登簿不發證的行為是否導致登記無效

我們這有一個小區，不動產統一登記前，開發商在房產管理部門辦理了初始登記，登記簿記載了，但沒給開發商發大證。開發商對外銷售后，購房人也辦理了房產證。現購房人起訴要求撤銷房屋轉移登記，理由為房產管理部門沒給開發商發大證有責任。請問，房產管理部門是否有責任？

沒什么責任，但有不作為。因為大證該發未發。

法院認為我們違反了《房地產管理法》第三十八條第六款，未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。

商品房預售本身就是特例，這個開發商不發證，不影響后面的處置問題，你們做法很胡鬧，法院也亂來，登簿就產生效力。未發證是瑕疵，不影響根本。

我們想以《物權法》第九條為自己辯解可以嗎？登記簿有登記，開發商初始登記是有效的。只是沒發證，我們能找到哪個法條不讓法院判撤證？

登記簿記載就生效了。程序合法，登記完成。沒發證不是問題。

按照《房屋登記辦法》規定，轉移必須提供房產證，法院沒說你們轉移登記有問題？

說了，讓我們提供一個開發商沒有大證的情況下，為老百姓辦證合法的依據。我們決定以《物權法》第九條、第十四條為自己辯解。

按照《行政訴訟法》，瑕疵不影響行政結果的合法性，不會撤銷。只要個人和開發商雙方合法申請就是真實的意思表示，完成登記不能撤銷。

現在是當事人要行政訴訟？業主提起行政訴訟？還是業主自己要求撤銷房產證？

是業主要撤證，退房，不買了，但開發商不同意退房。

本是一個民事糾紛，當作行政訴訟案件起訴。莫非撤銷發證就能不要房了？這種“高招”誰出的，放心吧，法院不會撤銷的。

瑕疵和程序違法不一樣，如果撤銷，太機械適法了。

按照當時的《房屋登記辦法》，轉移登記房產證是必收件，我們在開發商沒大證的情況下為老百姓辦了房產證。

不動產登記簿是權屬證明，房產證是證明文件（而且可以推翻），法條雖要求開發商在取得房產證后才能銷售房屋，相關規章也有相關規定，但本案被告在第三人辦理不動產初始登記后，權屬已經不再具有爭議，轉移登記給原告，并沒有對原告的權利義務產生影響。因此，轉移登記手續雖有瑕疵，但不足以導致本院撤銷轉移登記。且原告提起本案訴訟系民事爭議產生，應循民事訴訟途徑解決。

懂《行政訴訟法》該案就不怕了。

這種轉移登記對原告權利不產生影響，《行政訴訟法》第七十四條規定，行政行為有下列情形之一的，人民法院判決確認違法，但不撤銷行政行為：（一）行政行為依法應當撤銷，但撤銷會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的；（二）行政行為程序輕微違法，但對原告權利不產生實際影響的。

這種案子似不應作為行政案件受理。最好是讓法院駁回起訴。次之是駁回訴訟請求。再次之是確認違法而不撤銷。

《行政訴訟法》第三條規定，有下列情形之一，已經立案的，應當裁定駁回起訴：……（八）行政行為對其合法權益明顯不產生實際影響的；人民法院經過閱卷、調查和詢問當事人，認為不需要開庭審理的，可以逕行裁定駁回起訴。

以行政行為對其合法權益明顯不產生實際影響為由，駁回起訴。試問，你們發證給原告又造成了什么利益影響？沒有！

點評

買受人有行政訴訟原告主體資格。與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。房產管理部門的登記行為與當事人的物權具有法律上的利害關系，故買受人有權就此提起行政訴訟。

不動產登記機構應注重行政程序的合法性。初始登記的目的不是取得行政機關對不動產物權的確認，而是取得物權的公示力和公信力，也是轉移登記的前置條件。本案涉及兩次登記，初始登記在先，轉移登記在后，符合連續登記的原則。但因為房產管理部門沒有按照登記簿的記載向房地產開發企業頒發房屋權屬證書、并由此導致辦理轉移登記時無法收取轉讓方的權屬證書，其行為應糾正。

買受人的實際訴求應通過其他方式尋求解決。房產管理部門的房屋登記行為確有瑕疵，但無論該行為被確認違法（不撤銷）或被撤銷，并不能達到原告退房的根本目的，因為不動產登記機構可根據申請人的申請（可以是原申請）重新作出具體行政行為。