非依法律行為取得不動產權利的轉移登記

某縣不動產登記機構詢問：如何理解《不動產登記操作規范（試行）》1.10.1 （一并申請）中關于“已辦理首次登記的不動產，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產但尚未辦理轉移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利轉移的，不動產登記機構辦理后續登記時，應當將之前轉移登記的事實在不動產登記簿的附記欄中記載”這一規定？我們登記機構是辦一次還是兩次轉移登記？契稅是繳納一手還是兩手？

金紹達：物權的設立、變更或者消滅，按照其發生的根據可以分為依法律行為和非依法律行為兩類。依法律行為就是當事人按照自己的意愿，采用買賣、贈與等法律行為使物權發生變動。這種變動應當遵守物權公示的原則，未經公示（不動產為登記、動產為交付），不發生物權效力；而非依法律行為，是指當事人主觀上并沒有產生、變更、消滅一定法律關系的意愿，而是直接依據法律的規定發生了物權變動的效力，這種變動并不需要經過物權公示。

有些不動產權利人因為生效的法律文書或是繼承、接受贈與取得了不動產權利，但是沒有向登記機構申請不動產登記。這些權利人雖然直接依據法律規定取得了不動產權利，但由于未經登記，不動產登記簿上所記載的仍然是上一手的不動產權利人。所以，此時的實際權利狀態并不與登記簿的記載一致。如果這一不動產權利又因為訴訟、仲裁或是繼承、受遺贈等原因再次發生不動產權利轉移時，并不受到登記簿沒有這一記載的影響。

在這種情況下，新的受讓人在向登記機構提出登記申請時，并不存在上一手的不動產權屬證書，但是登記機構毋須也不能辦兩次轉移登記，因為新的受讓人在提出登記申請時已經依據法律的規定取得了不動產權利，而上一手的權利人已經不再是權利人，不能由其再申請登記。從《不動產登記操作規范（試行）》這一條的表述來看也是如此：登記機構辦理的是“后續登記”，而且要“將之前轉移登記的事實在不動產登記簿的附記欄中記載”。

契稅問題，按依法行政的原則本應由稅務部門解釋，但是《契稅暫行條例》規定了土地、房產部門“應當協助契稅征收機關依法征收契稅”。按《契稅暫行條例》第一條規定，“轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人”。非因法律行為取得不動產權利，雖然沒有申請轉移登記，仍然屬于“承受”的范圍，因此，除了繼承以外，應當繳納契稅。

需要說明的一點是：《不動產登記操作規范（試行）》的這一條規定為這類轉移登記加了一個“已辦理首次登記的不動產”這一限定條件，而按《物權法》的相關規定，即使是沒有辦理過首次登記的不動產，但符合首次登記的條件并因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得的不動產以及合法建造的不動產也應包括在該條的適用范圍之內。

陳品祿/責任編輯