經濟新常態背景下推行共有產權住房制度的可行性分析

劉艷芬

湖南財經工業職業技術學院

經濟新常態背景下推行共有產權住房制度的可行性分析

劉艷芬

湖南財經工業職業技術學院

對于我們每一個個體而言，住房是自身最為基本的生存和發展權利。長期以來，住房問題也一直是備受政府部門以及社會各界廣泛關注的熱點問題。在如今的經濟新常態背景下，經濟下行壓力加大態勢十分突出，進而對我國眾多領域都產生了深刻的影響。其中在住房保障方面，人人住有所居是全面小康社會的必然要求，也是克服發展不平衡、不充分，保證全體人民共同富裕和在共建共享發展中有更多獲得感的具體體現。近年來，我國積極推行共有產權住房制度，各地各級政府也為這一制度的推行提供了一定的便利條件和政策保障。本文研究了經濟新常態對房地產行業以及保障性住房產生的影響，進而重點分析了在新常態背景下推行共有產權住房制度的可行性。

經濟；新常態；共有產權住房；可行性

一、引言

“共有產權住房”制度指的是地方政府讓渡部分土地出讓收益，將這一部分收益通過低價配售的方式分配給經過嚴格篩選，符合條件的保障對象家庭。在這一模式下，相應的房屋便擁有了兩個所有人，即地方政府以及相應的保障對象家庭。地方政府與保障對象家庭通過簽訂合同的方式，對雙方在具體房屋方面的產權份額予以明確的約定。同時，還對保障房的未來交易條件以及所得價款分配方式等進行約定和說明。

二、經濟新常態背景下推行共有產權住房制度的意義

近年來，我國的經濟發展維持著中高速增長的發展狀態，綜合國力以及國際影響力均出現顯著的增強。同時，經濟發展新常態的特征更加明顯，經濟增長從過去的高速轉向目前的中高速。經濟發展與房地產行業之間存在十分緊密的聯合，經濟發展以及經濟發展態勢的變化，均會對房地產業的發展產生極大的影響。隨著各地對房地產市場調控力度的加強以及政策方面的收緊，如何保障部分困難群體的剛性住房需求，是擺在各地政府面前的一個新的課題。共有產權住房是對原保障性住房政策的進一步調整、優化、升級、規范，今后不論從建設品質、管理水平、供應規模上均會有進一步提高。北京、上海和江蘇淮安等城市作為我國共有產權住房試點城市，近年來積極探索科學的共有產權住房制度，取得了一定成效，是“多渠道保障”的生動體現。共有產權住房，可以長期住，但限制轉讓，只能內部流通，大幅度降低了牟利空間，真正是面向自住型剛需者，是實現“房住不炒”的一個有益探索，已經在社會輿論中產生良好的反響，相信在探索實踐中進一步完善后，必將對推動我國城鎮住房供應體系結構性改革產生很大的示范性啟示意義。

三、經濟新常態下推行共有產權住房制度的可行性

在經濟新常態背景下推出共有產權住房制度，就是旨在抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理；同時促進房地產業平穩健康發展，特別是有利于加快形成符合地區特點的房地產市場基礎性制度和長效機制。另外，在幫助更多的人實現住有所居的同時，擠壓房地產市場泡沫，讓房地產市場回歸理性。

(一)共有產權住房制度擁有更為廣闊的適用對象覆蓋范圍

在常規的保障性住房體系中，對相應的適用對象有著較為嚴格的規定。目前，在保障性住房方面，適用對象覆蓋面還處于較為狹窄的狀態，對于具體的適用對象有著十分嚴格甚至苛刻的多方面要求。這一情況下，也將很多有著較大住房需求的群體拒之門外。于是，在我國很多城市和地區，以往那些既不屬于政策優惠對象的群體無法順利地申請到保障性住房。但是，受到收入水平的限制，這些群體也無法負擔昂貴的商品房。而與傳統的保障性住房進行比較，共有產權住房制度擁有更為廣闊的適用對象覆蓋范圍。共有產權住房制度的推行，則擴大了使用對象的覆蓋范圍，從而可以為更多的群體提供住房方面的優惠。例如，在北京地區，對于已購共有產權住房用于出租的，有關部門規定，應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。這樣一來，來共有產權住房的覆蓋人群范圍明顯擴大。從而可以更好的為在住房方面有著較大需求的群體提供便利。

