中國土地經濟學30年發展研究

豐 雷，藏 波，張清勇，施昱年，劉逍遙

（1.中國人民大學公共管理學院，北京 100872；2.中國工商銀行總行，北京 100032；3.中國人民大學農業與農村發展學院，北京 100872）

本文以《中國土地科學》創刊30年來發表的土地經濟學領域的重要研究成果為主，系統總結改革開放以來中國土地經濟學的發展歷程和重要進展，分析土地經濟學科發展與土地資源利用和管理實踐以及社會經濟發展的關系和相互作用。本文回溯至1924年土地經濟學科建立伊始，探討分析土地經濟學科的產生和發展，以及土地經濟學的理論基礎和研究框架；研究分析土地經濟學發展和演進過程中的階段性特征，以及各階段的重要理論和技術突破；梳理探討土地經濟學演進脈絡和技術邏輯，并展望未來中國土地經濟學的發展趨勢。

1 土地經濟學的產生和發展

“地租”是土地經濟研究的起點。自17世紀末威廉·配第提出著名的“勞動是財富之父、土地是財富之母”觀點以及級差地租概念之后，18—19世紀以亞當·斯密、大衛·李嘉圖、馮·屠能等為代表的古典經濟學家對地租理論進行了研究；馬克思對西方古典經濟學進行揚棄，提出了系統的馬克思主義地租理論，列寧的土地國有化理論則進一步豐富和發展。上述理論研究從屬于政治經濟學或其他學科范疇[1]。

在土地經濟學著作方面，早在1895年，赫德就開始了土地經濟的專門研究，于1903年出版了經典著作《城市土地價值原理》（Principles of City Land Values）。一般公認，1924年美國經濟學家伊利和莫爾豪斯合著的《土地經濟學原理》出版，標志著土地經濟學作為一門獨立學科的誕生[1-2]。之后，代表性著作紛紛出版，包括道若和辛曼《城市土地經濟學》、伊利和魏爾萬《土地經濟學》、雷納《土地經濟學》、雷·拉特克利夫《城市土地經濟學》，以及巴洛維《土地資源經濟學——不動產經濟學》等[1，3]。土地經濟學的發展也催生了生態經濟學、生產力經濟學、市場經濟學等多門分類學科[4]。在學科設置方面，伊利于1910年在威斯康星大學開設了財富分配的課程；1911年，其中的土地部分以“不動產與地租”（Landed Property and Rent of Land）為名獨立成課。

新中國成立之前，章植《土地經濟學》（1930）是中國第一部土地經濟學著作[1，5]。隨后相繼出版的著作包括張丕介《土地經濟學導論》、吳文暉《中國土地問題及其對策》、劉瀟然《土地經濟學》、朱劍農《土地經濟學原理》等[1，3]，為中國土地經濟學的發展打下了堅實基礎。

新中國成立之后，周誠將1949年以來中國土地經濟學的學科建設分為三個階段：第一階段為1949—1980年的學術研究基本停滯階段。土地無償使用使得“地租、地價、地信、地稅等問題的研究基本上處于空白狀態”[6]。第二階段為1981—1986年的初創階段。1981年華中農業大學成為“文化大革命”后第一個恢復土地學科專業招生的高校，1984年土地管理專業列入原國家教委本科專業目錄，1985年中國人民大學成立了中國第一個土地管理本科專業，土地經濟學等相關學科得到較快發展[7]；1985年成立了北京土地經濟理論研究會，組織編印了《土地經濟學初編》（周誠主編）[6]。第三階段為1987年至今的繁榮發展階段。中國人民大學土地管理系、南京農業大學土地管理學院、華中農業大學土地管理學院、北京農業大學土地資源與管理系等相繼建成，形成了包括大學專科、本科、碩士、博士的教育體系；出版了張熏華和俞健、劉書楷和張月蓉、曹振良、畢寶德、曲福田、周誠、劉書楷、黃賢金和張安錄等編著的“土地經濟學”教材或著作。

