我國(guó)商品房?jī)r(jià)調(diào)控政策效應(yīng)分析

【摘要】自1998年我國(guó)實(shí)施住房住房改革制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面市場(chǎng)化后，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重逐年加重，房?jī)r(jià)的上升引起了全社會(huì)的關(guān)注，由此引發(fā)了一系列問(wèn)題，諸如社會(huì)資源配置失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)、購(gòu)房難等各種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，為此我國(guó)政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

【關(guān)鍵詞】商品房?jī)r(jià) 調(diào)控政策 效應(yīng)分析

一、政府調(diào)控的歷史與現(xiàn)狀

第一階段是全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這一階段所處的時(shí)間段是1998年到2002年。1998開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)制度改革，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)階段。在這一階段國(guó)家鼓勵(lì)大眾消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，增加需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主要的調(diào)控政策表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：

一是實(shí)施房地產(chǎn)改革制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，擴(kuò)大內(nèi)需，是房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

二是利用金融政策，一方面鼓勵(lì)消費(fèi)者貸款購(gòu)房，降低首付比例，一方面增加住房的信貸投放力度，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建房，增加供給。

三是利用稅收，經(jīng)濟(jì)適用房等一系列的制度使得中低收入家庭能夠買得起房屋。

第二階段是抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱階段。

調(diào)控政策主要有：2003年6月國(guó)務(wù)院發(fā)布“進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸業(yè)務(wù)管理的通知”，針對(duì)高檔商品房，別墅以及第二套房的購(gòu)買，提高首付率抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱問(wèn)題。2004年8月國(guó)土部等部門發(fā)布了“繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”，主要是為了控制土地供給，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。

第三階段是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)階，這一階段處在2005年2008年9月。

調(diào)控政策主要有：2005年連續(xù)出臺(tái)了新舊國(guó)八條，旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給不合理。2008年上半年實(shí)施提高存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)政策，同時(shí)征收個(gè)人購(gòu)房所得稅。進(jìn)一步的為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

第三階段是鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)期，這段時(shí)間是2008年9月到2009年。

調(diào)控政策主要有：2008年12月出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，一方面增加消費(fèi)者的消費(fèi)需求，另一方面減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)。2009年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，這是在2004年后首次下調(diào)自有資金比例，效果是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)上漲。

第四階段是抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這一階段是2010年到2013年。

調(diào)控政策主要有：2010年1月的“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，出臺(tái)嚴(yán)格的二套房首付比例，首付比例不得低于40%。2011年7月的“新五條”要求控制好限購(gòu)政策，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也得實(shí)行限購(gòu)政策。2013年2月國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新五條，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)，嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。

第四階段是激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，去庫(kù)存，這一階段所處時(shí)間是2014年至今。

主要的政策有：2014年間除了北上廣以及三亞一些城市，全國(guó)已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購(gòu)政策。2015年3月兩會(huì)提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，積極鼓勵(lì)住房需求。主要分為兩部分，一是：完善房地產(chǎn)制度建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。二是：金融信貸調(diào)整成為年內(nèi)主基調(diào)，構(gòu)建寬松金融環(huán)境。

二、政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的政策效應(yīng)評(píng)價(jià)

（一）宏觀調(diào)控并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定

房?jī)r(jià)的穩(wěn)定主要從人民的可支配收入以及房?jī)r(jià)的上漲幅度來(lái)分析的，當(dāng)房?jī)r(jià)的上漲幅度超過(guò)人民承受范圍就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。因?yàn)槿司芍涫杖肱c國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，GDP和人均GDP增加，可支配收入增加，所以將GDP和人均GDP引入進(jìn)行衡量。本文主要以1998年到2015年我國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況、GDP、人均GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比和分析。

通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比分析我們可以看出我國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率在2004年、2007年、2009年變化最大，在2009年高達(dá)24.7%，相比城鎮(zhèn)居民可支配收入多出16個(gè)百分點(diǎn)。自從2003年將房地產(chǎn)確定為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得火熱起來(lái)，房地產(chǎn)投資之風(fēng)盛行，房?jī)r(jià)迅速增高。在2008年爆發(fā)金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)都遭遇下滑，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也遭到波及，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率達(dá)到負(fù)值，作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的扶持政策，一方面鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，一方面鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房消費(fèi)。由于救市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈反彈，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，在2009年增長(zhǎng)率達(dá)到最高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP和人均GDP增長(zhǎng)率。在12年和13年間房?jī)r(jià)的增速又有所提高。從GDP和人均GDP增速看來(lái)，在2010年至2012年間我國(guó)的房?jī)r(jià)增速幅度也處在可接受的范圍內(nèi)。2014年間實(shí)行四輪的調(diào)控政策，前三輪主要集中在限貸和住房補(bǔ)貼方面，第四輪鼓勵(lì)自住和改善性需求。2015年，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了“330房貸新政”，“二套房首付降至4成”，“營(yíng)業(yè)稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”等一系列房地產(chǎn)新政。2013年至2015年間人均GDP和GDP持續(xù)下跌，這與我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)低迷有關(guān)。

（二）宏觀調(diào)控未能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系平衡

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡可以通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)面積和銷售面積來(lái)衡量，本文以以1998年到2015年商品住宅的銷售面積和竣工面積來(lái)進(jìn)行比較。

從商品住宅的銷售面積數(shù)據(jù)分析可以看出自1998年至2004年間商品住宅竣工面積大于銷售面積，2005年至2015年商品住宅銷售面積大于竣工面積。2004年以前商品住宅供大于求，2004年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足，對(duì)于商品住宅庫(kù)存依賴性比較強(qiáng)。2014年以前商品住宅竣工面積一直處于上升狀態(tài)，作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，這與國(guó)家大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)。2015年商品住宅竣工面積出現(xiàn)大的負(fù)增長(zhǎng)，這與我國(guó)實(shí)行的政策有關(guān)。一方面由于政府實(shí)施的去庫(kù)存政策有關(guān)，另一方面是政府的保障性住房建設(shè)力度以及規(guī)模有關(guān)。由于2008年的金融危機(jī)，商品住宅銷售面積降低。以竣工面積可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)置土地面積一直大于開(kāi)發(fā)面積，房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象比較嚴(yán)重。綜合以上四種數(shù)據(jù)可以看出政府的調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。首先是住宅的供給量無(wú)法滿足居民的需求，反而造成投機(jī)需求的增加。再者是房地產(chǎn)企業(yè)為了利益最大化進(jìn)行囤地，人為地?cái)U(kuò)大竣工面積與需求的差距，造成需求關(guān)系緊張的假象。從這些都可以看出國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果不盡如人意。

三、結(jié)論和建議

房地產(chǎn)政策實(shí)施不能一蹴而就，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控需要從多方面考慮。

首先是不能讓房?jī)r(jià)快速增高，也不能讓房?jī)r(jià)快速下跌。必須保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平內(nèi)。

其次對(duì)供需的管理同時(shí)進(jìn)行，房?jī)r(jià)的調(diào)控必須考慮考慮到增加住房供給抑制不合理的住房需求。

最后是完善相應(yīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控保護(hù)措施。

參考文獻(xiàn)

[1]呂江林.2010：《我國(guó)城市住房市場(chǎng)泡沫水平的度量》.《經(jīng)濟(jì)研究》第6期.

[2]鄒至莊，牛霖琳.2010：《中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的需求與供給》.《金融研究》第1期.

作者簡(jiǎn)介：李巖（1989-），男，山西運(yùn)城，2014級(jí)研究生，單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算。