(二)共有產權住房具有更加明晰的權利歸屬

以往，在經濟適用房相關制度和政策的推行過程中，存在十分突出的產權不明的問題，整個房屋產權具有十分明顯的“模糊化”特征。于是，在具體的房屋租賃或者房屋交易等過程中，便極易出現各種糾紛和問題。但是，共有產權住房模式下實現了對房屋產權的明晰化處理。在這一模式下，選擇對不同的房屋產權問題進行了明確的劃分，相應的產權比例劃分十分清晰。因此，對于相關的不同主體，可以更加便利的進行產權劃分。與其他保障性住房進行比較，共有產權住房產權歸屬更加清晰、明確。不同的主體在參與房屋入市或者進行退市交易的時候，都不需要擔心產權模糊等問題有效的解決了相關主體的后顧之憂。居民在退出或租賃房屋的時候，相關操作也更為方便快捷。具體的操作過程中，以共有產權住房制度為參照，中低收入家庭可以購買房屋的一部分產權，其余產權由政府所有。在購買之后，相應的家庭便可以與政府共有擁有相應的房屋。對于實際住房者，仍然僅僅是購房家庭，與擁有全部房屋所有權的家庭進行比較，這些中低收入的家庭在購房經濟方面的負擔減輕，有利于減輕整個家庭的生活負擔，但同時也可以享受到同等的住房待遇與住房空間，有利于改善其生活水平。

(三)可有效減少尋租與投機轉租問題

以往的保障性住房模式下，行政機關經常需要從事一定的尋租工作，工作負擔較重。同時，一些購房者處于主球利益的目的，還會選擇通過一定的方式進行投機轉租，進而擾亂了整個住房市場的正常秩序。而通過推行共有產權住房制度，則可以有效的解決上述問題。對于同一套房屋，通過推行共有產權住房制度，相關的所有者包括政府以及購房者。于是，在進行房屋租賃等的過程中，對政府部門產生了較大的約束力。以往一些相關工作人員利用職務之便投機買賣住房的情況被得到有效的遏制，進而有效保證了房屋交易的公開性和公正性，并減少了各種腐敗現象的滋生。同樣，對于房屋的另一共有人，即普通家庭而言，也會受到相應的約束。如果其弄虛作假獲得共有產權住房并進行房屋交易的時候，也會受到政府這一房屋另一共有人的有效約束，也無法實現房屋買賣。這樣一來，可以便于政府部門更好的對房屋租賃和買賣等活動進行監督管理。因此，通過推行共有產權住房制度，實現了對政府部門以及普通家庭的雙重有效約束。更有利于維持更好房屋交易市場的正常秩序，維持市場的健康有序發展。同時，對于家庭以及政府這兩個房屋共有人而言，也可以起到相互監督、相互制約的作用，更好的提高普通家庭對住房問題的滿意度。因此，該制度具有很高的推行必要性和可行性。

四、結束語

總之，通過分析我們不難發現，當前經濟發展新常態的大背景下，共有產權住房制度較為符合當前經濟發展形勢以及房地產行業的發展趨勢。而且，在具體的推行過程中，還具有使用對象覆蓋范圍較為廣泛等特點，因此具有良好的實踐推廣可行性。共有產權住房制度的實施，也進一步表明了政府在穩定住房市場方面所作出的積極努力，無疑會有助于進一步降低房屋出售價格，充分減輕購房負擔，最大限度地支持夾心層的首次購房需求，滿足無房家庭的住房剛需，通過政府和老百姓的共同努力來解決住房困難問題。從這個層面上看，推行“共有產權住房”政策也是一項利民、惠民政策，值得肯定和點贊。但是，總體來看，共有產權住房制度制定以及在不同地區推行的時間還相對較短。在具體的推行過程中，還可能會出現一定的問題。為此，還需要廣大地區在推行共有產權住房制度的過程中，通過政策透明、公開公正等方式，保證相關制度的順利實施。特別是要通過完善的相關推行措施設計，最大限度地保障制度的精準落地、精準實施，最終實現政策的預期目標，力爭為全國探索總結出科學合理的執行辦法和成功經驗。我們相信，未來的共有產權住房，將真正回歸住房的“居住”屬性，為不斷完善基本住房制度，建立購租并舉的住房供應體系和建立房地產調控長效機制、促進社會和諧做出突出貢獻。

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劉艷芬,湖南財經工業職業技術學院 職稱：工程師，研究方向：房地產經營與管理