臺灣地區的學者對土地經濟問題也十分重視。在大學學科設置方面，1940年蕭錚在大陸創立私立中國地政研究所，1943年中央政治學校正式設立地政學系，該校于1946年改為政治大學，1949年停辦，1963年在臺灣復校，恢復地政學系[8]。20世紀50年代以來，臺灣政治大學、逢甲大學、中興大學設有地政系或地政研究所，臺灣大學等也設有土地經濟專業。土地經濟學著作方面，張德粹《土地經濟學》、蕭錚《土地與經濟論文集》、許文昌《土地經濟學新論》、林英彥《土地經濟學通論》、殷章甫《土地經濟學》、林森田《土地經濟理論與分析》、韓乾《土地資源經濟學》等代表性著作紛紛出版。

2 土地經濟學的理論基礎和研究框架

土地經濟學的研究對象是人地關系以及基于人地關系的人與人的關系，這是學界共識[1-2]，典型的如伊利和莫爾豪斯、巴洛維、張丕介、劉書楷、畢寶德等。也有學者認為，土地經濟學“是研究土地經濟問題的”，其研究對象“是土地領域中的生產力運行與生產關系運行及其相互關系”，“是一門應用經濟學，是闡述圍繞著土地這一生產要素而產生的經濟問題的要素經濟學”[5]。進一步地，可以說，土地經濟學是應用一般經濟學的原理和方法研究土地資源配置問題的學科；同時，土地經濟學的研究也為一般經濟學的發展完善提供了豐富素材。

從土地經濟學的理論基礎來看，中外學者的關注角度和重點有所不同。國外學者主要從地租理論、區位理論、土地利用、產權理論以及可持續發展概念出發，結合經濟學的基本概念和原理，形成土地經濟學的理論基礎。地租理論和區位理論是最有代表性的基礎理論。伊利在《土地經濟學原理》中提出，土地經濟學可以結合經濟學中的基本原理，諸如稀少的原理、預期的原理、資本化的原理、替代的原理、比例的原理等作為理論基礎。國內學者則結合土地經濟的實踐和應用進一步探討其理論基礎，主要包括市場供求理論、產權經濟理論、地租地價理論以及邊際效用理論等；此外，還可包括外部性理論和土地資源價值論，以及馬克思主義經濟學理論和辯證唯物主義和歷史唯物主義觀點等。

中國土地經濟學教材的修訂更新以及研究框架的形成充分體現了這門學科的應用性特征。例如，畢寶德主編的《土地經濟學》第一版于1991年1月出版，之后經過6次修訂，形成目前最新的2016年第七版，修訂中緊密關注中國城鎮化和工業化進程中的土地利用和管理問題，增加關于保護18億畝耕地紅線、征地制度、農村集體土地產權關系、國有土地使用權市場、優化土地資源配置盤活存量土地等內容[1]。曲福田主編的《土地經濟學》初版主要側重農業與農村的土地經濟管理問題，二版對市場經濟條件的土地供求平衡理論體系進行了更新，增加了土地可持續利用經濟分析、土地市場和土地管制制度等內容，三版進一步增加了外部性與土地資源價值論、土地管理體制等新章節[6]。黃賢金和張安錄所著《土地經濟學》第二版修訂，面對諸如經濟發展進入新常態、一帶一路以及新型城鎮化等重大戰略的提出以及“三塊地”改革等新形勢，深化了對改革問題的認知，突出了土地市場的決定性作用特征，并補充完善了農村土地所有權、承包權、經營權“三權”分離以及“多規融合”或“多規合一”等內容[7]。

基于伊利《土地經濟學原理》中的“自然的、經濟的、法律的和社會的”這一經典分析框架，結合上述理論和實踐發展，國內學者逐步形成并完善了土地經濟學的研究框架。典型的如周誠的土地經濟學“三大板塊”說，即土地資源經濟、土地財產經濟和土地資產經濟。土地資源經濟包括土地資源供求經濟、土地資源區位經濟、土地資源集約經濟與土地資源規模經濟等，土地財產經濟包括土地財產所有制、土地財產使用制與土地財產國家管理制等，土地資產經濟包括土地資產的市場運行和管理，重點為地租、地價、土地金融、土地稅收等[5]。這一研究框架也體現在畢寶德的《土地經濟學》中[1]。

