征收房產(chǎn)稅能平抑房?jī)r(jià)嗎

【摘要】近年來(lái)，由于政府出臺(tái)的鼓勵(lì)購(gòu)房政策過(guò)度刺激，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，產(chǎn)生了房?jī)r(jià)高、買(mǎi)房難的社會(huì)現(xiàn)象。為了平抑房?jī)r(jià)，我國(guó)政府開(kāi)始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，期望以此達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的。然而，征收房產(chǎn)稅真的能有效抑制房?jī)r(jià)嗎？針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，本文將以重慶市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為例，對(duì)房產(chǎn)稅平抑房?jī)r(jià)的效用進(jìn)行剖析，并為完善房產(chǎn)稅方案、平抑房?jī)r(jià)提出對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 房?jī)r(jià)

一、房產(chǎn)稅出臺(tái)的背景

為應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的沖擊，中央對(duì)宏觀政策主基調(diào)進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)成為政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。政府先后出臺(tái)了降低首付比率、降低貸款利率等鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，刺激房地產(chǎn)需求增加。雖然鼓勵(lì)購(gòu)房的政策有效促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但一線城市卻出現(xiàn)了房?jī)r(jià)爬高、買(mǎi)房難的現(xiàn)象，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十條”，收緊信貸，實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，卻收效甚微。在控制信貸無(wú)法平抑房?jī)r(jià)的情況下，2011年，政府開(kāi)始在部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重慶市作為國(guó)家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，于2011年1月28日正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作。

二、重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案內(nèi)容及效用分析

重慶市房產(chǎn)稅的納稅人是應(yīng)稅房屋的持有者。“對(duì)于獨(dú)棟別墅，不管是存量房還是增量房均要征稅?！北镜鼐用裨谥鞒菂^(qū)擁有面積超過(guò)180平方米住宅的，超過(guò)180平方米的部分，新購(gòu)獨(dú)棟住宅和高檔公寓面積超過(guò)100平方米的部分均為征稅對(duì)象。除此之外，如果在重慶無(wú)戶口、無(wú)投資、無(wú)工作的“三無(wú)人員”在渝購(gòu)置房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)多套住房時(shí)，要從第二套開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，重慶市房產(chǎn)稅以房屋交易價(jià)為征稅依據(jù)，稅率為0.5%～1.2%。

在一同出臺(tái)的減免稅政策中提出，“農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，可以暫免征收房產(chǎn)稅；在重慶市同時(shí)無(wú)戶口、無(wú)投資、無(wú)工作的“三無(wú)人員”所擁有的普通應(yīng)稅住房，當(dāng)納稅人在重慶市具有有戶口、有投資、有工作三項(xiàng)條件中任一條件時(shí)，可從當(dāng)年起免征稅房產(chǎn)稅，如果已經(jīng)繳納稅款，當(dāng)年已經(jīng)繳納的稅款應(yīng)當(dāng)退還；由于自然災(zāi)害等不可抗力因素造成納稅人納稅確有困難的，可以向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減免房產(chǎn)稅和緩繳稅款。”

單從理論上看，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案是可行的，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，該方案對(duì)高檔商品房和獨(dú)棟別墅按0.5%～1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅。這項(xiàng)措施增加了高檔商品房和獨(dú)棟別墅的購(gòu)買(mǎi)成本，一定程度上降低了消費(fèi)者的購(gòu)房需求，對(duì)降低高檔商品房和別墅的價(jià)格起到了一定程度的作用，促使逐利的房產(chǎn)商相應(yīng)減少高檔商品房和別墅開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而投資于普通商品房，增加普通商品房的供應(yīng)量；該方案提出房產(chǎn)稅收入全部用于廉租房的建設(shè)，增加了房屋供應(yīng)量，從增加房屋供給方面抑制房?jī)r(jià)的上漲。

第二，該方案以房屋交易價(jià)格為征稅依據(jù)，這會(huì)使得一些房產(chǎn)商把房?jī)r(jià)控制在當(dāng)前房屋均價(jià)以下，能有效抑制房?jī)r(jià)的上漲速度。

第三，對(duì)在渝購(gòu)置多套住房的無(wú)戶口、無(wú)投資、無(wú)工作的三無(wú)人員，從其購(gòu)買(mǎi)第二套及以上的普通住房開(kāi)始征稅，稅率為0.5%。這是給市外投資、投機(jī)者增加房屋的持有成本，將使資金不雄厚的小投資人退出購(gòu)買(mǎi)行列，減少一定的房屋需求量，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的。

