應就合同備案的行政行為進行合理審查。但是，根據我國《物權法》第九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。也就是說，合同備案不具有物權的推定力，僅僅是在防止開發商一房兩賣時產生一定的限制作用，只是一種行政審查行為。實際上，房屋登記機構為了做到合理審慎，避免產生債權債務糾紛，一般在在建工程抵押登記及商品房轉移登記等情況下，查詢相應的商品房合同備案情況，防止已銷售的房屋被開發商惡意抵押，或者防止非實際購房人騙取房屋轉移登記等。相反，房屋初始登記是購房人能夠順利的取得房屋預期物權的有力保證，也是保證商品房買賣合同雙方能夠順利履行權利義務的基礎。因此，商品房買賣合同不是房屋初始登記的要件，即使該合同存在瑕疵，也不能推翻房屋初始登記的合法性、有效性。

2.訴爭房屋是否滿足房屋登記單元的要求

房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。2015年3月起施行的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第八條規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。本案中的標的物系非住房，可以間為單元進行登記。依據上述規定，該登記單元應有固定界限，且可以獨立使用，有唯一編號。由此看出，本案中的訴爭房屋雖沒有實體墻的分割，但開發商在地上劃實線明確界址，分割后的單元可以獨立通行和使用，并且經專業測繪人員測繪，編碼唯一，滿足房屋基本單元的登記要求。

三、實踐建議

1.行政訴訟主體資格的審查

實踐中，因開發商與購房人產生糾紛，而將房屋登記機構作為被告提起行政訴訟的案例比比皆是。事實上，與具體行政行為有法律上的利害關系方可提起行政訴訟。法律上的利害關系是指行政機關的具體行政行為對公民、法人和其他組織的權利義務已經或將會產生實際影響，這種利害關系，包括不利的關系和有利的關系，但必須是一種已經或者必將形成的關系。本案中，訴爭房屋產權未產生異議，合同中的房屋原為開發商自建，后出售給購房人，也未出現第三方要求主張訴爭房屋的權利。原告在起訴時，未就該處房屋的初始登記如何侵犯其權利進行申訴，也就是說原告與起訴的行政行為不具有已經或必將形成的利害關系。從行訴案的角度看，原告不具備行政訴訟主體資格。筆者建議：房屋登記機構在應訴答辯時，可以購房人不具備行訴主體資格為由請求法院不予立案。實際上，購房人應就房屋合同未明確房屋位置及相關詳細信息提起民事訴訟來解決上訴爭議，以節約司法資源并減少房屋登記部門應訴產生的大量額外工作。同時，也可以節約購房人因不必要的訴訟而產生的各項費用及消耗時間。

2.房屋登記單元的界定標準

根據《辦法》規定，房屋登記基本單元可以是特定空間。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第五條也規定，《暫行條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。房屋等建筑物，以該房屋等建筑物權屬界線封閉的空間為不動產單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。《實施細則》對房屋基本單元的界定有了具體的描述。對于房屋而言，審查登記客體要求包括：房屋內的空間、獨立使用、權屬界線封閉。但實踐中爭議較多的是如何保證該分割單元合法有據，且沒有變化。筆者認為，房屋的物理屬性需滿足前述三點要求，但還應滿足相應的法律屬性。也就是除物理屬性滿足要求外，登記單元還應滿足規劃審批要求且唯一固定。例如：地下車位以劃線的方式分割各車位的具體位置，每個車位都有可獨立的使用通道及封閉的權屬界線，且屬于房屋內部空間，應可辦理房屋初始登記，還需由測繪部門按規劃審批圖紙進行測繪，并由開發商承諾在房屋交付使用前不予變更，方可辦理房屋初始登記。

3.初始登記應審查房屋測繪成果

房屋初始登記時，開發商已取得房屋的物權，辦理房屋登記系依法公示，也是為保障房屋交易的前提和基礎。從這個意義上講，商品房銷售是房屋初始登記后續辦理商品房轉移登記的必要環節，并不是開發商申請初始登記的前置要求。開發商在辦理房屋初始登記時，所有建成房屋并不一定全部銷售完畢。只有在開發商與購房人申請辦理預告登記時，房屋登記機構才有必要審查商品房買賣合同。因此，根據《暫行條例》等相關法律規定，房屋初始登記應審核不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確。

4.房屋測繪與商品房合同的有機銜接

開發商預售商品房時，與購房人簽訂的商品房買賣合同經常會產生信息不對稱的情況。開發商作為房屋的建設者，對房屋的屬性比購房人了解的更為清楚。對于大多數購房人來說，都不能完全明白合同中所描述房屋的基本情況，一旦產生糾紛，購房人往往作為弱勢群體，維權較困難。為避免該類行訴案的發生，筆者認為，在購房人與開發商簽訂商品房買賣合同之前，房屋登記部門可提前介入，就房屋的具體位置、面積等信息進行預測，將房屋預測成果與商品房合同備案進行有機結合，附加入購房人與開發商簽訂的銷售合同附頁，通過網絡傳輸，將房屋的基本情況提前告知購房人。

陳品祿/責任編輯