3 土地經濟學的發展階段及其特征

中國土地經濟學隨著經濟社會實踐的發展主要有兩條邏輯脈絡：一是土地市場的建立和完善；二是土地制度的改革和演進，二者相輔相成，共同促進了中國社會經濟的發展。本文采用文獻定量分析與專家深度分析相結合的方法①本文的文獻定量分析過程簡述如下：（1）期刊篩選。主要從中國知網（CNKI）中選取土地經濟學發文量較高，同時復合影響因子IF≥1.5的重要期刊，包括《中國土地科學》、《農業經濟問題》、《中國農村經濟》、《中國人口·資源與環境》、《管理世界》、《資源科學》等16本中文期刊。（2）文獻篩選。設定發表時間段為“1980—2016年”，分別以“土地制度”、“土地市場”和“土地財稅”三個板塊下的關鍵詞為主題進行模糊檢索（關鍵詞略）；課題組根據文獻具體內容進一步篩選，最終得到文獻2914篇，其中以土地制度1578篇，土地市場1292篇，土地財稅208篇（部分文獻同時覆蓋兩個主題）。（3）數據分析。利用Citespace軟件對重要文獻關鍵詞進行共線關系分析，以一年為切片，選取每年TOP50的文獻量為閾值，得到關鍵詞共現關系圖譜。研究熱點和研究進程的判別主要通過節點的大小和顏色進行區分（過程略）。（4）階段劃分。根據各年度發文數量的階段性變化和總體關鍵詞共現關系圖譜得出多種可能的階段劃分標準，在不同的標準下做出分階段的關鍵詞共現關系圖譜，并對關鍵詞的變化規律進行分析，尋找趨勢最明顯的劃分方式（關系圖譜略）；再根據選定的劃分方式，對各階段做關鍵詞共現關系圖譜，尋找各階段熱度最高的關鍵詞。，將中國土地經濟學30多年的發展大致劃分為4個階段，并簡述各階段特征（圖1—圖3）。

3.1 階段一（1980—1993年）：土地商品屬性積極探索與城鄉土地制度初步構建

改革開放以后，沿海城市陸續出現了出售一定年限土地使用權的做法，土地市場化價格的形成機制引起學者關注，主要集中在土地市場化價格的形成方式[9]、相配合的產權安排[10-11]以及市場化地價的測算[12-15]三個方面。這一階段是土地的商品經濟屬性和土地價格形成依據的初步探索期，代表性成果包括郝壽義《論社會主義制度下土地的商品經濟屬性》以及潘家華《論土地資源的價格基礎》等[16-17]。與土地商品化和市場化的發展相適應，城鎮土地有償使用制度改革成為學者關注的重點。多數學者認為應該建立城市土地有償使用制度，新增城市建設用地和原有的行政劃撥用地都應納入有償使用軌道[18]，但是對城市土地所有權的代表問題未達成一致，主要有“政府代表論”[19-20]、“職能部門代表論”[21]以及“法人代表論”[22]三種觀點。

圖1 1980—2016年土地市場論文發表各階段變化情況Fig.1 The changes of published papers on land market from 1980 to 2016

圖2 1980—2016年土地制度論文發表各階段變化情況Fig.2 The changes of published papers on land institution from 1980 to 2016

圖3 1980—2016年土地財稅論文發表各階段變化情況Fig.3 The changes of published papers on land fi nance and tax from 1980 to 2016