然而，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案實(shí)施后，除了對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)短期沖擊外，并沒(méi)能從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，自2011年房產(chǎn)稅開(kāi)征到2014年，重慶房?jī)r(jià)不降反升，上漲了4.5%。為什么會(huì)會(huì)產(chǎn)生這樣的結(jié)果呢？究其原因，造成房?jī)r(jià)上漲的因素主要有以下三個(gè)。

第一，重慶市房地產(chǎn)的剛性需求沒(méi)有受到影響。城市化進(jìn)程加速、舊城改造、居民收入水平增加、家庭小型化等因素促使老百姓對(duì)普通住房的需求持續(xù)旺盛，而重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)高端住宅特別是別墅以及炒房者，對(duì)普通住宅需求的影響不大，2011年，房產(chǎn)稅征收伊始，征稅目標(biāo)為9941元/平方米以上的住宅，；2012年調(diào)整為單價(jià)12152元/平方米以上的住宅；2013年，這一標(biāo)準(zhǔn)又提高到了12779元/平方米。而2014年3月的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，重慶市住房均價(jià)僅為6700～6800元/平方米左右，因此，重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象僅為小部分人，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系不會(huì)因此發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，利用房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的目的不能實(shí)現(xiàn)。

第二，房產(chǎn)稅的稅率較低，一定程度上具有被轉(zhuǎn)嫁的可能性。房產(chǎn)稅雖然提高了房屋持有者的持有成本，但是房產(chǎn)的增值性較強(qiáng)，在預(yù)期需求依然旺盛、價(jià)格上升的前提下，繳納房產(chǎn)稅并不會(huì)促使投機(jī)者出售房產(chǎn)，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，銷售者會(huì)在銷售成本中加上累積的房產(chǎn)稅金額，從而達(dá)到把房產(chǎn)稅并轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的目的。因此，除了降低房?jī)r(jià)上漲的幅度外，房產(chǎn)稅并不能完全遏制房產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)的趨勢(shì)。

第三，土地價(jià)格上漲的影響。土地資源是我國(guó)的稀缺資源，并且是不可再生資源。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市不斷對(duì)外擴(kuò)張，剩余的建設(shè)用地存量越來(lái)越少，同時(shí)征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不斷提高，再加上舊城改造和拆遷工作難度的加大，城市建設(shè)用地供不應(yīng)求，最終導(dǎo)致地價(jià)上漲，樓面地價(jià)居高不下，而地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，地價(jià)上漲帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲避無(wú)可避。

綜上，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案的實(shí)施并沒(méi)有有效遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，需要進(jìn)一步的完善并采取其他輔助政策來(lái)增強(qiáng)該方案遏制房?jī)r(jià)的效用。

三、降低房?jī)r(jià)的對(duì)策建議

①進(jìn)一步推進(jìn)廉租房建設(shè)。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，廉租房建設(shè)已經(jīng)小有規(guī)模，然而現(xiàn)有的廉租房存量還不能完全滿足居民的需求。因此，政府應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)廉租房建設(shè)，減少經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，盡可能將資金用在廉租房項(xiàng)目中。使廉租房的受益者不僅僅是最低收入者，要使低收入者也入住，作為房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)期的過(guò)渡，暫時(shí)減少普通房屋的市場(chǎng)需求。

②采取累進(jìn)稅率。由于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率較低，存在轉(zhuǎn)嫁性，不能有力打擊投機(jī)性房產(chǎn)持有者，降低房?jī)r(jià)。因此，房產(chǎn)稅應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，區(qū)別對(duì)待房產(chǎn)持有者——在起點(diǎn)稅率較低的情況下，誰(shuí)的房屋面積越大、持有房屋套數(shù)越多，誰(shuí)的應(yīng)稅稅率就越高，以此達(dá)到減少投機(jī)性購(gòu)房、抑制房?jī)r(jià)的作用。

③規(guī)范土地制度。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的土地使用權(quán)出讓方式是“招拍掛”制度，即招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式，這是導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的主要因素，進(jìn)一步說(shuō)，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)的重要誘因。政府應(yīng)該改進(jìn)土地使用權(quán)的出讓方式，取締以往采用的價(jià)高者得的競(jìng)拍方式。例如，可以按照綜合因素對(duì)競(jìng)拍者進(jìn)行評(píng)估，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意提供保障性住房的面積比例等，綜合考慮房地產(chǎn)商競(jìng)拍的各項(xiàng)條件，不再是單一的價(jià)高者得，從而降低土地價(jià)格，達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

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作者簡(jiǎn)介：袁可（1992-），女，漢族，重慶奉節(jié)縣，碩士研究生在讀，重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院。