工業用地的多幢房屋辦幾個證合適

一家工業企業在一宗地上經批準建設5幢房屋，現5幢房屋分別申請首次登記，在不動產權證書上如何記載土地信息？如果在每幢房屋的不動產權證書面積欄記載共有宗地面積和該幢房屋建筑面積，在附記欄記載宗地為5幢房屋共有，轉讓時宗地上房屋應與宗地整體轉讓（經批準分割轉讓除外），不知是否可行？

國土部有次培訓說可以全部編一個不動產單元號，具體怎么做沒有細說。

國土部不管規劃，解決不了，本來土地和房屋用途就不要強制一致。

按道理應該一致，因為規劃應當根據土地用途批準建設。

規劃是龍頭，土地是根本，登記是結果。各部門依據規則不同，土地用途是根據規劃來的，別把因果搞錯了。

已經建完的項目（含多棟），不區分所有權的，可以一宗一號一單元。

部分地方現在一個登記單元一本證，房屋以樓棟為最大登記單元，延續以前房產登記的做法。

現在很多企業要求一幢辦一本證，說是方便在不同銀行融資。

實際上是幾個單元的問題。一個單元可以單一證書，N個單元可以集成證書，這個問題就是N個單元一本證書的問題。

企業用地一般依規劃，功能上不能物理分割。矛盾在，房屋單元也要統一，不然抵押查封房屋會有分與不分的矛盾。新建其他房屋登記時，并未按區分所有權考量。

若宗地中間一建筑物因抵押被執行過戶，協助登記時會出現難以操作問題。

為什么不可以操作？如果被執行過戶，就對宗地進行分割，可以看法發〔2004〕5號文件。

宗地中只有一幢房屋抵押，其他幢不抵押時，我們可以辦理，但要求抵押人承諾實現抵押權時宗地上所有房屋應一并處置。有些宗地客觀上存在無法分割，即分割后無法獨立使用。

問題是這個要求承諾合法嗎？“有些宗地客觀上存在無法分割，即分割后無法獨立使用”，分割后無法獨立使用是指什么情形？

這個承諾屬交易管理范疇。無法獨立使用涉及通行，水電等配套。

通行的問題，《物權法》相鄰權已有明確規定，最基本的通行權，是法定的，相鄰人必須提供的。

涉及宗地分割轉讓，國土部門是嚴格控制，一般按共用宗方式解決，而不是分為多個獨用宗。

由于登記了多個單元，所以登記客體——基本單元可能要重新思考了！企業中，宿舍只能為企業生產服務，應當定位生產資料。如分割，一是企業功能不完整，二是變住宅為開發了。好像很多地方就是這樣在做。

不能分割就整體轉，的確，有些分割了，就失去廠房的作用了。

工業用地上的只能整體抵押和轉讓，濟南現在出了個政策，工業綜合用地，可以自持30%后轉讓。目前兩個觀點，一是一個出讓合同的地為一宗地，只能整體轉；另一個觀點是，以土地出讓記載為主，一個土地證一宗地，可以轉。

廠房建議按整宗拍賣轉讓。如果必須按建筑物單元轉讓，土地登記仍為共用宗。

不賣可不可以為一個單元？

要區分宗地的單元和房屋單元吧。宗地為一個登記簿，本來就可以對應多個房屋的單元。特殊情況可以走程序進行分宗，也不是說嚴格不能。

在土地和房產分開登記時代，土地分攤是國土部門防止土地信息嚴重滯后而采取的措施。很多地方的不動產統一登記制度繼承了這一做法，在不動產登記簿中要求記載土地分攤面積。常見的有分攤樓基座占地面積、分攤建筑物正投影面積、分攤整宗地的土地面積等三種方法，但三種方法在使用中都未能完美地解決問題。

題目中的5幢房屋要分開登記，采用共用宗的方式最為合理。不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記，要考慮獨立利用并且功能完備。考慮工業廠房的特殊性，分開登記有可能造成使用功能的不完善，建議最好不要分幢進行登記，直接以宗地為登記單元，5幢一并登記。