這一階段也是中國農村土地制度的重要創立階段，隨著承包責任制的形成和發展，學術界迎來農地制度研究的一個高潮。關于承包責任制的可行性和必然性，學者們普遍達成共識，認為該制度是發展農業生產的根本措施，符合生產關系適應生產力性質規律的要求[23]；聯產計酬的辦法使農民直觀地體會到勞動和報酬的聯系，能夠提高生產積極性[24]。大部分學者都認為，“包產到戶”、“包干到戶”不同于“分田單干”[25-26]，合作化前的個體農民經濟同集體經濟內部的個體經營也有本質區別[27]。未達成一致的是，有學者認為“包產到戶”這種組織形式，在機械化初具規模、集體經濟高生產水平的地區，是不適宜的[28]；有學者則認為將“包產到戶”同農業機械化、現代化完全對立起來并不符合實際[26]。1984年承包責任制在全國普及，中國糧食產量達到巔峰值，然而1985年糧食大減產，承包責任制暴露出一些自身難以克服的困難。學者們針對如何調整農地所有制主要形成了農地“國有化”[29]、“私有化”[30]以及“堅持集體所有制”[31-33]三種觀點。此外，從研究方法看，這一時期已開始有學者嘗試應用新制度經濟學的理論工具分析中國農村土地制度變遷的過程、類型及約束條件等[34]。

3.2 階段二（1994—2000年）：土地市場體系初步創立與土地制度框架大體形成

這一階段是社會主義計劃經濟向市場經濟轉型以及土地市場化改革的關鍵時期，土地市場體系初步創立，土地制度基本框架大體形成。市場化的改革意味著放權讓利，如在保留最終所有權的條件下，國家可以將城市土地的部分產權讓渡給用地者，其中包括使用權與一定限度的收益權和處分權[35]；同時，為適應市場化改革方向，土地利用規劃應給市場調節留出余地，方案要有足夠彈性[36-37]。對土地價格問題的研究仍然是這一時期的重點。一項標志性成果是周誠先生的土地二元論，即土地構成是二元的（包括土地物質和土地資本）；土地構成的二元性決定了土地價值的二元性以及地租地價的二元性；構成地租地價的兩個組成部分（即自然土地的地租地價和人工土地的地租地價）在性質和來源上完全不同，前者是“真正的地租地價”，源于土地所有者的壟斷而非勞動，后者則是對勞動產品的價值補償。該理論是對馬克思地租理論的發展[38，5]。此外，為反映土地價格的動態變化趨勢，開始有學者探索地價指數的編制問題[39-40]。

這一時期對土地制度的研究主要包括集體建設用地入市、國有劃撥用地入市以及地區性制度創新三大方面。關于農村集體建設用地入市主要有三種觀點：一是“轉權讓利”說，即集體建設用地應先征為國有或轉為國有后，才能進入市場流轉，簡稱“統一征用，統一出讓”[41]；二是“保權分利”說，即在不違反城市規劃、不沖擊基本農田保護區的前提下，集體建設用地使用權可直接入市，無需轉變所有權[42]；三是“土地股份合作”說，即土地股份合作制是農村集體土地制度改革的最佳選擇，將土地折股分配到農民個人所有，土地交集體統一開發利用[43]。關于國有劃撥用地入市方式主要有兩種觀點：一是“先出讓后轉讓”，即土地使用權出讓時，必須向政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金[44]；二是“先轉讓后分成”，即允許劃撥土地使用權進入市場，轉讓收入在國家與轉讓者之間按一定比例分配[45]。

這一階段的地區性制度創新不斷涌現，主要有江蘇省、浙江省的“雙田制”[46]，山東省濟陽市的“以地滾地”[47]，湖南省懷化市的“以租代包”，山西省呂梁市的拍賣“四荒地”[48]等，這些制度創新適應當地實際情況，有利于提升農民經營積極性，促進農村經濟發展。姚洋的“千差萬別”的農地制度安排是對這一時期地方制度創新的最好總結[49]。此外，就研究方法而言，很多學者從法學的角度探討土地制度改革的原則、方向和進展[50]、產權缺陷及其調整[51-52]；新制度經濟學中的產權理論、交易費用理論也越來越多地被引入到中國土地制度的研究中[53-57]。

3.3 階段三（2001—2010年）：土地市場規律深入研究與土地制度公平效率權衡

隨著市場化改革的不斷深化以及土地市場的逐步發展和完善，對土地市場運行規律的研究越來越深入，可大致分為以下三個方面：（1）地價時空格局和特定地區地價變動特征研究。不同地區資源稟賦的差異引致了差異化的土地市場，地價存在時空差異特征，如對1994—1999年北京市住宅出讓地價時空分布的研究[58]；如由于城鄉結合部的許多土地交易是地下或非公開性的，使得土地價格或租金的市場實現受到限制[59]。（2）各級政府的土地供給和規制行為研究。中央政府與地方政府之間的分權對中國經濟自由化和經濟增長起了重要作用，經濟分權及特殊的官員選拔制度構成了中國地方政府間競爭的兩個必要條件，但分權與地方競爭也帶來了潛在的消極影響[60]，地方政府為達引資目的，圍繞土地大打“價格戰”，導致社會整體福利的降低[61]。為扭轉政府失靈的局面，應改變當前不合理的地方政府官員的激勵機制，使其由利用廉價土地資源吸引外資轉向本轄區的軟硬件環境建設[62]。（3）房價上漲引致地產市場繁榮是否可持續的討論。自1998年深化城鎮住房制度改革以來，中國房價迅速上漲，2007年4季度全國房地產銷售價格比1998年1季度上漲了55%[63]，北京、上海、杭州、深圳等大城市的房價上漲更為迅速。有學者借助薩繆爾森和費馬的市場有效性假設，對中國房地產市場的有效性進行檢驗后發現中國房地產市場未達到弱式有效[64]，建議通過房地產稅來抑制房價的快速上漲[65]。

這一階段對土地制度的研究進一步深入，特別是從之前主要關注效率考量，開始轉向效率與公平的權衡問題。一方面，地權穩定性對農業經濟增長和生產投資行為的影響仍然是研究熱點，學界對此并未達成共識。黃少安等認為“所有權農民私有、合作或適度統一經營”是相對較好的制度，有利于提高農業生產效率[66]，一些學者認為穩定的地權有助于改善農地土壤的長期肥力[67]，促進土地流轉[68]，地權不穩定會給投資和租賃帶來負向影響[68-69]，但也有學者認為土地調整會促進農村勞動力的外出流動[70]，并抑制人口增長[71]。另一方面，以征地制度為代表的土地制度改革中的公平與效率權衡問題得到學界的重視，主要包括征地制度改革思路、征地補償標準、征地沖突、土地增值收益4個問題。（1）征地制度改革思路主要有兩種：一是區分公益性建設用地和經營性建設用地，明確規定公共利益范圍，只有公益性建設用地才允許進行土地征收[72]；二是賦予集體土地所有權與國有土地所有權平等的法律地位，并受法律保護[73]。（2）對征地補償標準的研究可歸納為三種觀點：一是“土地補償論”，以土地的直接和間接損失為主進行補償[74]；二是“貨幣和權利補償論”，即將貨幣補償與權利補償分開計算[75]；三是“人本論”，即以被征地人的社會生存成本為補償標準[76]。（3）征地沖突研究引入博弈論分析方法，分析征地沖突中地方政府與被征地農民、地方政府之間以及地方政府與上級政府間的博弈關系[77]。（4）征地增值收益如何分配主要有“漲價歸公”、“漲價歸私”論[78]，以及以周誠為代表的“公私兼顧”論[79]。除上述兩方面研究外，產權和制度因素也被引入到土地流轉和農地股份合作制的研究中[80-81]。

3.4 階段四（2011年至今）：“土地財政”問題加重與土地制度微觀個體地位凸顯

這一階段的主要成果集中于對“土地財政”形成機制及其后果的分析。從圖3中可明顯看出，2009年之前包含諸如土地財政、土地出讓、抵押貸款、地方政府等有關土地財稅的高頻詞的論文數量很少，不能形成聚類圖譜，2010年后則大幅增加。

對土地財政的研究包括以下三個方面：首先，土地財政現象逐漸加重。特別是21世紀以來，土地融資成為地方政府財政和城市化資金的重要來源[82]；有的省份存在明顯的“土地財政”現象，并且在低一級地方政府中更為明顯[83]，甚至一些縣級市也存在土地財政刺激房地產業超常發展現象[84]。其次，土地財政問題的成因，一般認為，分稅制集中財權是地方政府逐漸走向以土地征用、開發和出讓為主的發展模式的主要原因[85]，有學者認為地方競爭體制也激勵地方政府實施土地財政策略[86-87]；此外，“土地財政”問題與征地問題密切相關，城市土地使用制度和土地征用制度是土地財政的制度基礎[88]。第三，土地財政問題的后果，盡管有一些學者認為土地財政能夠通過推進中國工業化、城市化從而促進經濟增長[89]，但是，大多數學者都認為“土地財政”問題弊大于利。土地財政和公共支出擴張雖然對城市化有直接加速效應，但如果超前的土地城市化不能帶來城市“規模收益遞增”效果，且政府財政收支結構和籌資方式不能轉變，則城市的可持續發展就會面臨挑戰[90]；土地財政擴張通過對城市基礎設施建設的偏向性配置進一步激化產業結構剛性，抑制城市向多樣化發展[91]；過度依賴土地財政會造成地方產業結構“房地產業化”趨勢[92]，房價持續上漲[93]，并助長房地產泡沫、土地收入分配和稅費體系不合理、財政收入過度倚重房地產業、推高縣級財政金融風險、土地收益分配缺乏監管等問題[84]。

這一階段有關土地制度的研究特別關注農民個體福利、滿意度以及改革意愿等問題。首先，土地用途管制以及規劃管制是造成農民福利損失的重要原因[94-95]。其次，失地農民普遍對征地制度不滿意，失地農民的征地滿意度主要受征地制度本身及配套制度的影響[96]；提高征地補償，或者維護農民對征地過程的參與權和意見表達權，都能提高失地農民的征地滿意度[97-98]。第三，土地制度改革的實施效果取決于農民的參與意愿，盡管農民對中央“不得調地”政策的態度是復雜的，但是明確表示“支持”的比例顯著高于“反對”的比例[99]；對土地流轉政策的了解以及滿意程度的提高有利于提高農戶流轉土地、參加新型農村社會養老保險的意愿[100]；工業園區、農業園區以及非農收入占家庭總收入比重較高和擁有穩定非農職業的農戶加入土地股份合作社的意愿更高[101]。此外，婦女土地權益問題也越來越得到重視。村規民約與正式制度間的沖突難以調和，基層政府對村民委員會缺乏行政約束，集體成員資格的認定主要取決于村規民約，以及婦女在村民自治中的參政不足等原因造成了婦女土地權益受損[102]；集體土地資源的身份化配置、家庭財產的性別化配置以及農地流轉再分配配置也導致婦女的土地權益極易被剝奪[103]。

從方法論角度看，新制度經濟學的制度變遷理論長期以來都是指導中國土地制度研究的主要工具，這一時期該理論更是被廣泛用于中國農地制度演進和市場化改革的分析中[104-106]。

4 土地經濟學的演進脈絡

土地經濟學的演進也就是土地經濟學核心理論不斷發展的過程，同時技術進步則支撐了土地經濟學理論的研究和發展。土地經濟學是以土地相關理論與經濟學相關理論相互交融合后發展形成的一門土地學科，其演進脈絡既受到經濟學相關理論和土地相關理論發展的影響，同時也隨著應用數學、統計學、計量經濟學以及信息技術等工具的不斷推進，形成了以理論推動發展，以技術深化中國土地經濟學的演進具有很強的“與時俱進”特征，以下分別從土地利用、土地市場和土地制度三個方面進行簡述。

圖4 土地經濟學學科演進框圖Fig.4 The evolution framework for land economics

（1）土地利用研究。首先，規模經濟理論早于1986年就用于研究農地集中經營問題[107]，當時對于規模經濟的界定不夠清晰；2008年學者們更多從歷史的角度和多種因素來分析中國土地的細碎化問題[108]；至2011年，學者們則更偏向于基于實證研究來分析土地規模經營[109]?？梢?，土地規模經濟理論的研究發展，逐漸增加更多視角，如時間視角和影響因素的視角，并更加偏向實證分析。其次，生產效率理論早于1996年就用于探討城市土地集約利用[110]，2008年用于研究開發區土地集約利用[111]，2013年用于研究新型城鎮化背景下的新區建設和土地集約利用[112]，其研究順應時代進程，并注重結合中國城鎮化的發展背景。第三，外部性理論早于2006年用于研究土地利用規劃[113]，2009年用于研究土地規劃中的土地非農化治理結構問題[114]，至2015年，學者們從中國城鎮化與新農村建設的時代主流出發研究土地政策的外部性問題[115]，從研究脈絡來看，學者們更加注重細節，同時也更加順應諸如新農村建設和城鎮化發展等時代大背景。

（2）土地市場研究。首先，土地供需原則早于1988年用于研究國家對土地利用的調控[116]，1995年用于分析土地價格的評估，至1998年用于討論兩級土地市場的供需平衡[117]，其研究視角更加多樣，應用范圍更廣。其次，地租理論在1982年用于探討農地絕對地租[118]，1997探討城市絕對地租[119]；進一步地，也從土地增值收益的視角研究地租變化的影響，1992年研究土地增值收益的計算問題[120]，2002年用于探討征地和土地發展權補償[121]，到了2010年廣泛用于討論農戶土地經營規模與糧食生產效率的關系[122]，研究內容更加豐富，研究方法也從簡單計算到實際問題應用，更具實踐性和操作性。第三，地價理論在1982年用于研究上海市地價問題[123]，2005用于研究長江三角洲地區工業地價[124]，到2012年用于研究35個大中城市地價問題[125]，研究范圍從城市擴展至區域再到全國。

（3）土地制度研究。首先，產權理論早在1992年用于研究如何建立中國國有土地產權制度[126]，1994年進一步探討市場經濟和土地產權制度改革的關系，至2005年則不僅研究國有土地產權制度，也研究土地產權理論對農業經濟的增長[66]，研究范圍更加廣泛、問題更加深入具體。其次，制度變遷理論早于1993年用于研究農村的土地制度變遷[34]，1998年進行農村土地制度變遷的創新研究[127]，至2013年基于大規模連續調查數據對中國農地制度變遷中的農戶態度進行實證分析[99]，對土地制度變遷的研究更加注重創新，并且更加基于數據分析而非簡單的理論解釋。第三，對于市場失靈理論和政府失靈理論則呈現兩個特點，一是綜合運用這兩個理論進行研究，如2006年馬賢磊和曲福田對土地價格扭曲問題的研究[128]；二是結合經濟大環境對土地熱點問題的研究，如2016年馮廣京構建中國土地供給側結構性改革的研究框架，對土地市場供需問題的研究[129]。

5 土地經濟學的發展展望

綜上所述，土地經濟學是一門注重方法論、學科體系相對完整成熟、對土地科學的其他學科可以起到非常好的基礎支撐作用的學科，并且兼容并包，與時俱進。展望中國土地經濟學的未來發展，至少有以下4個方面值得系統深入的研究和討論：

（1）中國特色的城鄉一體化土地市場體系運行規律探索。中國改革開放至今已近40年，土地市場體系初步建立，但仍具有濃厚的計劃管控色彩。黨的十八屆三中全會明確提出“建設城鄉統一的建設用地市場”，黨的十九大報告中又提出“必須從理論和實踐結合上系統回答新時代堅持和發展什么樣的中國特色社會主義、怎樣堅持和發展中國特色社會主義”這一“重大時代課題”。因此，探索土地公有制約束下中國特色的城鄉一體化土地市場體系運行規律，是一個重要課題和研究方向，具體包括：供給側結構性改革背景下的土地供給面的影響作用機制；地價時空差異特征及其形成機制的一般化理論建模；土地供求和價格機制與產業轉移、產業升級的關系；土地資源要素的區域性配置乃至國際化配置；城鄉土地要素價格形成機制（城鄉一致和城鄉差異的地價形成機制）；差異化的農地流轉市場的建立及完善；新興的農地金融市場；農地流轉中的微觀經濟主體行為等。

（2）土地市場運行與政府干預調控的關系研究。中國土地市場的建立和完善，伴隨著土地制度的改革和演進，共同促進了中國社會經濟的發展；隨著改革的深化，市場逐步完善，政府并非單純退出，而是同時轉變治理方式并提高治理能力，二者相輔相成，缺一不可。十八屆三中全會提出“全面深化改革的總目標是完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化”，并指出“核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”，因此，如何使市場在土地資源配置中起決定性作用并提高政府干預調控的能力和成效，是一個重要研究方向。具體包括：土地資源配置中市場起決定性作用的保障機制和聯動機制；城鄉建設用地“同地、同權、同價”的政府、集體、個人的土地增值收益分配機制；政府壟斷一級市場的土地供給行為以及激勵相容的治理結構；充分考慮用地需求的供地計劃編制以及土地供應長效機制建設；頻繁的調控政策與不動產價格形成機制相互影響的量化分析；多樣化的政府管制行為的成效評估及其對不動產價格扭曲效應的量化分析等。

（3）中國土地制度變遷的路徑、性質和特征分析。相對于國外制度經濟學家對西歐、北美、拉美以及非洲等國家制度變遷史的研究，目前對中國土地制度變遷歷史和現實的辨識和分析存在不足，已有的大量關于中國土地制度變遷的案例研究較少能夠納入主流的制度經濟學分析框架，一些基礎數據以及對一些基本事實的認識還存在矛盾。因此，需要基于制度經濟學原理，綜合運用多種實證分析方法，認真觀察中國農地制度變遷的歷史和現實，總結歸納中國土地制度變遷的路徑、性質和特征，具體包括：中國農村承包責任制改革的緣起及性質；以征地制度為代表的農地轉讓權改革的滯后及成因；中外產權正規化改革的特征及成效比較分析；多元化的地方土地制度創新案例分析和比較分析；農地確權改革和“三塊地”改革的進展跟蹤以及績效評估；應用新經濟史和計量史學對中國土地制度史的挖掘和分析；基于國際比較的中國土地制度史分析等。

（4）土地制度變遷動態模型構建。新制度經濟學是解釋中國經濟改革以及土地制度變遷的有效工具，然而由于經典的新制度經濟學本質上的靜態性以及國家理論的缺乏，難以對現實世界的各類制度變遷（有效—無效/誘致性—強制性/自發—建構）給出一般化的解釋。因此，基于經典的新制度經濟學，并進一步整合行為經濟學、機制設計理論、演化博弈論等新的理論工具和方法，超越目前的“強制性—誘致性”二分法，構建一個真正動態的制度變遷模型是一個重要研究方向，具體包括：包含正式規則、非正式約束及其實施特征三者互動的一般理論框架構建；動態制度變遷的條件以及多重均衡的形成及選擇；正式規則演進的動態路徑及其內部結構和外部關系；非正式約束上升為正式規則的條件及其對正式規則的修正和補充；中央頂層設計與地方容錯實驗之間的協調權衡；內生化的土地制度變量的測度等。

最后，在研究方法和數據采集方面，目前諸如案例分析、問卷調查、量表研究、時序計量、面板回歸以及空間計量等方法工具已廣泛應用于土地經濟學的研究，成為常用方法。未來，隨著信息技術的進步，政府信息公開機制的完善，以及企業和學界數據采集能力的增強，將會看到大規模的全國性調查、長時序的定點跟蹤監測調查，以及大樣本量的微觀交易數據、空間地理數據乃至實時的大數據越來越多地應用于土地經濟學的研究，也將對土地經濟學新理論和新方法的產生起到積極的促進作用。

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